2011經(jīng)濟師（中級）考試大綱-房地產(chǎn)經(jīng)濟與實務(wù)

　　2011年11月5日經(jīng)濟師（中級）考試-房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務(wù)考試大綱

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)濟基市理論

　　考試目的

　　測查應(yīng)試人員是否掌握區(qū)位理論、供求理論、地租地價理論和城市化理論等知識，以及把握房地產(chǎn)經(jīng)濟基本規(guī)律的能力。

　　考試內(nèi)容

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位理論

　　區(qū)位的含義、特征和種類，房地產(chǎn)區(qū)位的含義，區(qū)位對房地產(chǎn)的重要性，房地產(chǎn)的主要區(qū)位因素，主要的區(qū)位理論及其主要內(nèi)容；農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論和中心地理論中的基本概念、基本前提和主要內(nèi)容；同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務(wù)區(qū)土地利用模式的主要內(nèi)容及其在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上的意義。

　　（二）供求理論

　　房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)市場需求的含義，需求與需要的異同，決定房地產(chǎn)需求量的因素及其對房地產(chǎn)需求量的影響，房地產(chǎn)需求曲線的特點及其發(fā)生位移的情形；房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)市場供給的含義，決定房地產(chǎn)供給量的因素及其對房地產(chǎn)供給量的影響，房地產(chǎn)供給曲線的特點及其發(fā)生位移的情形；房地產(chǎn)均衡價格的概念及其形成原理，房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性。

　　（三）地租地價理論

　　地租的概念，地租的本質(zhì)，地價的概念，我國地價的內(nèi)涵；勞役地租、實物地租和貨幣地租等地租形式；級差地租、絕對地

　　（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押

　　建設(shè)剛地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定，建設(shè)川地使用權(quán)抵押的程序和登記制度，建設(shè)用地使用權(quán)的占用、管理和處分，建設(shè)川地抵押權(quán)的滅失，最高額抵押權(quán)。

　?。﹪薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)收回和終止

　　建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的各種情形。

　?。ㄆ撸╅e置國有建設(shè)用地的處置

　　閑置土地的認(rèn)定、處置方式，征收土地閑置費和無償收回土地使用權(quán)等規(guī)定。

　?。ò耍┘w建設(shè)用地使用制度

　　集體建設(shè)用地的概念、使用范圍及原則，集體建設(shè)用地使川權(quán)的取得、收回、流轉(zhuǎn)和抵押，農(nóng)村宅基地及其管理。

　　四、房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　考試目的

　　測查應(yīng)試人員是否掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序、內(nèi)容、類型和方法，房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測的方法，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行分析和預(yù)測，讀懂和撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)研報告。

　　考試內(nèi)容

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場調(diào)研概述

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義和作川；房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序（確定調(diào)研目標(biāo)，制訂調(diào)研汁劃，設(shè)計調(diào)查問卷，確定抽樣方案，整理分析調(diào)研資料，撰寫調(diào)研報告）；房地產(chǎn)市場調(diào)研準(zhǔn)備、實施和結(jié)果。

　　（二）房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容（政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會文化環(huán)境、區(qū)域環(huán)境）；房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的內(nèi)容（房地產(chǎn)消費者、消費動機、消費行為）；房地產(chǎn)市場供給調(diào)研的內(nèi)容 （房地產(chǎn)市場行情、市場反響、競爭對手）。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場調(diào)研資料的搜集

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的途徑；房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的內(nèi)容。

　　（四）房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型和方法

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研的類型（探測性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研、預(yù)測性調(diào)研）；房地產(chǎn)市場調(diào)研的側(cè)重點、調(diào)研對象、調(diào)研抽樣方法、調(diào)研手段和形式、實地調(diào)研基本方法。

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場分析和預(yù)測

　　房地產(chǎn)市場分析的概念、作用和內(nèi)容；房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類和方法。

　?。┓康禺a(chǎn)市場調(diào)研報告

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研報告寫作要求；房地產(chǎn)市場調(diào)研報告基本結(jié)構(gòu)。

　　五、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　　考試目的

　　測查應(yīng)試人員是否掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的含義、程序、內(nèi)容，房地產(chǎn)市場細(xì)分、開發(fā)項目目標(biāo)市場選擇和項目定位，以及撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告的能力。

　　考試內(nèi)容

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目策劃概述

　　房地產(chǎn)開發(fā)項日策劃的含義、特點、作用、程序和內(nèi)容

　　（二）房地產(chǎn)市場細(xì)分

　　房地產(chǎn)市場細(xì)分的含義和作用，房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)，房地產(chǎn)市場細(xì)分程序和方法，房地產(chǎn)細(xì)分市場評估。

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)市場選擇

　　房地產(chǎn)開發(fā)項項目目標(biāo)市場選擇的含義，影響目標(biāo)市場選擇的

　　主要因素，SWOT分析，房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇程序，房地產(chǎn)客戶需求特征分析。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目定位

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的含義、策略和步驟，房地產(chǎn)開發(fā)項目客戶定位，房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位。

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目策劃報告

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告的分類和基本內(nèi)容。

　　六、房地產(chǎn)投資項目可行性研究

　　考試目的

　　測查應(yīng)試人員是否掌握房地產(chǎn)投資的概念和特點，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資項目進行經(jīng)濟評價，讀懂和撰寫房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告。

　　考試內(nèi)容

　　（一）房地產(chǎn)投資概述

　　投資的概念和實質(zhì)，直接投資和間接投資的概念及其區(qū)別和聯(lián)系；房地產(chǎn)投資的含義和形式；房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念，房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資的區(qū)別，出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資的區(qū)別；房地產(chǎn)投資的特點；房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成和資金構(gòu)成。

　　（二）資金的時間價值及等值計算

　　資金的時間價值的含義，資金具有時間價值的原因；現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出、凈現(xiàn)金流量的含義；現(xiàn)金流量圖上的要素，現(xiàn)金流量圖的閱讀和繪制；利息和利率的概念、計算；單利計息和復(fù)利計息的區(qū)別；名義利率和實際利率的含義及有關(guān)計算。資金等效值的概念、作用及其計算。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量

　　出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目、經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的構(gòu)成。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)投資項目的財務(wù)報表

　　現(xiàn)金流量表的類型、形式、內(nèi)容、作用和編制注意問題，資金來源與運用表、損益表、資產(chǎn)負(fù)債表的形式、內(nèi)容、作用和編制注意問題，項目總投資估算表、借款還本付息計劃表的形式、內(nèi)容和作用。

　　（五）房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)和方法

　　房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價的概念、主要目標(biāo)；房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)體系；財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期等動態(tài)盈利性指標(biāo)的概念、計算、評價準(zhǔn)則和優(yōu)缺點；基準(zhǔn)收益率的概念及其確定；成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態(tài)投資回收期等靜態(tài)盈利性指標(biāo)的概念、計算和評價準(zhǔn)則；借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率等清償性指標(biāo)的概念、計算和評價準(zhǔn)則。

　　（六）房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　不確定性和不確定性分析的概念，不確定性分析的主要內(nèi)容和意義，房地產(chǎn)投資項目的主要不確定性因素；盈虧平衡分析的概念及基本原理；固定成本和變動成本的概念，固定成本和變動成本分解的方法；線性盈虧平衡分析方法，盈虧平衡點的計算，盈虧平衡的評價原則；敏感性分析的含義、作用和方法，單因素敏感性分析方法；房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義和特征，房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的含義和內(nèi)容；房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的概念、目的、特點；房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型，系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險的內(nèi)容；房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的主要方法；房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計和評價的主要內(nèi)容和方法；房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對的原則和方法。

　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)投資項目方案比選

　　房地產(chǎn)投資項目方案類型的含義和特點；房地產(chǎn)投資項目方案比選的含義和作用；凈現(xiàn)值比較法、凈現(xiàn)值率比較法、差額投資內(nèi)部收益率法、差額凈現(xiàn)值法、年值法、現(xiàn)值法等計算期相同和不同的互斥方案比選。

　　（八）房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告

　　房地產(chǎn)投資項目可行性研究的含義、作用、主要依據(jù)和工作步驟，房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的結(jié)構(gòu)和編制。

　　七、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

　　考試目的

　　測查應(yīng)試人員是否掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目管理基本知識，并能夠進行房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計管理、工程招標(biāo)、合同管理、實施控制以及竣工驗收和決算。

　　考試內(nèi)容

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目管理概述

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的含義，房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義、程序和內(nèi)容。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計管理的含義，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察管理，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理。

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)的含義、招標(biāo)的方式及適用情況，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)的程序及主要工作內(nèi)容。

　　（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的概念和內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)項目合同策劃，房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的內(nèi)容及合同爭議的解決。

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目實施控制

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制，質(zhì)量控制，進度控制的含義、內(nèi)容及要求。

　?。┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收和決算

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的條件、程序，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算和決算的內(nèi)容、方法，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修的要求。

　　八、房地產(chǎn)市場營銷

　　考試目的

　　測查應(yīng)試人員是否掌握房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念、市場營銷有關(guān)理論和方法以及房地產(chǎn)渠道策略、價格策略和促銷策略等相關(guān)知識，并能夠編制房地產(chǎn)市場營銷方案。

　　考試內(nèi)容

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場營銷概述

　　房地產(chǎn)市場營銷的含義和特點；生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念、推銷觀念、市場營銷觀念、社會營銷觀念等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念的基本內(nèi)容及之間的區(qū)別；現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容；房地產(chǎn)市場營銷流程；房地產(chǎn)市場營銷組合的概念，戰(zhàn)術(shù)性的4Ps、6Ps和戰(zhàn)略性的4Ps、11Ps的內(nèi)容。

　　（二）房地產(chǎn)渠道策略

　　直接渠道、間接渠道和網(wǎng)絡(luò)渠道等房地產(chǎn)銷售渠道的優(yōu)缺點；房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則和影響因素；商品房銷售代理及其工作流程。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)價格策略

　　房地產(chǎn)價格策略的含義和內(nèi)容，房地產(chǎn)定價目標(biāo)的含義和種類，房地產(chǎn)定價原則，房地產(chǎn)定價的基本方法，房地產(chǎn)定價的基本程序，房地產(chǎn)定價策略，房地產(chǎn)價格調(diào)整方法。

　　（四）房地產(chǎn)促銷策略

　　房地產(chǎn)促銷的含義和方式；房地產(chǎn)廣告的含義和特點，房地產(chǎn)廣告目標(biāo)和預(yù)算，房地產(chǎn)廣告基調(diào)的確定，房地產(chǎn)廣告媒體及其選擇，房地產(chǎn)廣告效果評價，房地產(chǎn)廣告管理；人員促銷的概念和特點，人員促銷管理，人員促銷的程序；營業(yè)推廣的含義和特點，常見類型和使用時機，營業(yè)推廣效果的評價；公共關(guān)系推廣的含義、原則和作用，房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動的形式。

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場營銷方案

　　房地產(chǎn)市場營銷方案制訂的步驟，房地產(chǎn)市場營銷方案的框架。

　　九、房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　測查應(yīng)試人員是否掌握房地產(chǎn)估價的市場法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法等知識，并能夠運用這些方法測算房地產(chǎn)價值，讀懂和撰寫房地產(chǎn)估價報告。

　　考試內(nèi)容

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)估價的市場法

　　市場法的概念、理論依據(jù)、適用的估價對象和估價操作步驟；搜集交易實例、選取可比實例、建立比較基準(zhǔn)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整和求取估價對象價值的含義和主要內(nèi)容。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)估價的成本法

　　成本法的概念、理論依據(jù)、適用的估價對象和估價操作步驟；成本法的基本公式，重新購建價格的求取，建筑物折舊的求取。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)估價的收益法

　　收益法的概念、理論依據(jù)、適用的估價對象和估價操作步驟；收益法的計算公式，凈收益的求取，報酬率的求取。

　　（四）房地產(chǎn)估價的假設(shè)開發(fā)法

　　假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用的估價對象和估價操作步驟；假設(shè)開發(fā)法的基本公式，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的含義及異同；假設(shè)開發(fā)法計算中開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)完成后的地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費、折現(xiàn)率等的求取。

　　（五）房地產(chǎn)估價報告

　　房地產(chǎn)估價報告的含義和形式，房地產(chǎn)估價報告的組成。

　　十、物業(yè)管理

　　考試目的

　　測查應(yīng)試人員是否掌握業(yè)主、業(yè)主大會、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費和專項維修資金等專業(yè)知識，以及解決物業(yè)管理實際、問題的能力。

　　考試內(nèi)容

　?。ㄒ唬I(yè)主和業(yè)主大會

　　業(yè)主的概念、認(rèn)定、權(quán)利和義務(wù)；業(yè)主大會的組成、性質(zhì)、籌備和成立；業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主大會活動規(guī)則；業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)和備案，業(yè)主委員會委員的資格條件和資格終止，業(yè)主委員會會議的規(guī)范，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會的關(guān)系。

　　（二）臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約

　　臨時管理規(guī)約的概念、制定，相關(guān)主體的法律義務(wù)，臨時管理規(guī)約的主要內(nèi)容，使用物業(yè)與維修養(yǎng)護物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；管理規(guī)約的概念、主要內(nèi)容和法律效力。

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念、特征、種類、設(shè)立、資質(zhì)管理和機構(gòu)設(shè)置。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理招投標(biāo)

　　物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵、特點和原則，物業(yè)管理招標(biāo)的方式、條件和程序，物業(yè)管理投標(biāo)的條件和程序，物業(yè)管理評標(biāo)與中標(biāo)，物業(yè)管理招投標(biāo)適用的法律法規(guī)。

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)服務(wù)合同的含義、主要內(nèi)容、特征和種類，前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別。

　?。┪飿I(yè)服務(wù)收費

　　物業(yè)服務(wù)費的收費原則、定價形式和計費方式；物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成。

　　物業(yè)服務(wù)費的交納和督促。

　?。ㄆ撸┳≌瑢ｍ椌S修資金。

　　住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的范圍；住宅專項維修資金的交存主體和交存金額，住宅專項維修資金使用的范圍、原則、程序和禁止，住宅專項維修資金的監(jiān)督管理。

　　十一、房地產(chǎn)金融

　　考試目的

　　測查應(yīng)試人員是否掌握房地產(chǎn)金融的基本內(nèi)涵、基本業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)抵押貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、房地產(chǎn)托和房地產(chǎn)保險等專業(yè)知識，并能夠運用這些知識和方法從事房地產(chǎn)金融有關(guān)活動。

　　考試內(nèi)容

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)金融概述

　　房地產(chǎn)金融的含義、特點和業(yè)務(wù)種類；房地產(chǎn)抵押貸款的含義、分類，擔(dān)保法、物權(quán)法中關(guān)于禁止抵押的規(guī)定，抵押率的含義；房地產(chǎn)抵押貸款的主要參與者，貸款機構(gòu)和借款人在房地產(chǎn)抵押貸款中的角色，擔(dān)保和保險機構(gòu)以及中介服務(wù)機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款中的作用；房地產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險及其防范。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)涵、種類、貸款對象、申請條件、申請資料、貸款調(diào)查和評估；住房開發(fā)貸款的內(nèi)涵及借款人條件、貸款項目條件、貸款方式和貸款期限；商用房開發(fā)貸款的內(nèi)涵及借款人條件、貸款項目條件、貸款方式和貸款期限；土地儲備貸款的內(nèi)涵及借款人條件、貸款項目條件和貸款擔(dān)保。

　　（三）個人住房貸款

　　個人住房貸款的內(nèi)涵和種類，固定利率個人住房貸款與浮動利率個人住房貸款，個人住房貸款借款合同要素變更和調(diào)整；等額本息還款的含義和計算公式，等額本息還款中貸款余額的計算、每月還款的構(gòu)成；等額本金還款的含義和計算公式，等額本金還款中貸款余額的計算、每月還款的構(gòu)成；公積金個人住房貸款的含義和程序，個人住房組合貸款的計算思路。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)信托

　　房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵和特點，房地產(chǎn)信托機構(gòu)的特點，房地產(chǎn)信托資金的籌措，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容。

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)保險

　　房地產(chǎn)保險的含義、作用和種類；房地產(chǎn)保險費率的內(nèi)涵，房地產(chǎn)保險費的確定；房地產(chǎn)保險責(zé)任的內(nèi)容，房地產(chǎn)保險的賠償原則，房地產(chǎn)重復(fù)保險的損失賠償計算；房地產(chǎn)保險合同的主要內(nèi)容。