綜述

　　6月1日后正式實施新政，樓市再次接受風雨的洗禮。本期（5月30日~6月27日）上海公寓商品房市場成交量出現(xiàn)明顯萎縮，而成交價格走高。上期一些成交的熱盤在本期開始轉冷，市場上再度出現(xiàn)觀望。四、五月份的部分剛性需求沒有延續(xù)到六月份，市場成交在六月份明顯下滑。

　　國六條細則規(guī)定之一——個人住房除90平方米以下的套型外，其他按30%的首付款比例執(zhí)行。這將加大購房者首付壓力，使得部分的購房者購房心態(tài)發(fā)生變化，出現(xiàn)暫時觀望或“改買為租”。

　　國六條細則規(guī)定之二——住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅以五年為期。這出于對市場上炒房的限制，增加投資中間成本，加長住房轉讓期限�？紤]到投資回報的因素，部分房產(chǎn)投資者出現(xiàn)觀望或轉移投資資金，致使六月份樓市成交出現(xiàn)大幅下滑。

　　成交方面，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月30日至6月27日公寓商品房總成交9965套，117萬平方米，環(huán)比大幅下滑了39%.三月份是上海樓市升溫的轉折點，同三月份相比，成交量下滑了16%.本期成交量表現(xiàn)突出的有仁恒河濱城（查看地圖）（143套）、華山夏都苑（查看地圖）（116套）、合生江灣國際公寓（查看地圖）（157套）等樓盤。

　　供應方面，本期總供應10010套，118萬平方米，較上期環(huán)比大幅下滑了43%，供應量也明顯量縮。從供應區(qū)域來看，主要集中在松江、浦東和閔行，其中松江占到總供應量的20%；環(huán)線區(qū)域主要集中于中外環(huán)間和外郊環(huán)間，外郊環(huán)間占到供應總量的40%.本期供應突出的個案是上�？党牵ú榭吹貓D）四期A塊共1423套、170561平方米，占到總供應量的14%.

　　新政之下——量縮價漲

　　6月1日前上海樓市出現(xiàn)一波成交的高潮，開發(fā)商力挺銷售，二手房業(yè)主紛紛搶擠過戶通道。6月1日后受新政的影響，情況大不同，公寓商品房僅成交了117萬平方米，大幅下滑39%.同比上期，行政各區(qū)中，浦東成交量下滑最大，下降131072 平方米，降幅為40%.受新政影響，浦東內環(huán)區(qū)域顯得張揚，世紀公園板塊和源深板塊尤為突出，盛景福邸、新城海上名園（查看地圖）、仁恒河濱城二期引發(fā)火爆銷售；而中外環(huán)有所沉寂，上南三林板塊成交顯得力不從心。松江成交量下降106745平方米，降幅40%，九亭、莘閔、松江新城板塊表現(xiàn)稍好，其中莘閔板塊造就了綠洲香島花園（查看地圖）熱銷。閔行成交量下降100723 平方米，降幅為42%，莘莊、顓橋兩大板塊成交稍熱，其他板塊表現(xiàn)平平。閘北降幅最大，達到61%，新政之下，閘北成交行情低迷，只有中環(huán)有所亮點，是本期成交的主力區(qū)域。成交量唯一上升的是青浦，環(huán)比增加3558平方米，增幅14%，這歸功于仁恒運杰河濱花園（查看地圖）（63套）放量，占到青浦成交總量的29%.從各環(huán)線間來看，外郊環(huán)間成交量下降最大，為278738 平方米，降幅38%；中內環(huán)間降幅最大為54%，成交量下降了187882平方米。本期新政之下，成交降幅大，范圍廣。

　　同五月份價降量升相比，本期新政之下，成交量出現(xiàn)明顯的萎縮，但成交均價卻出現(xiàn)了上揚。本期公寓商品房成交均價為9444元/平方米，而上期的為8943元/平方米，均價小幅上揚6%.從各行政區(qū)上看，均價上升最明顯的是靜安區(qū)，上升5132元/平方米，升幅32%，該區(qū)域的遠中風華園（9套）成交均價高達27829元/平方米，將整體價位拉升。另一上升幅度較大的區(qū)域是長寧區(qū)，整體均價上升了4873元/平方米，升幅28%.該區(qū)域的的華山夏都苑（116套）均價高達28043元/平方米，而該樓盤占到長寧總成交量的47%，因此長寧的成交均價被大幅拉升。新政之下，本期的成交量和成交均價一反五月份的走勢，公寓房的成交結構被調整，偏向于中高檔公寓房，而成交量則明顯收斂。

　　強者浦東——強者恒強

　　浦東新區(qū)成交量一直高居榜首，本期成交了1684套、197960平方米。雖然成交量相對上期明顯下滑，但該區(qū)域有更多的個案樓盤在蓄盤。該區(qū)域熱點板塊依然火熱，世紀公園板塊仁恒河濱城成交了143套，27924平方米，該樓盤地處內環(huán)以內，周邊配套成熟，環(huán)境優(yōu)美，精裝修，性價比高；源深板塊的新城海上名園成交了138套，14349平方米，以一房、二房為成交主力，填補了該板塊內稀缺的房型。這兩大樓盤在本期銷售面積十強之列，其中仁恒河濱城則搶得首席。榜首之位一直都是浦東新區(qū)各大盤競爭的目標，上期是上南三林板塊的未來域（查看地圖）城、而再上期則是世紀公園板塊的陸家嘴中央公寓（查看地圖），浦東強者恒強。

　　松江、閔行兩區(qū)分別以159294平方米、139191平方米的成交量緊隨其后。本期松江表現(xiàn)最突出的樓盤是莘閔板塊的綠洲香島花園（122套）；而閔行規(guī)模最大的樓盤上海康城本期一舉熱銷136套，成為閔行成交的最亮點。

　　北部區(qū)域雖都出現(xiàn)量的整體下滑，但仍不缺乏亮點，像萬里居住區(qū)12地塊（167套）、合生江灣國際公寓（157套）、久華佳苑（查看地圖）一至四期商品住宅（75套）、慧芝湖花園（73套）等樓盤。其中楊浦合生江灣國際公寓自從五月份開盤以來，客戶一直在蓄量，到本期集中成交。本期表現(xiàn)較為突出的是嘉定區(qū)，有清水頤園（查看地圖）（95套）和嘉城（查看地圖）（107套）兩樓盤占據(jù)成交面積十強樓盤。江橋板塊的嘉城再推新房源，以二房和三房為主力，成交價格有所上揚，再次熱銷，領跑江橋樓市。

　　中心區(qū)域收獲最大的是盧灣的翠湖天地御苑（查看地圖），成交了45套、8473平方米。該樓盤以三房為主力房型，定位于海外客戶，是中心三大區(qū)域的銷售冠軍，均價高達5萬元/平方米。本期外資收購再次成為熱點，繼上次收購陸家嘴中央公寓后，本期摩根士丹利再斥巨資收購長寧的華山夏都苑A棟，整棟116套、27031平方米，占到長寧總成交量47%.成交最少的仍然是靜安，只有25套，其中遠中風華園就占了9套，但均價達到27829元/平方米。

　　外郊環(huán)間——亮點突出

　　本期的成交面積十強樓盤中，有四席位于外郊環(huán)間，分別是綠洲香島花園（122套）、正陽世紀星城（查看地圖）（119套）、上海康城（136套）、嘉城（107套）。此期除了綠洲香島花園新上榜外，其他三大樓盤則是再次上榜，使得本期外郊環(huán)間成為突出區(qū)域。新上榜的綠洲香島花園推出的是第四期精裝修房源，該批房源位于中心景觀區(qū)域附近，位置較好，同時推出買房送車的活動，為該案熱銷助力。正陽世紀星城是正陽集團力推的主要樓盤之一，長期占據(jù)奉賢成交面積榜首之位，該樓盤五月龍虎榜中，銷售面積位居第四，熱銷208套、27735平方米，本期則成交16523平方米，有所收斂。上海康城目前在售的是第四期，以舒適戶型為主力，采取折后優(yōu)惠的促銷方式，累計本月成交，一舉熱銷136套、15516平方米，成為閔行成交的最亮點。嘉城則在四月龍虎榜中位居第四，本期再次熱銷12660平方米。

　　外郊環(huán)間一直都是關注的焦點。五大環(huán)線區(qū)域，外郊環(huán)間長期占據(jù)成交的最大比例，此次，外郊環(huán)間成交4065套、451985平方米，占公寓成交總量的39%.同上期相比，該環(huán)間的成交量下降了38%，但環(huán)間所占比例輕微上浮。

　　受新政的影響，各環(huán)間區(qū)域成交結構調整明顯，變化最大的是中內環(huán)間，所占比例由上期的18%降至14%，而內環(huán)以內區(qū)域所占比例由上期的13%上升至19%，成交的結構向中心區(qū)域轉移，致使本期成交均價有所上揚。

　　增量供應——蓄盤觀望

　　相對于上期全市共推出了17972套、206萬平方米的新增量，本期供應量縮水嚴重，供應下滑43%；另一方面，從本期供應聚集四大樓盤中，上海康城四期A塊供應1423套、170561平方米；大華錦繡華城（查看地圖）供應621套、68482平方米；明豐新紀苑供應690套、65401平方米；明園森林都市（查看地圖）供應539套、56714平方米。這四大盤就占據(jù)總供應量的31%，可以看出本期供應成規(guī)模的個案寥寥無幾。從供應的這幾大盤來看，大盤沉淀資金嚴重，開發(fā)商出于資金回籠、周轉的需要，不得不在新政背景之下，推出新增供應量；而大部分的小盤，資金壓力小，在目前市場不明朗的時期采取蓄盤觀望策略，以觀后市進展，再酌情推新盤。

　　六月份是受新政影響的首月，隨著新政調控的延續(xù)，后期增量供應量預計有所回升。五月份，部分開發(fā)商降價放量，引發(fā)一波成交的小高潮；而六月份量縮價漲，市場成交下滑，出現(xiàn)更多的樓盤蓄盤觀望。而后期出于資金長期處于沉淀壓力，以及后市價格縮水等不確定風險，預計部分開發(fā)商會有針對性的、謹慎的推出新增供應量，以緩解壓力。