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備考信息
房屋出典是指承典人支付房屋典價而占有、使用出典人的房屋,出典人于典期屆滿時,返還典價贖回房屋或者不回贖而喪失房屋所有權(quán)的法律制度。房屋出典具有如下法律特征:
1、房屋出典是“房不計租、錢不計息”的互利、有償法律關(guān)系。在房屋出典中,承典人占有使用出典的房屋而不交納租金;出典人取得、使用承典人的金錢,而不支付利息。但出典人交付房屋須以承典人支付典價為前提,因而雙方這種法律關(guān)系又是雙務(wù)、有償?shù)摹?/p>
2、房屋出典受典期限制,典期屆滿前出典人并不喪失房屋所有權(quán),承典人只能取得房屋典權(quán)(用益物權(quán))。房屋出典后,在典期以內(nèi),出典人仍然享有房屋所有權(quán),但已不能直接占有、使用房屋;承租人雖取得對房屋的占有、使用權(quán),但并不能任意進行處分。典期屆滿的一般法律后果是,出典人如不返還典價款即喪失房屋所有權(quán),承典人則因此而取得房屋所有權(quán)。
3、房屋出典須符合法定條件和程序,是一種要式法律行為。
一、房屋出典不同于房屋出賣
二者的區(qū)別在于:
?。?)房屋出典在典期屆滿以前不發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移;在典期屆滿后,僅在出黃人不回贖的情況下才將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸承典人。出賣則發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。
?。?)典期屆滿,出典人有權(quán)通過返還典價款給承典人以贖回房屋,房屋出賣后則無權(quán)向承受人贖回房屋。賣中買方支付價款即為房屋價格。房屋出典與附買回條件的買賣(即民法學(xué)上的買回)也不同,除彰弄三點外,買加是通過返還房屋價款實現(xiàn)所有權(quán)的再轉(zhuǎn)移,而出典中的回贖則是通過返還典價實現(xiàn)所有權(quán)中占有、使用、收益權(quán)能的回復(fù)。
二、房屋出典不同于房屋出租
二者的區(qū)別在于:
?。?)房屋出典中承典人取得的是用益物權(quán)即房屋典權(quán);房屋出租中承租人取得的是具有物權(quán)某些特征的債權(quán)即租賃權(quán)。
?。?)房屋出典中出典人須通過返還典價款才能贖回房屋,房屋出租中出租人無須返還租金即可收回房屋。
(3)房屋出典中承典人交付的典價不同于房屋出租中承租人支付的租金,這二者的性質(zhì)、計算方法、支付方式都不同。
三、房屋出典也不同于房屋抵押
二者的區(qū)別在于:
?。?)設(shè)立的目的不同。進行房屋出典對出典人而言是為了取得典價,對承典人而言是為了取得用益物權(quán);設(shè)立房屋抵押則是為了擔(dān)保債務(wù)人履行債務(wù)和債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán),債權(quán)人取得的是擔(dān)保物權(quán)(房屋抵押權(quán))。
(2)房屋是否移轉(zhuǎn)占有不同(由目的不同決定)。房屋出典中出典人須將房屋轉(zhuǎn)移給承典人占有、使用,房屋抵押則無須轉(zhuǎn)移占用。
?。?)法律后果不同。房屋出典人期屆滿時仍然有權(quán)回贖房屋,僅在其不回贖時房屋所有權(quán)才轉(zhuǎn)歸承典人;房屋抵押中僅在債務(wù)人不依約履行債務(wù)時,抵押權(quán)人才能處分抵押房屋,從變賣所得價款中優(yōu)先受償。
四、房屋出典也不同于質(zhì)(押)
二者區(qū)別在于:
?。?)標的物不同。出典標的物以不動產(chǎn)為限,而質(zhì)(押)標的物則為動產(chǎn)(對此各國有不同的規(guī)定,我國民法尚無規(guī)定)。
?。?)設(shè)立的目的不同。房屋出典對出典人而言是為了取得典價,對承典人而言是為取得房屋用益物權(quán);而質(zhì)(押)則是債務(wù)人以動產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)的履行、債權(quán)的實現(xiàn)。
作者:正保會計網(wǎng)校學(xué)員 wanjunruipp
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