2013年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)分析（一）

　　網(wǎng)校論壇學(xué)員精心為大家分享注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試科目里經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)分析，希望對(duì)廣大考生學(xué)習(xí)注會(huì)有幫助。

　　商品房買賣合同

　　1.銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

　　（1）有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，對(duì)出賣人無(wú)合同上的約束力。

　?。?）就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約；該內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任。

　　2.商品房預(yù)售合同的效力

　?。?）商品房預(yù)售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營(yíng)范圍，因此出賣人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明。出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無(wú)效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。

　?。?）商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

　　3.違約金

　?。?）當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；

　?。?）當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

　　4.商品房買賣合同的法定解除

　　根據(jù)最高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同中解除權(quán)行使的情形包括：

　?。?）因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；

　?。?）因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；

　?。?）房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過3%的；

　?。?）出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；

　?。?）約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　5.可以適用懲罰性賠償金的情形

　　在下列情形下，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　?。?）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

　?。?）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

　?。?）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　?。?）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

　?。?）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　【相關(guān)鏈接】拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　6.商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系

　?。?）貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。

　?。?）商品房買賣合同無(wú)效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保人和買受人。

　　7.不動(dòng)產(chǎn)買賣合同與物權(quán)登記

　　當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。