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第四章 物權(quán)法律制度
知識(shí)點(diǎn)四、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記
?。ㄒ唬┎粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類
1.因法律行為引起物權(quán)變動(dòng)的
登記生效 | 經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力 | 房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)(P137)、不動(dòng)產(chǎn)抵押(P144) |
登記對(duì)抗 | 物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件,而是以登記為對(duì)抗要件 | 1.土地承包經(jīng)營權(quán)(P135):自合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。 2.地役權(quán)(P140):自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。 3.宅基地使用權(quán) |
2.非因法律行為的物權(quán)變動(dòng):不以登記為生效要件,但事后處分時(shí)仍要登記
公法上的行為 | 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書,人民政府的征收決定,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。 |
繼承或受遺贈(zèng) | 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。 |
事實(shí)行為 | 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。 |
3.不登記:依法屬于國家所有的自然資源
?。ǘ┬Я?
1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效力
(1)登記的生效時(shí)間:自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日
?。?)權(quán)利推定效力:登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。在錯(cuò)誤沒有更正之前,只能依據(jù)登記作出誰是權(quán)利人的推定。
?。?)善意保護(hù)的效力(公信力):指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人,即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵,對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書
?。?)不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是指登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書;
?。?)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
?。ㄈ┗疽?
1.管轄:不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
2.統(tǒng)一登記:國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度(法律依據(jù)、登記機(jī)關(guān)、登記效力)
3.收費(fèi):不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取,不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。
(四)不動(dòng)產(chǎn)登記的一般程序
1.登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為:
?。?)要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;
(2)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;
(3)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
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1.更正登記
權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的,可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
2.異議登記
?。?)定義:將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。
?。?)適用情形:不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。
【結(jié)論】同意更正;不同意異議
?。?)法律效力:登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力,第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護(hù)。——對(duì)抗第三人,不支持善意取得
?。?)臨時(shí)措施:申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴,異議登記失效。
?。?)賠償:異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
3.預(yù)告登記
?。?)前提:買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
?。?)作用:防一房多賣。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn),不發(fā)生物權(quán)效力。
?。?)預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。
?。┑怯涘e(cuò)誤的責(zé)任
當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記,給他人造成損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
因登記錯(cuò)誤,給他人造成損害的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
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