我國房地產(chǎn)稅費制度 存在主要五大問題及分析

　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個稅種，目前實際征收的有12種。按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)區(qū)分，可以分為房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種，即耕地占用稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，但后者已暫停征收。耕地占用稅的征稅對象是占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種，分別是城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅。

　　在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，我國目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（此環(huán)節(jié)兩種房產(chǎn)稅均按照納稅人出租房產(chǎn)的租金收入計征）、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護建設(shè)稅。此外，與城市維護建設(shè)稅征收方式類似的教育費附加也可以視同稅收。

　　我國目前與房地產(chǎn)相關(guān)的收費項目繁多，且各地方的情況差異較大。就一般情況而言，收費項目在數(shù)十種之多，收費的性質(zhì)有的屬于地租，有的屬于服務(wù)成本代償。收費一般進入地方財政的預(yù)算外資金，成為地方財政收入的重要補充。

　　一、稅費種類繁多，稅租費概念混淆不清

　　目前我國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)14種，其中實際征收的有12種，占我國實際征收稅種數(shù)量（24種）的一半。收費項目就更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過百種。

　　稅、租、費本來各自性質(zhì)不同。稅收是國家憑借其政治權(quán)力強制、無償、固定地占有的一部分國民收入，是補償政府提供普遍服務(wù)所需的代價；地租是土地所有者憑借其土地所有權(quán)向土地使用者索取的使用土地的報酬，體現(xiàn)的是一種純粹的經(jīng)濟關(guān)系；費則是政府有選擇地補償為特定公民群體提供特定服務(wù)所需費用，解決的是享受特殊服務(wù)的公民與非享受特殊服務(wù)公民之間的公平負(fù)擔(dān)問題，體現(xiàn)的是政府及有關(guān)部門與土地使用者間的等價交換關(guān)系。

　　我國目前房地產(chǎn)稅費體系中租、稅、費混雜現(xiàn)象嚴(yán)重，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費代租的現(xiàn)象都有存在。由于三者之間界限混淆，降低了稅收的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，滋長了亂收費的不良風(fēng)氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。

　　二、稅制結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重

　　目前我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。如對土地而言，取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)均較低，起不到調(diào)節(jié)土地級差收益，促進高效、集約用地的作用；對房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房一律免稅，起不到作為財產(chǎn)稅對收入分配進行調(diào)節(jié)的作用。

　　而在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，除了稅費種類繁多以外，土地增值稅的稅率高達(dá)30％－60％，若再加上5％的營業(yè)稅和33％的企業(yè)所得稅，企業(yè)的實際平均稅負(fù)水平達(dá)到40％以上，高于世界多數(shù)國家和地區(qū)的水平。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)過高，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展，也使逃稅等規(guī)避和投機行為多發(fā)，使稅收的嚴(yán)肅性受到挑戰(zhàn)。

　　三、稅制本身存在有欠公平之處

　　主要體現(xiàn)在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一兩個方面。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一使內(nèi)資企業(yè)的稅負(fù)高于外資企業(yè)（具體差異見右表），有悖于WTO的國民待遇原則和公平競爭的原則。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一指的是城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅，同樣造成不公平競爭，也不利于促進農(nóng)村土地的集約化利用。

　　四、計稅依據(jù)不科學(xué)，征管漏洞大

　　由于我國尚未建立起房地產(chǎn)評估制度，使得房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面的計稅依據(jù)難以合理確定。目前也還缺乏對房地產(chǎn)的嚴(yán)格的注冊登記制度，使納稅人在納稅申報時有弄虛作假的機會，而稅務(wù)機關(guān)對此又無法查實。

　　五、房地產(chǎn)行政事業(yè)收費體系混亂，重復(fù)收費，計征不規(guī)范

　　各地的行政收費不同程度地存在如下現(xiàn)象：

　�、偈姓�建設(shè)重復(fù)收費，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費，有的地方還要以實物向有關(guān)部門提供居委會、派出所、中小學(xué)校舍等設(shè)施，類似的配套設(shè)施費用往往占繳納總費的70％－80％。

　　②征地費與土地使用費重疊。

　�、蹖ν恋剞D(zhuǎn)讓收益重復(fù)計征。

　　④某些管理費重復(fù)收取，部分收費項目不合理。