中級經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識與實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)講義：投資項(xiàng)目可行性研究

　　一、中級經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的含義和作用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的含義

　　（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用

　?。?）申請項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

　?。?）項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

　?。?）籌集建設(shè)資金的依據(jù)

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　?。?）下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)

　?。?）項(xiàng)目考核和后評價(jià)的依據(jù)

　　二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)

　　可行性研究的主要依據(jù)有：

　　1）國家相關(guān)法律法規(guī)；

　　2）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；

　　3）國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、地方政府法規(guī)及規(guī)定；

　　4）城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見；

　　5）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國有土地使用權(quán)證書，或國土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見；

　　6）環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評價(jià)文件的審批意見；

　　7）交通行政主管部門出具的交通影響評價(jià)文件的意見；

　　8）項(xiàng)目建議書是對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總體設(shè)想，主要論證項(xiàng)目的必要性，同時(shí)初步分析項(xiàng)目建設(shè)的可能性，它是進(jìn)行各項(xiàng)投資準(zhǔn)備工作的主要依據(jù)；

　　9）委托人的意圖，是指可行性研究的承擔(dān)單位應(yīng)充分了解委托人建設(shè)項(xiàng)目的背景、意圖、設(shè)想，認(rèn)真聽取委托人對市場行情、資金來源、協(xié)作單位、建設(shè)工期及工作范圍等情況的說明；

　　10）自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)等基礎(chǔ)資料；

　　11）經(jīng)濟(jì)、社會、人口、就業(yè)以及房地產(chǎn)供需情況等基礎(chǔ)資料；

　　12）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；

　　13）國家和行業(yè)所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；

　　14）項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等；

　　15）可行性研究所需要的其他資料。

　　三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的工作步驟

　　1、接受委托

　　2、組建工作小組

　　3、確定工作計(jì)劃

　　4、調(diào)查研究

　　5、方案研制與優(yōu)化

　　6、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)

　　7、編寫可行性研究報(bào)告

　　四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)

　?。ㄒ唬┛尚行匝芯繄?bào)告的基本構(gòu)成

　　封面 摘要 目錄 正文 附表附圖 主要參考資料

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容

　　1、項(xiàng)目總說明

　　2、項(xiàng)目概況

　　3、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

　　4、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　　5、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

　　6、資源供給條件分析

　　7、環(huán)境影響評價(jià)

　　8、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

　　9、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

　　10、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)及社會效益分析

　　11、結(jié)論及建議

　　五、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制

　?。ㄒ唬┩顿Y項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)應(yīng)遵循的基本原則

　　（1）“有無對比”原則。

　　（2）效益與費(fèi)用計(jì)算口徑對應(yīng)一致的原則。

　?。?）收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的原則。

　　（4）定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主的原則。

　?。?）動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制步驟

　　（1）資料搜集與整理統(tǒng)計(jì)。

　　（2）項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。

　　（3）項(xiàng)目進(jìn)度安排。

　?。?）項(xiàng)目總投資費(fèi)用估算。

　?。?）項(xiàng)目的租售計(jì)劃及價(jià)格預(yù)測。

　?。?）項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃。

　?。?）基本報(bào)表的編制及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算。

　?。?）對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的檢驗(yàn)。

　?。?）不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

　?。?0）可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。