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第四章 物權(quán)法律制度
知識(shí)點(diǎn)十五、地役權(quán)
?。ㄒ唬┑匾蹤?quán)概述
1.定義:地役權(quán)是指按照合同的約定,利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的他物權(quán)。其中,享受使用便利的不動(dòng)產(chǎn)稱為需役地,提供便利的不動(dòng)產(chǎn)則稱為供役地。
【注意】不同于相鄰關(guān)系,相鄰關(guān)系是最低標(biāo)準(zhǔn),地役權(quán)是高標(biāo)準(zhǔn)。
2.特征:
(1)具有從屬性(不同于其他的用益物權(quán)的獨(dú)立性)和不可分性。
①土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的,設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí),該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。
②地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的,地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,但合同另有約定的除外。
?、鄣匾蹤?quán)不得單獨(dú)抵押。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
?、苄枰鄣匾约靶枰鄣厣系耐恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí),轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的,受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。
?、莨┮鄣匾约肮┮鄣厣系耐恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí),轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的,地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
?。?)地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的,只是要求對(duì)方應(yīng)盡某種容忍或不作為的義務(wù)。(如:取水權(quán)、通行權(quán)、眺望權(quán)等)
?。?)有期限的物權(quán)。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定,但不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
?。ǘ┑匾蹤?quán)的設(shè)定
1.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。
2.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的,未經(jīng)用益物權(quán)人同意,土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。——先承包,再地役,需同意
?。ㄈ┑匾蹤?quán)的消滅
1.供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同,地役權(quán)消滅:
?。?)違反法律規(guī)定或者合同約定,濫用地役權(quán);
?。?)有償利用供役地,約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。
2.已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。
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