2011年注會(huì)考試備考指導(dǎo)：用益物權(quán)制度概述

　　一、用益物權(quán)的基本理論

　　1.用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

　　2.用益物權(quán)包括：

　　（1）土地承包經(jīng)營權(quán)；

　?。?）建設(shè)用地使用權(quán)；

　?。?）宅基地使用權(quán)；

　?。?）地役權(quán)；

　?。?）準(zhǔn)物權(quán)，具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利等。

　　3.用益物權(quán)的特征：

　?。?）用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價(jià)值，并以對(duì)物的占有為前提；

　　（2）用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)為從物權(quán)；

　　（3）用益物權(quán)雖然可以在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立，但是從用益物權(quán)的具體類型來看，用益物權(quán)主要以不動(dòng)產(chǎn)為客體，這主要是便于通過登記公示。

　?。?）用益物權(quán)人可以直接支配標(biāo)的物，不需要他人行為的介入。

　　二、主要用益物權(quán)介紹

　　（一）土地承包經(jīng)營權(quán)

　　1.土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。

　　2.土地承包經(jīng)營權(quán)的期限：耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。

　　3.土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。

　　4.土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　?。ǘ┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

　　2.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

　　3.工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

　　4.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　5.建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

　　6.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

　?。ㄈ┑匾蹤?quán)

　　1.概述

　　地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。

　　地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　2.地役權(quán)與其他用益物權(quán)之間的關(guān)系

　　地役權(quán)與其他用益物權(quán)之間的平衡采取下列方式：

　?。?）土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)；

　?。?）土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)；

　?。?）土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外；地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

　　3.地役權(quán)效力

　?。?）地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。

　?。?）地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

　?。?）地役權(quán)人有下列情形之一的，地役權(quán)消滅：

　?、?違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；

　　② 有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。

　　4.地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別

　　（1）兩者在性質(zhì)上不同。地役權(quán)是一種物權(quán)；相鄰權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利。

　?。?）兩者的設(shè)立方式不同。約定和法定。

　?。?）兩者提供便利的內(nèi)容不同。高標(biāo)準(zhǔn)和最低標(biāo)準(zhǔn)。

　?。?）地役權(quán)不強(qiáng)調(diào)相鄰，相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)相鄰。

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