2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 凈收益的求取

　　2012年經(jīng)濟(jì)師考試報(bào)名在即，廣大考生也開(kāi)始了經(jīng)濟(jì)師考試復(fù)習(xí)準(zhǔn)備，為了幫助您更好的通過(guò)2012年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試，全面了解2012年經(jīng)濟(jì)師考試的相關(guān)重點(diǎn)，我們中華會(huì)計(jì)網(wǎng)特地為您匯編了中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您有所幫助??！　

　　（三）收益年限無(wú)限年且其他因素不變的公式（永續(xù)年值A(chǔ)～P）

　　實(shí)質(zhì)

　　A～P，且永續(xù)年值 n～無(wú)窮

　　公式

　　P=A/i       V=a/r

　　「例題。單選題」「2006年試題」某人擁有一套住房，若出租，則年租賃凈收入為2萬(wàn)元。若其擬出售此住房，并要求年收益率為12%時(shí)，假設(shè)收益年期無(wú)限，則此住房的凈銷售收入應(yīng)為（?。┤f(wàn)元。

　　A.14.58　　　　　　B.15.43

　　C.16.67　　　　　　D.17.32

　　「答案」C

　　（四）凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式

　　條件

　　凈收益在未來(lái)的前t（含t）年有變化，在t年以后無(wú)變化為A

　　收益年限N為無(wú)限

　　報(bào)酬率大于零

　?。ㄎ澹╊A(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式

　　三 、凈收益的求取

　　1、 凈收益的求取方法分類

　　基于租賃收入測(cè)算凈收益-投資法

　　基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益-利潤(rùn)法

　　租賃收益優(yōu)先原則

　　對(duì)于既有租賃收入又有營(yíng)業(yè)收入的實(shí)例，優(yōu)先通過(guò)租賃收入求取收益來(lái)估價(jià)。

　　2、基于租賃收入測(cè)算凈收益

　　凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　潛在毛收入：假定充分利用無(wú)空置情況下可得收入

　　其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等收入

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：維護(hù)房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其它資本或經(jīng)營(yíng)的收益

　　有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用的不同之處在于，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅（四項(xiàng)）

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/有效毛收入

　　3、 基于經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算凈收益

　　基于經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)算與基于租賃收入測(cè)算的區(qū)別

　　潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入

　　要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益

　　四、報(bào)酬率的求取

　　1、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

　　投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別

　　投資回收-所投入資本的回收，是保本

　　投資回報(bào)-投入資本回收后所獲得的額外資金，及報(bào)酬或利潤(rùn)

　　報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)是=投資回報(bào)/所投入的資本

　　報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān)

　　2、報(bào)酬率的求取方法

　　累加法

　　報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

　　市場(chǎng)提取法

　　搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的凈收益與價(jià)格資料求取報(bào)酬率

　　無(wú)限年期r=a/v

　　有限年期-用試算法

　　「例題1.單選題」「2005年試題」在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，選取較高資本化率的原因是（?。?/p>

　　A.投資風(fēng)險(xiǎn)較大　　　　B.案例利率較低

　　C.收益較小 　　　　　 D.收益較穩(wěn)定

　　「答案」A

　　「解析」報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān)

　　「例題2.單選題」「2007年試題」報(bào)酬率等于（?。⑼顿Y風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率之和減去投資帶來(lái)的優(yōu)惠率。

　　A.低風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率　　　　 B.銀行存款利率

　　C.銀行貸款利率 　　　　D.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　「答案」D

　　「解析」報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

　　「例題3.多選題」「2006年試題」采用收益法估價(jià)時(shí)，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果過(guò)高的情形有（　）。

　　A.凈收益估計(jì)過(guò)高

　　B.收益期限估計(jì)過(guò)長(zhǎng)

　　C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估計(jì)過(guò)高

　　D.資本化率估計(jì)過(guò)低

　　E.考慮了無(wú)形收益

　　「答案」ABD

　　「解析」考慮無(wú)形收益是正確的，不會(huì)使之估價(jià)過(guò)高