杭州停征房產(chǎn)交易個稅前后

    整整8個月。杭州市政府出臺的20%房產(chǎn)交易個人所得稅政策，這一“全國迄今地方政府最為嚴厲、也是惟一出臺的房產(chǎn)市場調(diào)控手段”，被政策制定部門宣告停止實施。

    理由很簡單：出臺這一政策的初衷，是為了遏制房產(chǎn)投機，平抑房價，保護廣大購房者的利益。然而政策出臺后竟然事與愿違，那些房產(chǎn)賣家很自然地把應由他們承擔的稅金轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，雖然杭州今年5月的房產(chǎn)交易會上成交量及成交金額急劇下降，但杭州的房價仍然在漲。

    在這8個月里，吃苦頭最多的是600多家中介公司，平均每周都會有兩家左右的中介公司歇業(yè)，累計約有90家；而購房者并沒有因此嘗到甜頭，因為總體來講，杭州樓市仍然嚴重供不應求，大量的需求缺口使得二手市場的投資者們有恃無恐，不但不急著出貨，而且把稅收部分累加到房價里面，甚至干脆就轉(zhuǎn)賣為租；而二手房成交量下跌但價格依然堅挺的怪現(xiàn)象，對杭州一級市場的房價沒有形成什么影響，開發(fā)商的日子過得波瀾不驚。

    如今，這一政策取消不足一個月，記者得到的消息是，二手房掛牌量急劇放大，價格微降，成交量也明顯增加。杭州市政府出臺的這一政策，從表面上看除了多了一個多億的稅收外，市場似乎又回到了8個月前的老路上。

    然而，任何事情的結(jié)果都并非只是一種原因?qū)е碌模�簡單的線性思維分析方式導致人們對很多情況的判斷有失公允。戴德梁行杭州分公司董事總經(jīng)理賴曉峰認為，20%的房產(chǎn)交易個人所得稅政策是杭州政府在特定時期出臺的一個調(diào)整政策，它對樓市信心的影響遠甚于表面的房價漲跌，如今其目的達到，自然會退出舞臺。而杭州新湖美麗洲置業(yè)有限公司策劃銷售部經(jīng)理楊德洋表示，價格的大起大落對任何市場來說都是不正常的，此次調(diào)控政策最大的意義，是讓市場真正趨于平穩(wěn)和理性。

    市場需求平穩(wěn)理性

    “實際上即使沒有征收20%的房產(chǎn)交易個稅政策，杭州的房價仍然會漲�！睏畹卵笳f，在整個宏觀經(jīng)濟良性運轉(zhuǎn)的背景下，加上杭州市本身作為上海后花園的優(yōu)勢地位，目前它的房價水平并沒有高得離譜，而從真正影響房地產(chǎn)價格的市場供需關(guān)系來看，杭州房產(chǎn)需求仍有大約850萬平方米的市場缺口，而每年只有差不多4500畝的土地供應量，供不應求必然會推動房價的上漲。

    “從數(shù)據(jù)分析來看，今年上半年上海的房價的增幅達到了10%至20%；而炒房風更烈的杭州，房價的增幅卻只有4%至5%，這說明政府的宏觀調(diào)控政策見效果了”，賴曉峰認為，分析這一政策必須要從政府當初的意圖來考慮，即遏制市場的投機成份，保障市場穩(wěn)定發(fā)展�！斑@一目的看來達到了，去年房交會的成交額是20多億，而今年5月房交會的成交額只有7億多，說明更多的人在持幣觀望，他們購房更理性化了，而這對房產(chǎn)投資者尤其是投機者不是好消息。購房者已經(jīng)看到這一政策傳遞的信息，政府正在積極地利用調(diào)控政策平抑房價，認為房價不會再大漲了，可能會維持現(xiàn)在水平甚至會下降”，他說。

    同樣的心態(tài)在杭州房地產(chǎn)一級市場上也有所表現(xiàn)。據(jù)了解，即使是去年，杭州的房地產(chǎn)還完全是賣方市場，多是期房交易。而今年以來風向有所轉(zhuǎn)變，有些樓盤開盤半年仍有一半的空房，有的樓盤在業(yè)主入住后仍然有不少空置。

    “以前杭州房價變化可以用‘飛漲’來形容，但那種一夜之間傾銷殆盡的好日子不會再有了。”楊德洋透露，某樓盤去年開盤火爆，開發(fā)商便留下一半的房子等待房價上漲，結(jié)果今年的銷售狀況大不如前，房價不但沒有明顯上漲，而且營銷成本和銷售壓力都增加了很多，追悔莫及。

    從房產(chǎn)交易個稅暫停征收以來的市場表現(xiàn)來看，雖然賣方掛牌尤其是二手新房掛牌的積極性很高，而且房價也有微降，但買方對該政策的反應卻比以往平靜得多，觀望的氣氛仍然很濃。

    投機開發(fā)窮途末路

    實際上，導致杭州房價快速增長的關(guān)鍵性因素并非炒房族，他們對杭州樓市的影響是形式大于內(nèi)容。戴德梁行杭州分行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，杭州出售的樓盤被用于投資的也僅占20%至30%；據(jù)說政府方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)更低。楊德洋認為，雖然杭州的房子大約七成左右是被外地買去的，但絕大多數(shù)是自住而非投資。

    業(yè)內(nèi)人士分析，杭州這一短期遏制政策，實際上是給整個需求市場下了一味鎮(zhèn)靜劑，它的影響也遠遠超出了二手房市場的范疇而波及到整個市場，從而給杭州開發(fā)樓盤的房產(chǎn)商、尤其是房地產(chǎn)投機商敲了一記警鐘。

    國家土地和金融政策以及建材價格上漲的市場因素，使開發(fā)商資金鏈緊張，開發(fā)樓盤的成本提高，風險增加。以前因為行情火爆，能夠迅速回籠資金，因此開發(fā)商表現(xiàn)激進甚至是盲目入市，憑借資金流轉(zhuǎn)速度打短平快。而現(xiàn)在需求市場的相對平靜，則開發(fā)投資的風險暴露出來。比較典型的例子是，某開發(fā)商在杭州一口氣拿下了四塊地，但因為期房銷售不利，而又融資無門，致使資金鏈斷裂，最后被迫將其中三塊地吐了出來。

    賴曉峰建議，從銀行貸款難度增加和銷售回款的速度放緩來看，開發(fā)商應該采取謹慎開發(fā)的態(tài)度。而楊德洋也表示，從需求市場的趨于理性化來看，開發(fā)商更應理性化一些，不但要謹慎投資，而且要將更多的精力投放在產(chǎn)品本身，最大程度地提高樓盤的性價比，才能最大限度地規(guī)避風險。