2012注冊會(huì)計(jì)師經(jīng)濟(jì)法知識(shí)點(diǎn)預(yù)習(xí)：特種買賣合同

 注冊會(huì)計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》科目
第十章 合同法律制度（分則）

　　知識(shí)點(diǎn)七、特種買賣合同

　　1.分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部價(jià)款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價(jià)款或者解除合同。

　　2.憑樣品買賣的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對(duì)樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說明的質(zhì)量相同。

　　3.試用買賣的當(dāng)事人可以約定標(biāo)的物的試用期間。對(duì)試用期間沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。試用期間屆滿，買受人對(duì)是否購買標(biāo)的物未作表示的，視為購買。

　　4.招標(biāo)投標(biāo)買賣的中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，在指定的期間與地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。

　　5.商品房買賣合同

　　商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的買賣合同。商品房買賣合同包括期房買賣合同與現(xiàn)房買賣合同。

　?。?）銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定。

　　第一，有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，對(duì)出賣人無合同上的約束力。

　　第二，就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約。

　　第三，第二點(diǎn)的內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任。（禁止虛假宣傳）

　?。?）商品房預(yù)售合同的效力。

　　出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

　?。?）被拆遷人的優(yōu)先權(quán)。

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　?。?）商品房買賣中法定解除權(quán)的行使。

　　第一，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的；

　　第二，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；

　　第三，房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過3%的；（絕對(duì)值的含義包括"大于"和"小于"兩方面）

　　第四，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；

　　第五，約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　（5）可以適用懲罰性賠償金的情形。

　　在下列情形下，由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　　第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

　　第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

　　第三，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　　第四，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

　　第五，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　?。?）商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系。

　　第一，貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。

　　第二，商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人。