中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)講義：投資盈虧分析

　　一、中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試盈虧平衡分析的概念及基本原理

　　盈虧平衡分析的基本原理是：根據(jù)成本總額對(duì)產(chǎn)量的依存關(guān)系，全部成本可以分解為固定成本和變動(dòng)成本兩部分。在一定期間把成本分解成固定成本和變動(dòng)成本兩部分后，再同時(shí)考慮收入和利潤，建立關(guān)于成本、產(chǎn)量和利潤三者關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)而對(duì)這一數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析。這個(gè)數(shù)學(xué)模型的一般表達(dá)形式為：利潤=銷售收入—總成本—稅金

　　二、固定成本與變動(dòng)成本的分解

　?。ㄒ唬┕潭ǔ杀竞妥儎?dòng)成本的分解

　　1、固定成本

　　2、變動(dòng)成本

　　（二）固定成本與變動(dòng)成本分解的方法

　　1、費(fèi)用分解法

　　2、高低點(diǎn)法

　　3、回歸分析法

　　三、線性盈虧平衡分析方法

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)行盈虧平衡分析的假設(shè)條件

　　①產(chǎn)量等于銷售量，即當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年銷售出去。

　?、诋a(chǎn)量變化，單位變動(dòng)成本不變，從而總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)。

　?、郛a(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價(jià)不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)。

　?、茉谒治龅漠a(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變。

　　⑤按單一產(chǎn)品計(jì)算，當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負(fù)荷摹喳化應(yīng)保持一致。

　?、匏捎玫臄?shù)據(jù)均為正常年份（即達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期）的數(shù)據(jù)。

　　（二）盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算

　　1．圖解法

　　2．?dāng)?shù)學(xué)計(jì)算法

　?。ㄈ┯澠胶獾脑u(píng)價(jià)原則

　　首先，盈虧平衡點(diǎn)的值低，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，說明項(xiàng)目達(dá)到較低的年產(chǎn)量就可保本，當(dāng)由于生產(chǎn)條件和市場(chǎng)需求發(fā)生變化而引起年產(chǎn)量減少，項(xiàng)目達(dá)不到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)，項(xiàng)目可較大限度的承受由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次，盈虧平衡點(diǎn)的值低，說明項(xiàng)目能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。從盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式可知。，盈虧平衡點(diǎn)的值低，說明項(xiàng)目單位產(chǎn)品售價(jià)高，單位產(chǎn)品成本低，顯然項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。盈虧平衡點(diǎn)的值越低，盈利區(qū)域越大，虧損越小。第三，盈虧平衡點(diǎn)值低，說明項(xiàng)目生命力強(qiáng)，有較高的競(jìng)爭(zhēng)能力。盈虧平衡點(diǎn)低，在產(chǎn)品滯銷、競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，只要生產(chǎn)銷售相對(duì)較少量的產(chǎn)品，就能保本，使項(xiàng)目能生存下去。

　　線性盈虧平衡分析方法簡(jiǎn)單明了，但這種方法在應(yīng)用中也有一定的局限，主要表現(xiàn)在實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，收益和支出與產(chǎn)品產(chǎn)量之間的關(guān)系通常并非線性關(guān)系。