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2013注稅《稅法一》:銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯: 2012/08/30 11:00:26 字體:

  一、稅目與稅率——5%

  銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。

  特別關(guān)注:

  1.以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的,也不征收營(yíng)業(yè)稅。

  2.對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)規(guī)定:

 ?。?)處置債權(quán)重置資產(chǎn),不征收營(yíng)業(yè)稅;(2)處置股權(quán)重置資產(chǎn)所取得的收入,不征營(yíng)業(yè)稅;(3)處置其所擁有的實(shí)物重置資產(chǎn),該項(xiàng)資產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)的,征收營(yíng)業(yè)稅。

  3.單位或個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為,視為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。

  4.納稅人自建住房銷(xiāo)售給本單位職工,屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為,應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。

  5.變化:個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)住房——5年內(nèi)不區(qū)分性質(zhì),均按轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅。

  二、納稅人

  三、計(jì)稅依據(jù)

  1.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

  2.單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán),以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

  注意:

  第一,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售商品房,要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門(mén)收取一些資金或費(fèi)用,對(duì)此類(lèi)費(fèi)用,不論其財(cái)務(wù)上如何核算,都應(yīng)該作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

  第二,單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的營(yíng)業(yè)額問(wèn)題

  組成計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)

  第三,轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為,轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營(yíng)業(yè)稅。

  四、申報(bào)與繳納

  銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

  納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

  五、稅收優(yōu)惠

  1.個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

  2.個(gè)人(含個(gè)體工商戶(hù)及其他個(gè)人)無(wú)償贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán),屬于以下情形之一的,暫免征收營(yíng)業(yè)稅:(1)離婚財(cái)產(chǎn)分割;(2)無(wú)償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(3)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人;(4)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

  3.新增:納稅人在資產(chǎn)重組中,通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式,將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人,不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍,其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魇諣I(yíng)業(yè)稅。

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