近日，在《北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》中，明確提出要“探索建立經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行''內(nèi)循環(huán)''的流轉(zhuǎn)模式，即經(jīng)濟(jì)適用房不得直接上市，由政府回購；加強(qiáng)建設(shè)、銷售、流轉(zhuǎn)全過程管理，從制度上制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為�！惫�告一出，漣漪泛起，各界評(píng)論此起彼伏。

　　民眾擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)適用房回購

　　買房難，買經(jīng)濟(jì)適用房更難，難于上青天。浩浩蕩蕩的排號(hào)大隊(duì)，長年累月的排號(hào)等待，和號(hào)販子斗智斗蛹……經(jīng)歷過一切不一定有回報(bào)；好不容易排到號(hào)了，才發(fā)現(xiàn)好的戶型好的位置早已和自己無緣了；之后是辛苦的裝修過程，周圍商業(yè)圈和服務(wù)圈逐漸完善和忍耐的過程。這也是絕大多數(shù)購房者的悲慘經(jīng)歷，經(jīng)歷太多的辛苦，面對(duì)政府無情的回購，民眾有不理解和抵觸的態(tài)度是很正常的。

民眾為經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)付出了太多的成本，從瘋狂排號(hào)到辛苦裝修，享受必要的升值收益是正常的

　　目前市場不贊同實(shí)行回購政策的原因是：一、以前購買經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候沒有回購政策、合同上也沒有約定，強(qiáng)行回購違法。二、這幾年房產(chǎn)的升值幅度不小，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)該享有房產(chǎn)升值所帶來的收益（因?yàn)楹贤瑳]有約定，并且合法，也應(yīng)該受法律保護(hù)）。三、如果要實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房回購的政策，應(yīng)該有個(gè)時(shí)間表并公示，讓老百姓有評(píng)選的權(quán)利。

　　對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房北京市有明確的規(guī)定：對(duì)于五年以上的經(jīng)濟(jì)適用房可以按照市場價(jià)出售，對(duì)于購房者沒有什么限制；而對(duì)于五年之內(nèi)想出售的經(jīng)濟(jì)適用房，只能按照不高于買價(jià)的價(jià)格出售。不管是有無年限的限制，民眾擔(dān)心的更多是政府以什么價(jià)格回購，產(chǎn)權(quán)人能否享受房產(chǎn)必要的增值收益？政府確定價(jià)格肯定按照一定區(qū)位和戶型面積等統(tǒng)一標(biāo)價(jià)的方式，這對(duì)于付出很多的購房者無論如何也是不能接受的，他們更希望合理的個(gè)性收益。

　　經(jīng)濟(jì)適用房能否回購

　　我們知道經(jīng)濟(jì)適用房是我國進(jìn)行房改過程中由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合于中低收入家庭承受能力、具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房，是政府扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。經(jīng)濟(jì)性是指住房價(jià)格相對(duì)市場價(jià)而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房的設(shè)計(jì)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。

　　從經(jīng)濟(jì)適用房的定位來講，是政府對(duì)民眾提供的一項(xiàng)社會(huì)保障性質(zhì)的福利，那么在受益人群和條件限制上都有明確的規(guī)定，無論現(xiàn)在市場情況如何，政府的初衷還是為了保證中低收入階層的住房問題，因此就有了公共產(chǎn)品的屬性，不能也不應(yīng)該完全進(jìn)入市場，所以政府介入經(jīng)濟(jì)適用房的流轉(zhuǎn)也是正常的。

　　經(jīng)濟(jì)適用房的幾個(gè)之所以低，除了地位區(qū)段問題，相關(guān)配套設(shè)施和房屋本身的戶型，大小等問題之外，更重要的是政府在土地供應(yīng)和相應(yīng)稅費(fèi)上的優(yōu)惠和讓度，降低了房價(jià)，那么這樣的價(jià)格其實(shí)是屬于政府和市場共同作用形成的，那么也決定了經(jīng)濟(jì)適用房的半公共產(chǎn)品的屬性。為了保證經(jīng)濟(jì)適用房的公共屬性，繼續(xù)發(fā)揮社會(huì)保障的作用，經(jīng)濟(jì)適用房的流轉(zhuǎn)問題就很重要，是按照市場價(jià)格流轉(zhuǎn)還是按照政府確定的價(jià)格流轉(zhuǎn)很關(guān)鍵。鑒于經(jīng)濟(jì)適用房公共產(chǎn)品的屬性和收益存在政府和產(chǎn)權(quán)人合理分配的問題，價(jià)格的確定是首要解決的問題，能否讓民眾享受必要的收益很敏感。而至于政府回購經(jīng)濟(jì)適用房有沒有必要的問題還需要商榷。

擁有滿意的經(jīng)濟(jì)適用房一直是民眾心中的夢想，政府的回購能否保證經(jīng)濟(jì)適用房服務(wù)真正需要她的人

　　政府如何確認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓價(jià)格

　　經(jīng)濟(jì)適用房隨著周圍區(qū)段的不斷發(fā)展完善，自身也在進(jìn)行必要的升值，加上購房后發(fā)生的必要裝修等費(fèi)用以及購房者付出的艱辛，購房者理論上應(yīng)該得到應(yīng)有的補(bǔ)償，政府也應(yīng)該承認(rèn)產(chǎn)權(quán)人對(duì)收益的擁有權(quán)。由于經(jīng)濟(jì)適用房的公共產(chǎn)品屬性，在流轉(zhuǎn)過程中，政府的參與也是很必要的，處于謹(jǐn)慎的考慮政府采用回購的方式更能夠方便的對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行統(tǒng)一的管理。

　　從理論上說，經(jīng)濟(jì)適用房的流轉(zhuǎn)可以在政府之外進(jìn)行，政府所要做的就是給經(jīng)濟(jì)適用房一個(gè)合理的指導(dǎo)價(jià)格。為了體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障性質(zhì)，價(jià)格不應(yīng)該完全按照市場價(jià)格進(jìn)行，但是必要的收益率還是應(yīng)該考慮，而事實(shí)上政府在這類微觀主體的管理上是沒有效率的，那么在價(jià)格的確定上必然不會(huì)有讓大家都滿意的結(jié)果。這就需要由第三方來介入，即房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，通過考慮房產(chǎn)本身的自然情況，綜合考慮市場必要的收益確定一個(gè)合理的價(jià)格，以此作為流轉(zhuǎn)的參考價(jià)格，政府再根據(jù)區(qū)位等因素制定整體的價(jià)格范圍，對(duì)于超出范圍的經(jīng)濟(jì)適用房不予過戶。

　　筆者認(rèn)為我國的經(jīng)濟(jì)適用房制度還不是很健全，目前政府的相應(yīng)工作還不在社會(huì)的監(jiān)督之下，如果政府采用回購的方式參與經(jīng)濟(jì)適用房的流轉(zhuǎn)，民眾肯定不是很放心。鑒于國外經(jīng)驗(yàn)，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房是采取禁售制度的，個(gè)人能住，需要遷出時(shí)，政府按一定價(jià)格收回，繼續(xù)提供給需要的人。我國目前的情況下，五年后的經(jīng)濟(jì)適用房便等同于商品房是不合適的，那么政府介入似乎就有了必要，但在各項(xiàng)制度不是很健全的情況下，政府能夠保證回購的經(jīng)濟(jì)適用房真正用于需要的人嗎？