注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》復(fù)習(xí)：收益法的基本程序和基本參數(shù)

第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

　　知識(shí)點(diǎn)八、收益法的基本程序和基本參數(shù)

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　　采用收益法進(jìn)行評(píng)估，其基本程序如下：

　　1.搜集驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)、以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；

　　2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益；

　　3.確定折現(xiàn)率或資本化率；

　　4.分析測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益持續(xù)的時(shí)間；

　　5.用折現(xiàn)率或資本化率評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；

　　6.分析確定評(píng)估結(jié)果。

　　從評(píng)估實(shí)務(wù)的角度看，第1－4步比較關(guān)鍵，涉及到收益法計(jì)算的3個(gè)關(guān)鍵因素：收益額、收益年限、折現(xiàn)率；但是我們考試主要是根據(jù)已知條件按照以上第5步驟來計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，所以反而是第五步最重要。

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　　1.收益額

　?。?）收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額；

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估中收益額的特點(diǎn)。

　?、偈找骖~是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；

　?、谟糜谫Y產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

　　客觀的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的收益；而現(xiàn)實(shí)收益中可能包括不合理的因素。

　?。?）資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式有多種，不同種類資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不同，需要合理選擇收益額的種類。

　　2.折現(xiàn)率

　?。?）從本質(zhì)上講：

　　折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率。是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。

　?。?）從構(gòu)成上看：

　?、僬郜F(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　②無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實(shí)上，就是沒有風(fēng)險(xiǎn)）的投資報(bào)酬率。

　　實(shí)務(wù)中，可以使用同期國(guó)庫券利率或者銀行利率……（實(shí)際上考試的時(shí)候現(xiàn)在都是直接采用國(guó)債利率，并不進(jìn)行換算。）

　?、埏L(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)要測(cè)算這項(xiàng)交易所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

　?。?）資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：

　　①在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

　?、诘嵌哌m用場(chǎng)合不同。習(xí)慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（r），用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（r）。

　?、鄱呤欠裣嗟?，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長(zhǎng)短不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同。

　　

　　3.收益期限

　　根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預(yù)期收益

　　可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無期限。通常以年表示。