不動產(chǎn)稅初始可能不涉及個人住宅

    中國房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。

    對于征收不動產(chǎn)稅的討論已有一段時間，期間有不少爭論。此次《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》課題報告的推出，并有財政部、國家稅務(wù)總局等部門官員26日一起參與研討，表明政府在積極推進(jìn)這一改革�！懊髯�、正稅、清費(fèi)”應(yīng)成為改革的基本趨向。

    據(jù)財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，不動產(chǎn)稅征收的初始階段可能不涉及個人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性不動產(chǎn)。

    據(jù)介紹，目前國家以房地產(chǎn)為對象的收入主要包括稅收、各類收費(fèi)、土地出讓金（地租），而中國直接將房地產(chǎn)作為征稅對象包括，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種考慮，還包括5個稅種和1個附加，即營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，以及固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅和教育費(fèi)附加（已停征）。

    國家稅務(wù)總局副局長許善達(dá)表示，1994年中國稅改時，流轉(zhuǎn)稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產(chǎn)有關(guān)的稅制基本上沒改，這方面稅最少滯后10年，與市場化要求相距甚遠(yuǎn)。

    而課題組研究表明，中國房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%；而西方國家的房地產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅卻是稅收的重要組成，占基層政府的財政收入比重甚至達(dá)71%.此外，中國房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。

    相反，中國地方政府很大一部分財政收入是來自土地出讓金，各地各行其是極不規(guī)范，而且?guī)缀跬耆�是預(yù)算外運(yùn)行。

    而與房地產(chǎn)有關(guān)的收費(fèi)也是混亂無序。賈康舉例說，山東某地濱海城市的收費(fèi)項(xiàng)目達(dá)1400多項(xiàng)，而江蘇某地有紅頭文件依據(jù)的收費(fèi)項(xiàng)目更多達(dá)4000多項(xiàng)。

    課題組成員、國務(wù)院發(fā)展研究中心社會發(fā)展部林家彬說，十六屆三中全會的決議中明確提出，“實(shí)施城鎮(zhèn)化建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。而《決議》所指的物業(yè)稅就是將來要適時開征的不動產(chǎn)稅，民間關(guān)于物業(yè)稅就是“將土地出讓費(fèi)攤?cè)虢窈髱资�年分年收取”的理解是個誤區(qū)，也并不是要把土地出讓金、房地產(chǎn)稅和費(fèi)三塊完全并入一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅來征收，改革的方向是“明租、正稅、清費(fèi)”。

    他介紹，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收目前實(shí)施的是內(nèi)資和外資，城、鄉(xiāng)有別的雙軌制稅制，“正稅”即合理設(shè)置新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重而保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向“寬稅基、少稅種、低稅率”的國際通行方向靠攏。

    “明租”即土地出讓金從一次性收取改為分年收取，并作為地租性質(zhì)加以明確。

    “清費(fèi)”則是除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)外，其他收費(fèi)或取消或合并為某一個固定的稅種。

    財政部財科所所長賈康認(rèn)為，國家從不動產(chǎn)取得的收入，不管是采用統(tǒng)一的混合形式還是租、稅、費(fèi)分流的形式，關(guān)鍵還要明確中央、省、市、縣、鄉(xiāng)5級征收關(guān)系，他建議以低層級的地方政府為主，即不動產(chǎn)稅歸入地稅關(guān)系，成為地方財政的支柱，并且5-8年重評一次稅基，從經(jīng)營性不動產(chǎn)向非經(jīng)營性不動產(chǎn)延伸，最終全面覆蓋，同時，要求考慮地段因素，拉開稅基等級。

    他還提出了3級公共財政體系的設(shè)想，即5級行政關(guān)系暫不變的情況下可以先考慮合并財政關(guān)系，鄉(xiāng)變成縣的派出機(jī)構(gòu)，地市變成省的派出機(jī)構(gòu)，若最后真能實(shí)現(xiàn)三級設(shè)置，則還應(yīng)有相應(yīng)層級的立法程序來保障和監(jiān)督。

    賈康建議，不動產(chǎn)稅征收首先可考慮內(nèi)外資并軌，然后考慮城鄉(xiāng)并軌，相應(yīng)的配套舉措可允許地地方政府試點(diǎn)；進(jìn)一步推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)制度改革；完善財產(chǎn)登記制度；完善和細(xì)化財產(chǎn)保障法律體系。

    許善達(dá)則強(qiáng)調(diào)，改革不能局限于這種稅怎么收，而是要把預(yù)算外運(yùn)行的財政逐步納入預(yù)算內(nèi)管理，調(diào)節(jié)預(yù)算內(nèi)、外差額分配關(guān)系，以此為契機(jī)推進(jìn)公共財政體系的完善。

    國外物業(yè)租賃課稅借鑒

    美國

    美國沒有專門針對房地產(chǎn)出租收益征收的物業(yè)稅，而是將出租房地產(chǎn)的收入納入個人總收入中一并征收個人所得稅。

    美國的稅法規(guī)定，在計算個人所得額時，不計入自有住房租金的推定收入，指假定租用與自有住房同樣的住房是應(yīng)該支付的租金。由于居住在自有住房中，不用繳納這筆租金，相當(dāng)于增加的一筆收入，這筆收入稱為推定收入），同時允許扣除購買兩套自有住房的抵押貸款利息支出。這些規(guī)定實(shí)際上是鼓勵個人擁有住房。

    法國

    法國采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅，在這個名目下包括三類房地產(chǎn)稅，即“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”、“建成區(qū)土地稅”和“住宅稅”。

    按規(guī)定，“未建成區(qū)的地產(chǎn)稅”由空地的所有者繳納稅金，征稅根據(jù)是土地的出租價值，其稅金減免部分是20%：“建成區(qū)土地稅”由建筑物（住宅或其他建筑物）的業(yè)主繳納稅金，征稅根據(jù)是建筑物的出租價值，其租金減免部分是50%：“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金，但沒有減免部分。

    可見，法國的不動產(chǎn)稅主要也是從租金計征的。在上述三類房地產(chǎn)稅中，有兩類是由業(yè)主繳納，一類由居住者繳納，由業(yè)主繳納的兩類考慮了業(yè)主的成本，因此有減免部分，而由居住者繳納的一類則沒有減免�？梢妼τ诔鲎獾姆康禺a(chǎn)來說，其稅負(fù)是分別由出租方和承租方承擔(dān)的。從其稅收政策中，看不出明顯的鼓勵或不鼓勵出租的取向。

    日本

    日本也不專門針對房地產(chǎn)租賃收入征稅，同樣是將此計入個人所得稅計征。

    日本個人所得稅扣除中沒有抵押貸款利息支出的扣除一項(xiàng)。另外，日本還有個人事業(yè)稅目，屬于都道府縣稅中的主要稅目之一。個人事業(yè)稅的納稅對象為個人所從事的事業(yè)活動中的一部分事業(yè)的上一年所得。個人事業(yè)分為3種，不動產(chǎn)租賃業(yè)包括在第一種事業(yè)中，稅率為5%.