注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí)：在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

第十二章 以財務(wù)報告為目的的評估

　　知識點七、資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　（一）投資性房地產(chǎn)與公允價值計量

　　1.含義及構(gòu)成

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。

　　主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

　　2.會計計量規(guī)定

　　在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量；但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

　?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)評估中的評估對象

　　1.投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括：

　?。?）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物

　　指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物：其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。

　?。?）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

　　2.下列不屬于投資性房地產(chǎn)

　?。?）某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

　?。?）自用房地產(chǎn)

　　自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動，其價值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過銷售商品或者提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。

　　例如，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。又如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，經(jīng)營者在提供住宿服務(wù)的同時，還提供餐飲娛樂等服務(wù)，其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入，因此，企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。

　?。?）作為存貨的房地產(chǎn)

　　作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認為投資性房地產(chǎn)。

　　[注意]

　　在評估實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）、存貨和投資性房地產(chǎn)。

　　例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，其余樓層均為普通住宅，在這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨計量和出售，應(yīng)當(dāng)確認為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，其余樓層為甲企業(yè)的存貨，即開發(fā)產(chǎn)品。

　　需要注意的是，投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約，業(yè)主在擁有房地產(chǎn)的同時也擁有該租約的未來收益，因而在進行評估的時候，評估對象應(yīng)為附帶有租約的房地產(chǎn)。

　?。ㄈ┩顿Y性房地產(chǎn)的評估方法及評估參數(shù)

　　在實務(wù)中，投資性房地產(chǎn)可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。

　　1.市場比較法（屬于市場法）

　　在求取一宗待估投資性房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價值。在應(yīng)用市場法時，對于投資性房地產(chǎn)尤其要注意所附租約所帶來的影響，在選擇可比交易案例時也需要考慮相關(guān)租約的因素。

　　2.直接資本化法（適用于暫時空置的投資性房地產(chǎn)，屬于收益法）

　　將待估房地產(chǎn)未來一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率來求取估價對象價值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應(yīng)的資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值。

　　一般公式為：

　　P=A/R

　　式中：P——待估房地產(chǎn)價值； A——房地產(chǎn)的未來收益；R——資本化率。

　　3.收益乘數(shù)法（屬于市場法）

　?。?）原理

　　收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價格/年收益。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為：

　　房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)

　?。?）收益的確定

　　比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。

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　　通過價格除以月租金求得毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金來求取估價對象的價值時，應(yīng)采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。

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　　假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。

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　　由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

　　④凈收益又稱凈營運收益（NOI）（比其他收益更可靠）

　　由有效毛收入扣除相關(guān)稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產(chǎn)的收入。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費用。

　　由于凈收益乘數(shù)與前文所屬的資本化率互為倒數(shù)，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法的形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。

　　4.現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益法）

　　5.租期及回收金額折現(xiàn)法（Term＆Reversion，“T&R”）（現(xiàn)金流折現(xiàn)法的簡化形式）

　　投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約，由于在評估時，租約合同已經(jīng)簽訂，所以可能會使房地產(chǎn)的租金水平偏離市場實際情況，從而影響到房地產(chǎn)的公允價值。因此，在評估時，需要對被估房地產(chǎn)租期內(nèi)的收益情況加以單獨考慮，在評估中體現(xiàn)為對租約期內(nèi)外的收益分別進行資本化來得到最終價值。