2012年《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)：土地增值稅的計稅依據(jù)

第五章 其他相關(guān)稅收法律制度

　　知識點四十三、土地增值稅的計稅依據(jù)

　　（一）應(yīng)稅收入的確定

　　1.貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。

　　2.實物收入。實物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實物形態(tài)的收入。

　　3.其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利。

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　　準予納稅人從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目具體包括以下六項內(nèi)容：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

　?。?）納稅人在取得上地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　?。?）土地征用及拆遷補償費。

　?。?）前期工程費。

　?。?）建筑安裝工程費。

　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費。

　?。?）公共配套沒施費。

　?。?）開發(fā)間接費用。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　?。?）財務(wù)費中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%

　?。?）財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　5.財政部確定的其他扣除項目。

　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　（1）按評估價格扣除。

　?。?）按購房發(fā)票金額計算扣除。

　?。?）核定征收。

　　7.計稅依據(jù)的特殊規(guī)定。

　　隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；提供扣除項目金額不實的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的；非直接銷售和自用房地產(chǎn)收人等。

　　單項選擇題

　　◎根據(jù)土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應(yīng)按照（?。?。

　　A.稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額

　　B.稅務(wù)機關(guān)與納稅人協(xié)商價格扣除

　　C.市場同類房地產(chǎn)扣除項目平均價格扣除

　　D.房地產(chǎn)原值減除一定比例后的余值扣除

　　正確答案：A

　　正保會計網(wǎng)校答案解析：本題考核土地增值稅的計稅依據(jù)。根據(jù)土地增值稅相關(guān)法律的規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。

　　◎稅務(wù)機關(guān)不應(yīng)按照房地產(chǎn)評估價格對納稅人計算征收土地增值稅的情形是（ ）。

　　A.納稅人不進行土地增值稅納稅申報的

　　B.納稅人提供的扣除金額不實

　　C.納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格

　　D.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由

　　正確答案：A

　　正保會計網(wǎng)校答案解析：本題考核土地增值稅的計稅依據(jù)。不進行納稅申報的行為是征管法調(diào)整的事項，不屬于土地增值稅核定價格的范圍。