注冊會計師考試《稅法》知識總結：土地增值稅扣除項目

　　網校論壇學員精心為大家分享注冊會計師考試科目里的重要知識點，希望對廣大考生學習注會有幫助。

　　一、扣除項目的內容

　　（一）轉讓新建房產的扣除項目：地價、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金（加計扣除20%，適用房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目）

　　1.取得土地使用權所支付的金額=地價+稅金+費用（提示：這里的稅金主要指契稅，印花稅一般都計入了管理費用）

　　【注意】

　?。?）納稅人購買土地應按照成交價格作為計稅依據(jù)繳納契稅，所繳納的契稅計入取得土地使用權支付的金額。

　?。?）如果購買的土地分期開發(fā)的，要進行逐次合理的分配：

　　第一次分配：在開發(fā)的面積占購買的總面積之間分配

　　第二次分配：在已完工和未完工之間分配

　　第三次分配：在已銷售和未銷售之間進行分配

　　最后，結轉到銷售的部分可以抵扣。

　　2.房地產開發(fā)成本

　　它是指房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

　　開發(fā)成本也應進行合理的分配，一般而言，應按照銷售面積占完工面積的比例對開發(fā)成本進行分配。

　　可扣建造成本＝開發(fā)總成本/可售面積×已售面積

　　取得土地使用權支付的金額和開發(fā)成本均據(jù)實扣除，即按照實際發(fā)生數(shù)進行扣除。

　　3.房地產開發(fā)費用——按標準扣除

　　它是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用

　?。?）利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內

　?。?）（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內

　　【注意新增內容】

　　全部使用自有資金，沒有利息支出，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

　　房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

　　4.與轉讓房地產有關的稅金　　      

　　【提示】房地產開發(fā)企業(yè)的印花稅在“管理費用”中列支，不單獨扣除印花稅。

　　特殊說明，房地產開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)的產品，可以加計扣除。

　　加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×20%　　

轉讓項目的性質	扣除項目	扣除金額
新建房地產 （房地產開發(fā)企業(yè)）	1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發(fā)成本 3.房地產開發(fā)費用 4.與轉讓房地產有關的稅金 5. 加計扣除項目（20%）	（取得土地使用權支付的金額+開發(fā)成本）×（1+30%）+稅 （取得土地使用權支付的金額+開發(fā)成本）×（1+25%）+稅+利息
新建房地產 （非房地產開發(fā)企業(yè)）	1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發(fā)成本 3.房地產開發(fā)費用 4.與轉讓房地產有關的稅金	（取得土地使用權支付的金額+開發(fā)成本）×（1+10%）+稅 （取得土地使用權支付的金額+開發(fā)成本）×（1+5%）+稅+利息
舊房及建筑物	扣除項目金額=評估價格+取得土地使用權支付的地價款或出讓金和費用+轉讓環(huán)節(jié)的稅金 評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

　　【注意的問題】

　　1.未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除

　　2.納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認，扣除項目的金額可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　3.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。