2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級(jí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 國(guó)有建設(shè)征收征用

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　　第六節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止

　　一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回

　　因社會(huì)公共利益需要提前收回土地使用權(quán)（退還相應(yīng)出讓金）

　　為實(shí)施城市規(guī)劃收回土地使用權(quán)

　　土地使用權(quán)屆滿(mǎn)收回（無(wú)償收回土地）

　　因單位撤銷(xiāo)遷移等原因停止使用劃撥土地的，可收回

　　公路、鐵路等報(bào)廢用地可收回

　　出讓方式獲得土地使用權(quán)滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門(mén)的行為或必需的前期工作造成的開(kāi)發(fā)遲延除外

　　「例題。單選題」「2006年試題」下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況中，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)的是（?。?/p>

　　A.出讓合同約定2002年6月30日動(dòng)工開(kāi)發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門(mén)審批工作在一段時(shí)間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)

　　B.城市總體規(guī)劃變更，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)

　　C.開(kāi)發(fā)商要求提高項(xiàng)目容積率，規(guī)劃部門(mén)不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)

　　D.因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)

　　「答案」C

　　「解析」

　　二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的終止

　?。ㄒ唬?因土地滅失而終止

　?。ǘ┯捎谕恋厥褂谜邟仐壎K止

　　三、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的法律后果

　　土地使用權(quán)受讓人與土地所有者之間關(guān)于該幅土地上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系解除

　　地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國(guó)家無(wú)償取得

　　土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定必須拆除的設(shè)備，土地使用者必須拆除

　　第七節(jié) 閑置國(guó)有建設(shè)用地的處置

　　一、閑置土地的認(rèn)定

　　國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)中未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期的，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的。

　　已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)面積不足應(yīng)開(kāi)發(fā)建筑面積的1/3，或投資額不足總投資額25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的。

　　其他規(guī)定

　　二、閑置土地的處置方式

　　延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)期限，但最長(zhǎng)不超過(guò)一年

　　變更土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)

　　安排臨時(shí)使用，待項(xiàng)目具備條件后重新批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價(jià)

　　政府安排置換其他閑置土地

　　政府采取招標(biāo)、拍賣(mài)等方式確定新的土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對(duì)原用地單給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

　　政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書(shū)

　　由政府原因造成閑置的，還可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余部分由政府收回

　　三、征收土地閑置費(fèi)

　　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)出讓土地，閑置一年以上按出讓金20%以下征收

　　具體由省一級(jí)規(guī)定

　　四、無(wú)償收回土地

　　連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)并進(jìn)行公告，終止土地有償使用合同，注銷(xiāo)土地登記和土地證書(shū)

　　第八節(jié) 集體建設(shè)用地使用制度

　　一、集體建設(shè)用地的使用范圍和原則

　　（一） 集體建設(shè)用地使用范圍

　　1. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。 2. 農(nóng)村住宅。 3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施及公益事業(yè)建設(shè)

　?。ǘ?集體建設(shè)用地的使用原則

　?。?） 合法（2）節(jié)約，按規(guī)劃（3）按計(jì)劃用地 （4）依法辦理審批手續(xù) （5）如占用農(nóng)用土地，則辦理審批手續(xù)

　　二、集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得收回流轉(zhuǎn)和抵押

　?。ㄒ唬┘w建設(shè)用地使用權(quán)的取得和收回

　?。ǘ┘w建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

　?。ㄈ┘w建設(shè)用地使用權(quán)抵押

　　三、農(nóng)村宅基地及其管理

　?。ㄒ唬┺r(nóng)村宅基地概念

　　農(nóng)村居民建設(shè)住宅所使用的集體土地。

　?。ǘ┱氐囊粦?hù)一宅原則

　?。ㄈ┺r(nóng)村宅基地使用權(quán)取得和審批程序