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不動產(chǎn)的物權(quán)變動
1.不動產(chǎn)物權(quán)變動的情形
(1)登記生效
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。
【解釋】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)和不動產(chǎn)的抵押必須登記,登記生效。
(2)物權(quán)變動不以登記為生效要件,而是以登記為對抗要件
?、偻恋爻邪?jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。
?、诘匾蹤?quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。
?、垡呀?jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記,宅基地使用權(quán)的變動不以登記為生效要件。
(3)物權(quán)變動不以登記為生效要件,但事后處分時仍要登記
①因人民法院、仲裁委員會的法律文書,人民政府的征收決定,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。
②因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。
?、垡蚝戏ńㄔ臁⒉鸪课莸仁聦嵭袨樵O(shè)立和消滅物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力。
【解釋】上述三種情形的物權(quán)變動雖不以登記為要件,但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時,仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。
表3-2 不動產(chǎn)的物權(quán)變動
具體情形 | |
登記生效 | (1)房屋買賣 (2)建設(shè)用地使用權(quán)的取得 (3)不動產(chǎn)的抵押 |
物權(quán)變動不以登記為生效要件,但事后處分時仍要登記,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力 | (1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力 (2)因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力 (3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力 |
物權(quán)變動不以登記為生效要件,而是以登記為對抗要件 | (1)土地承包經(jīng)營權(quán) (2)地役權(quán) (3)宅基地使用權(quán) |
可以不登記 | 依法屬于國家所有的自然資源(所有權(quán)) |
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