2011年銀行從業(yè)資格考試復(fù)習(xí)指導(dǎo)：房貸政策

　　我國房貸政策變遷

　　1、在1988年第一次住房體制改革會議召開后，1991年住房信貸業(yè)務(wù)開始了起步，各項住房信貸政策出臺。1991年建設(shè)銀行、工商銀行都成立了房地產(chǎn)信貸部，辦理個人住房信貸業(yè)務(wù)，并制定了職工住房抵押貸款管理辦法。

　　2、由于住房體制改革進(jìn)展較慢，并在1992年出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，1993年著手進(jìn)行控制。

　　3、中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標(biāo)志著我國銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。但當(dāng)時的條件是比較嚴(yán)格的，一是要求有提供雙重保證即抵押（質(zhì)押）擔(dān)保與保證擔(dān)保，二是最高期限為10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少于房價款的30％，存款期限必須在半年以上。

　　4、1997年，中國人民銀行頒布了《個人擔(dān)保住房貸款管理辦法》，這一辦法對原暫行辦法進(jìn)行了修正，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是不要求雙重?fù)?dān)保。二是沒有明確規(guī)定存款期限。三是利率政策上明確規(guī)定按同期固定資產(chǎn)貸款利率減檔執(zhí)行。期限為5年的，執(zhí)行3年期固定資產(chǎn)貸款利率，期限為5年以上至10年的，執(zhí)行5年固定資產(chǎn)貸款利率，期限為10年以上的，在5年期固定資產(chǎn)貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，最高不超過5％。四是貸款使用范圍是公積金建造的普通自用住房。五是貸款發(fā)放主體是223個實施安居工程城市的商業(yè)銀行和煙臺、蚌埠住房儲蓄商業(yè)銀行。六、規(guī)定貸款的處理時間是三個月，即在三個月內(nèi)銀行完成貸款評估、審查工作，并向申請人做出正式答復(fù)。

　　5、1998年4月中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知》、隨后頒布了《個人住房貸款管理辦法》。1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》和1997年4月份人民銀行頒布的《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》相比，主要有以下不同：一是擴(kuò)大了貸款可用于購買房貸住房的范圍。原《辦法》規(guī)定，個人住房貸款只能用于購買用公積金建造的自用普通住房，而新《辦法》規(guī)定，個人住房貸款可用于購買所有自用普通住房。二是擴(kuò)大了貸款的實施城市范圍。原《辦法》規(guī)定，個人住房貸款業(yè)務(wù)只在安居工程試點城市實施，而新《辦法》則取消了這一限制，即所有城鎮(zhèn)均可開展個人住房貸款業(yè)務(wù)。三是擴(kuò)大了辦理個人住房貸款的金融機(jī)構(gòu)范圍。原《辦法》由于規(guī)定個人住房貸款只能用于安居工程試點城市居民購買用公積金建造的自用普通住房，因而實際上只有工、建、農(nóng)3家銀行可以辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，新《辦法》取消上述限制條款后，實際上所有銀行均可辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)。四是利率更優(yōu)惠。規(guī)定商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執(zhí)行，即期限5－10年個人住房貸款執(zhí)行3－5年一般貸款利率，期限3－5年的執(zhí)行1－3年一般貸款利率。五是加快了處理程序。由原來的三個月時間縮短為三個星期。

　　這一政策的推行直接刺激了住房貸款的增長，1998年個人住房貸款比上年增加了324億元，1999年又增加了858億元。

　　6、1999年，人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵消費貸款的若干意見》，將住房貸款與房價款比例從70％提高到80％，鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。同年9月，人行調(diào)整個人住房貸款的期限和利率，將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，將按法定利率減檔執(zhí)行的個人住房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)10％。同時，對公積金貸款期限也作了相應(yīng)調(diào)整，5年以上的公積金貸款利率按4.59％執(zhí)行，5年以內(nèi)的按4.14％執(zhí)行。貸款比例的上升，期限的延長和利率的下調(diào)，貸款人要籌備的自有資金減少了，期限的延長和利率的下降意味著每期還本付息壓力減輕了。因此，2000年住房貸款增長進(jìn)入了快速增長階段。新增貸款的一半用于個人住房貸款。

　　7、2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現(xiàn)行的4.4％下調(diào)為3.6%，5年以上由現(xiàn)行的4.59％下調(diào)為4.5％。

　　8、2003年6月13日，人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。此《通知》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款有一些新的政策規(guī)定：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。同時，規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。同時，此《通知》再次重申，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％。 在個人住房貸款方面，《通知》指出商業(yè)銀行的貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制?！锻ㄖ芬?guī)定，對購買第一套房貸自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20％的規(guī)定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個人住房貸款首付款比例，并按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。另外，《通知》規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)木用癜l(fā)放個人住房貸款。

　　9、2005年3月，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，將貸款利率的上限打開，并再次重申下限利率為基準(zhǔn)利率的0.9倍。同時，地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由2成提高到3成。

　　10、2006年5月，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》，規(guī)定從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于3成；但對購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例2成的規(guī)定。

　　11、2006年8月，央行在上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的同時，為了進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個人住房貸款利率市場化，將其利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大到0.85倍，個人住房公積金貸款利率保持不變。

　　12、2007年9月，央行和銀監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　13、2008年，央行發(fā)布通知決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。