2005年注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》考試大綱(二)

　　3.熟悉運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握收益法評估房地產(chǎn)中的純收益、客觀總收益和客觀總費(fèi)用的含義及其關(guān)系；掌握收益法評估房地產(chǎn)中的醬化率的實(shí)質(zhì)及種類；掌握確定房地產(chǎn)資本化率時所運(yùn)用的純收益與售價比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)的各種計(jì)算公式和分析重點(diǎn)。

　　4.熟悉運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)的評估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點(diǎn)和具體過程；掌握運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)的綜合分析技術(shù)。

　　5.熟悉運(yùn)用成本法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握土地評估中成本法操作步驟、土地價格的基本組成；熟悉土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、投資利息和土地增值收益等的基本內(nèi)涵及計(jì)算方法；掌握運(yùn)用成本法評估新建房地產(chǎn)卓越建筑物的具體要求、估算要點(diǎn)和具體操作步驟。

　　6.熟悉運(yùn)用剩余法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運(yùn)用剩余法評估房地產(chǎn)的操作步驟、參數(shù)計(jì)算及計(jì)算公式的理解和具體運(yùn)用。

　　7.熟悉基準(zhǔn)地價的含義、特點(diǎn)及其作用；了解測算基準(zhǔn)地價的基本思路；熟悉基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的基本思路、適用范圍及其運(yùn)用的基本程序。

　　8.了解路線價法的含義及理論依據(jù)；了解路線價法的適用范圍及估價程序；掌握深度非分率表的制作方法；掌握路線價法中的四三二一法則；了解路線價法中的蘇慕期法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價法的計(jì)算公式及其在地價評估中的運(yùn)用。

　　9.了解在建工程的概念與特點(diǎn)；熟悉在建工程評估中資料的收集與分析；掌握在建工程評估的形象進(jìn)度法、成本法和假設(shè)開發(fā)法的估算要點(diǎn)和具體步驟

　?。ㄈ┮c(diǎn)說明

　　1.土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給

　　地球提供給人類可利用的土地?cái)?shù)量，叫做土地的自然供給，它反映了土地供人類使用的天然特性，其數(shù)包括已利用的土地和未來可供利的土地，即后備土地資源。

　　土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地的自然供給的范圍內(nèi)，對土地進(jìn)行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。

　　2.地價的特征

　　（ 1）地價是地租的資本化。地價不是土地的購買價格，而是地租的資本化。

　?。?2）地價是權(quán)益價格。由于地產(chǎn)位置不可移動，因此地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能轉(zhuǎn)移地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體本身，而且轉(zhuǎn)移與土地有關(guān)的各種權(quán)益。地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式，扣所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，因此，發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為的地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同，形成的地產(chǎn)權(quán)益不同，其權(quán)益價格也不相同。

　?。?3）土地具有增值性。地價受多種因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經(jīng)濟(jì)的增長，除個別情況外，隨著時間的流逝，一般情況下，土地往往具有自然增值的屬性。

　?。?4）地價與用途相關(guān)。同樣一宗土地，在不同的規(guī)劃用途下，其使用價值不一樣的，土地價格與其用途相關(guān)性極大。

　?。?5）地價具有個別性。由于土地位置的固定性，其交易往往是單個進(jìn)行，因此形成的地產(chǎn)市是一個不完全競爭市場。

　　（ 6）地價具有可比性。人們可以根據(jù)地產(chǎn)價格的形成規(guī)律，對影響地產(chǎn)價格的因素進(jìn)行比較，從而能夠比較地產(chǎn)的價格。

　　3.房地產(chǎn)的主要特性

　　（ 1）位置固定性。地球上沒有完全相同的房地產(chǎn)，即使有兩宗房地產(chǎn)的地上建筑物設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)和功能等完全相同，因土地位置的差異，也會造成格的差異性。

　?。?2）供求區(qū)域性。由于土地位置固定性，房地產(chǎn)具有區(qū)域性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)供求關(guān)系的地區(qū)差異造成區(qū)域之間房地產(chǎn)價格的差異性。

　?。?3）長期使用性。由于土地可以永續(xù)利用，建筑物也是耐用品，使用年限可達(dá)數(shù)十年甚至長達(dá)上百年，使用期間即使房屋變舊或受損，也可以通過不斷的翻修，以延長其使用期。

　?。?4）大量投資性。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要投入大量資金金融業(yè)的支持和介入，是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必不可少的條件。

　?。?5）保值與增值性。由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的需求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價格上漲。同時，對土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土增值。

　?。?6）投資風(fēng)險性。房地產(chǎn)使用的長期性和保值增值性使之成為投資回報率較高的行業(yè)，同時房地產(chǎn)投資風(fēng)險也比較大。

　?。?7）難以變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，導(dǎo)致其變現(xiàn)性較差。

　　（ 8）政策限制性。房地產(chǎn)市場受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、土地用途管制、住房政策、房地產(chǎn)信貨政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生直接或間接的影響。

　　4.最有效使用原則

　　最有效使用原則是指，在評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而應(yīng)該結(jié)合預(yù)期原則和合法原則，考慮在何種情況下房地產(chǎn)能夠達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)價值。

　　5.合法原則

　　合法原則是指房地產(chǎn)評估對象的使用要符合法律法規(guī)和城市規(guī)劃的規(guī)定。

　　6.房地產(chǎn)評估的程序

　　房地產(chǎn)評估一般應(yīng)依照以下程序進(jìn)行：明確評估基本事項(xiàng)、制定工作計(jì)劃、實(shí)地勘察與收集資料、測算被估房地產(chǎn)的價值、確定評估結(jié)果和撰寫評估報告。

　　7.房地產(chǎn)價格的種類

　　（ 1）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格；

　?。?2）按價格形成方式可分為市場交價格和評估價格；

　　（ 3）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格；

　?。?4）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。

　　房地產(chǎn)總價格，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格，有三種情況：對土地而言，是指單位土地面積的土地價格；對建筑而言，是指單位建筑面積的建筑物價格；對房地產(chǎn)單位價格而言，是指單位建筑面積的房地產(chǎn)價格。

　　樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

　　樓面地價 =土地總價格/建筑總面積=土地單價/容積率

　?。?5）其他價格類型。公告地價，是政府定期公布的土地價格。

　　申報地價，是土地所有人或使用人參照公告地價向政府申報的土地價格。

　　8.影響房地產(chǎn)價格的因素

　　影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個別因素。一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素和心理因素等。區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平生產(chǎn)影響的因素。這類因素可細(xì)分為商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等。個別因素是指土地和建筑物自條件對價值產(chǎn)生影響的因素。

　　9.客觀純收益

　　運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價值時，必須對實(shí)際純收益進(jìn)行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得房地產(chǎn)在政黨的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的純收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。我們把這個收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據(jù)。

　　10.求以資本化率的方法

　　在房地產(chǎn)評估中，求以資本化率的主要方法有：純收益與售價比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法等。

　　11.資本化率的種類

　　資本化率的種類包括綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。

　　綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系如下：

　　式中： r -綜合資本化率；

式中： r -綜合資本化率；

——建筑物資本化率；

　　L -土地價值；

　　B -建筑物價值。

　　12. 運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價格的計(jì)算公式

　?。?1 ）收益為有限年期的房地產(chǎn)價值計(jì)算公式為：

　　式中， r為資本化率，成立條件為：純收益a每年不變；資本化率r固定且大于零；收益年期有限為n .

　?。?2 ）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值。

　　房地產(chǎn)價值 = 房地產(chǎn)純收益 / 綜合資本化率

　　房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用

　　房地產(chǎn)總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維修費(fèi) + 保險費(fèi) + 稅金

　?。?3 ）由土地收益評估土地價值。這一般適用于空地出租的情況。

　　土地價值 = 土地純收益 / 土地資本化率

　　土地純收益 = 土地總收益－土地總費(fèi)用

　　土地總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維護(hù)費(fèi) + 稅金

　?。?4 ）由房地產(chǎn)收益評估土地價值。

　　土地價值 = 房地產(chǎn)價值－建筑物現(xiàn)值

　　建筑物現(xiàn)值 = 建筑物重置價—年貶值額×已使用年數(shù)

　　年貶值額 =（建筑物重置價--殘值）/耐用年限=建筑物重置價（1--殘值率）/耐用年限

　　或

　　土地價值 =（房地產(chǎn)純收益－建筑物純收益）/土地資本化率

　　建筑物純收益 =建筑物現(xiàn)值×建筑物資本比率

　　（ 5 ）單獨(dú)評估建筑物的價值。

　　建筑物價值 = （房地產(chǎn)純收益－土地純收益） / 建筑物資本化率

　　以下所列計(jì)算公式均假設(shè)土地使用年期為無限年期，

　　但在評估實(shí)務(wù)中應(yīng)注意土地使用的有限年期。

　　13. 市場法的修正因素

　　市場法就是通過與近期交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對一系列因素進(jìn)行修正，而得到被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場狀況下的價格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、區(qū)域因素和個別因素等。

　　14. 運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)的價格的計(jì)算公式

　　市場法的基本計(jì)算公式是：

　　式中： P-被估房地產(chǎn)評估價值；

　　P-可比交易實(shí)例價值；

　　A-交易情況修正系數(shù)；

　　B-交易日期修正系數(shù)；

　　C-區(qū)域因素修正系數(shù)；

　　D-個別因素修正系數(shù)。

　　實(shí)際評估工作中，其計(jì)算公式為：

P=P×A×B×C×D=P×[100÷（）]×[（）÷100][100÷（）][100÷（）]

A=100÷（）=正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)

B=（）÷100=評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/可比實(shí)例交易時價格指數(shù)

C=100÷（）=待估對象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實(shí)例所處區(qū)域因素條件指數(shù)

D=100÷（）=待估對象個別因素條件指數(shù)/可比實(shí)例個別因素條件指數(shù)

　　市場法的計(jì)算公式也可以是：

　　在上式中，P和A、B含義同前，C和D為分別以可比實(shí)例的區(qū)域因素條件和個別條件為基準(zhǔn)即 100 而確定被估對象的區(qū)域因素和個別因素條件修正系數(shù)。

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：

P=P×A×B×C×D×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

　　15. 市場法評估房地產(chǎn)價值的程序

　　運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價值，一般經(jīng)過下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對交易情況，交易日期、區(qū)域因素、個別因素、容積率和土地使用年期等進(jìn)行修正，確定房地產(chǎn)價值。

　　16. 成本法評估地價的基本公式 .

　　土地人價值 = 土地取得費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利息 + 利潤 + 土地增值收益

　　17. 土地取得費(fèi)

　　土地取得費(fèi)為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：（ 1 ）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、土地附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。（ 2 ）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，這是對原城市土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上補(bǔ)償。

　　18. 新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用

　　新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生和各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。

　　19. 運(yùn)用成本法評估舊建筑物的基本思路

　　運(yùn)用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)時價值，應(yīng)以評估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

　　舊建筑物價值的現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

　　建筑物價值 = 重置成本—年貶值額×已使用年限

　　計(jì)算貶值額的方法有：有線折舊法、余額弟減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。

　　直線折舊法計(jì)算建筑物每年的貶值額為：

　　式中： D-年貶值額；

　　C-建筑物的重新建造成本；

　　S-建筑物的凈殘值，即建筑物在達(dá)到耐用年限后的剩余值扣除舊建筑物的拆

　　除、清理等處理用后剩余的價值；

　　N-建筑物的耐用年限；

　　R-建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

　　20. 剩余法的基本思路

　　剩余法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算估房地產(chǎn)價值的方法。

　　實(shí)際估價工作中，常用的一個具體計(jì)算公式為：

　　土地價值 = 房屋的預(yù)期售價—開發(fā)建設(shè)成本—利息—利潤—稅費(fèi)

　　21.剩余法估價的程序

　　剩余估價的程序?yàn)椋赫{(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)建設(shè)成本，測算開發(fā)利潤，沒算投資利息和稅費(fèi)，估算被估房地產(chǎn)價值。

　　22. 基準(zhǔn)地價的含義

　　基準(zhǔn)地價是按照城市上地級或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和

　　綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。

　　23. 基準(zhǔn)地價的作用

　　（ 1 ）具有政府公告作用；

　?。?2 ）宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)；

　?。?3 ）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；

　?。?4 ）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；

　?。?5 ）是進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ)；

　?。?6 ）引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

　　24. 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的含義

　　基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在評估基準(zhǔn)日價格的方法。

　　25. 基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序

　?。?1 ）收集、整理土地定級估價的程序

　?。?2 ）確定修正系數(shù)表。

　?。?3 ）調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件。

　?。?4 ）制定被估宗地因素修正系數(shù)。

　　（ 5 ）確定被估宗地使用年期修正系數(shù)?；鶞?zhǔn)地價對應(yīng)的使用年期，是各用途土地使用的最高出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此須進(jìn)行年期修正。土地使用年期修正系數(shù)可按下式計(jì)算：

　　式中： y-宗地使用年期修正系數(shù)；

　　r-土地資本化率；

　　m-被估宗地可使用年期；

　　n-該用途土地法定最高的出讓年期。

　?。?6 ）確定期日修正系數(shù)。把基準(zhǔn)地價對應(yīng)的地價水平修正到宗地地價評估基準(zhǔn)日時的地價水平。期日修正一般可以根據(jù)地價指數(shù)的變動幅度進(jìn)行。

　?。?7 ）確定容積率修正系數(shù)。將區(qū)域平均容積率下的地價水平修正到宗地實(shí)際容積率水平下的地價。

　?。?8 ）評估宗地地價。

　　26. 路線價法的計(jì)算公式

　　路線價法的計(jì)算公式有不同的表現(xiàn)形式，下面是常用的一種表達(dá)方式：

　　宗地總價 = 路線價×深度百分率×臨街寬度

　　如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計(jì)算：

　　宗地總價= 路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率或，

宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度(+或者--)其他條件修正額

　　27. 深度百分率的定義

　　深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。

　　28. 深度百分率的表現(xiàn)形式

　　深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨(dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。

　　29. 路線價估價法的操作步驟

　　路線價估價法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價區(qū)段的劃分、標(biāo)準(zhǔn)深度的確定、路線價的評估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價值的計(jì)算。

　　30. 在建工程評估中的形象進(jìn)度法

　　形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價值的方法。

　　六 . 資源資產(chǎn)評估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/P>

　　資源資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的有機(jī)組成部分。通過對資源資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對資源資產(chǎn)評估的基本原理和方法的掌握和了解情況，重點(diǎn)測試考生對森林資源和礦產(chǎn)資源資產(chǎn)的基本概念、價格影響因素以及主要評估方法的掌握情況，以考核考生分析和解決有關(guān)資源資產(chǎn)評估基本問題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

　　1. 熟悉自然資源的分類及其特點(diǎn)；熟悉資源資產(chǎn)的概念；熟悉資源性資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性；掌握資源性資產(chǎn)評估的特點(diǎn)。

　　2. 了解森林資源資產(chǎn)的種類；掌握森林資源資產(chǎn)價格的主要構(gòu)成要素；熟悉森林資源資產(chǎn)評估中資料收集內(nèi)容及核查項(xiàng)目；掌握森林資源資產(chǎn)評估的市場法、收益法、成本法和剩余法的計(jì)算公式和適用范圍。

　　3. 了解礦業(yè)權(quán)的概念；熟悉影響礦產(chǎn)價格的因素；掌握礦產(chǎn)評估的貼現(xiàn)現(xiàn)金法、可比銷售法、約法投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法、地勘加和法、地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風(fēng)險勘查協(xié)議和粗估法等具體評估方法的適用范圍、使用條件和具體應(yīng)用。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說明

　　1. 自然資源的含義

　　自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活和物質(zhì)要素。自然資源是一個動態(tài)的概念，信息，技術(shù)和相對稀缺性和變化都能把以前沒有價值的物質(zhì)變成寶貴的資源。

　　2. 自然資源的分類

　　根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產(chǎn)資源，是經(jīng)過漫長的地質(zhì)過程形成的，隨著人類的開發(fā)利用，其絕對數(shù)量和質(zhì)量有明顯地減少和下降現(xiàn)象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開發(fā)利用的限度內(nèi)，人類可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。

　　按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

　　3 .生物資源

　　生物資源包括森林資源、牧草資源、動物資源和海洋生物資源等。生物資源吸收了流動的太陽能和水資源，消耗土壤的養(yǎng)分。在太陽能量一定，生物繁殖能力一定，以及人類合理利用和保護(hù)的條件下，生物資源是可以再生的。

　　4 .土地資源

　　土地資源是由地形、土壤、植被、巖石、水文和氣候等因素組成的一個獨(dú)立的自然綜合體。土地一般是指地球陸地的表面部分，包括灘涂和內(nèi)陸水域。土地可以劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地主要包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

　　5 .礦產(chǎn)資源

　　礦產(chǎn)資源是經(jīng)過一定的地質(zhì)過程形成的，賦存于地殼或地殼上的固態(tài)、液態(tài)或氣態(tài)物質(zhì)，包括各種能源和各種礦物等。礦產(chǎn)資源包括陸地礦產(chǎn)資源和海洋礦產(chǎn)資源。海洋礦產(chǎn)資源包括濱海砂礦、陸架油氣、深海沉積礦床等。

　　6 .資源資產(chǎn)的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性

　　資源資產(chǎn)具有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和法律。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域性等。經(jīng)濟(jì)屬性包括：自然資源具有使用價值、資源資產(chǎn)能夠以貨幣計(jì)量和資源資產(chǎn)具有可收益性等。法律屬性包括資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在法律上具有獨(dú)立性和資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易。

　　7 .資源資產(chǎn)價格

　　資源資產(chǎn)價格是自然資源的使用權(quán)價格，資源資產(chǎn)評估須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。

　　8 .森林資產(chǎn)價格的構(gòu)成因素

　　森林資產(chǎn)價格，主要由下列因素構(gòu)成：營林生產(chǎn)成本、資金的時間價值、利潤、稅金、林木生產(chǎn)中的損失、地租、地區(qū)差價和樹種差價等。

　　9 .評估林木資產(chǎn)的市場法

　　該方法是以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為比較基礎(chǔ)，評估待估林木資產(chǎn)價值的方法。計(jì)算公式為：

　　P=K × K b × G × Q

　　式中： P -林木資產(chǎn)評估值；

　　Q -被估林木資產(chǎn)的蓄積量；

　　K -林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；

　　K b -物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)；

　　G -參照物單位蓄積量的交易價格。

　　10 .評估林木資產(chǎn)的剩余法

　　剩余法又稱市場價倒算法，是用被評估林木采伐后所得的木材的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含有關(guān)稅費(fèi)）及合理利潤后，將剩余部分作為林木資產(chǎn)的評估價值。其計(jì)算公式為：

　　P=W — C — F+S

　　式中： P -林木資產(chǎn)評估值；

　　W -林木資產(chǎn)評估值；

　　C -木材經(jīng)營成本（包括采運(yùn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)）；

　　F -木材經(jīng)營合理利潤；

　　S -林木資源的再生價值。

　　11 .評估林木資產(chǎn)的收益法

　　收益法又稱收益凈現(xiàn)值法，是將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出林木資產(chǎn)評估價值的方法，計(jì)算公式為：

　　式中： P -林木資產(chǎn)評估值；

　　A t -第 t 年的年收入；

　　C t -第 t 年的營林生產(chǎn)成本；

　　N -經(jīng)營期

　　R -資本化率。

　　12 .評估林木資產(chǎn)的成本法

　　成本法是按現(xiàn)時工價及生產(chǎn)水平，重新營造一塊與被評估林木資產(chǎn)相類似的林分別所需的成本費(fèi)用，作為被評估林木資產(chǎn)評估價值的方法。其計(jì)算公式為：

　　式中： P -林木資產(chǎn)評估值；

　　K -林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；

　　C t -過去第 t 年以現(xiàn)時工價以及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的生產(chǎn)成本；

　　r -資本化率；

　　n -林分年齡。

　　13 .礦業(yè)權(quán)的概念

　　我國的礦產(chǎn)資源屬于國家所有，由國務(wù)院行使國家對礦產(chǎn)資源的所有權(quán)，礦產(chǎn)資源物質(zhì)實(shí)體及其所有權(quán)屬于國家所有。國家實(shí)行控礦權(quán)、采礦權(quán)有償取得制度，礦產(chǎn)資源的探礦權(quán)和采礦權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓。探礦權(quán)和采礦權(quán)通常合稱礦業(yè)權(quán)，簡稱礦權(quán)。所謂礦業(yè)權(quán)是指在依法取得勘查或采礦許可證的范圍和期限內(nèi)，對礦產(chǎn)資源進(jìn)行勘查、開采等一系列生產(chǎn)經(jīng)營活動的權(quán)利。

　　14 .影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價值的因素

　　影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價值的因素主要包括：礦產(chǎn)資源本身的稀缺程度和可替代程度、礦產(chǎn)品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進(jìn)步、資本化率和社會平均利潤率等。

　　15 .礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估的方法

　　礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估，根據(jù)不同的評估對象和評估目的，具有多種評估方法。采礦權(quán)評估主要采用貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法和可比銷售法。探礦權(quán)可在不同精度勘查階段轉(zhuǎn)讓，因此，評估時應(yīng)針對不同精度勘探階段合理選擇評估方法。高精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括約當(dāng)投資-貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風(fēng)險勘查協(xié)議法和粗估法。

　　七、無形資產(chǎn)評估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/P>

　　無形資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估中難度較大的一項(xiàng)評估工作。通過對無形資產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對無形資產(chǎn)評估的基本原理與方法的掌握情況。重點(diǎn)測試考生對無形資產(chǎn)評估中與專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、商譽(yù)評估有關(guān)的基本概念、評估特性以及對無形資產(chǎn)的具體評估方法、評估參數(shù)選取的掌握情況，考核考生分析和解決無形資產(chǎn)評估問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1 .掌握無形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類；熟悉影響無形資產(chǎn)評估價值的因素；熟悉無形資產(chǎn)評估的程序、評估的前提假設(shè)及對象。

　　2 .掌握收益法在無形資產(chǎn)評估中的基本公式；熟悉運(yùn)用收益法評估無形資產(chǎn)時確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻(xiàn)法等具體方法的具體要求、估算要點(diǎn)和估算過程；掌握折現(xiàn)率及無形資產(chǎn)收益期限的各種確定方法。

　　3 .了解無形資產(chǎn)成本的不完整性、弱對應(yīng)性和虛擬性等特點(diǎn)對無形資產(chǎn)評估的影響；了解估算自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的核算法和倍加系數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體應(yīng)用；熟悉估算外購無形資產(chǎn)重置成本的市價類比法和物價指數(shù)法的基本要求、估算要點(diǎn)和具體運(yùn)用；掌握剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測法具體要求、測算要點(diǎn)和具體運(yùn)用。

　　4 .熟悉運(yùn)用市場法評估無形資產(chǎn)的技術(shù)思路，運(yùn)用時需注意的問題。

　　5 .掌握專利權(quán)的特點(diǎn)、評估目的及評估程序；掌握專利權(quán)價值影響因素；熟悉專利權(quán)使用權(quán)限的分類；掌握運(yùn)用收益法和成本法評估專利權(quán)具體要求、測算要點(diǎn)和具體運(yùn)用；了解專有技術(shù)的特點(diǎn)；熟悉影響專有技術(shù)價值的因素，掌握專有技術(shù)評估方法。

　　6 .掌握商標(biāo)權(quán)的定義、分類及其特點(diǎn)；熟悉商標(biāo)權(quán)價值的影響因素；了解商標(biāo)權(quán)的評估程序；掌握運(yùn)用收益法評估商標(biāo)權(quán)的具體要求、測算要點(diǎn)和具體估算過程。

　　7 .熟悉版權(quán)的含義以及版權(quán)的分類，熟悉版權(quán)的經(jīng)濟(jì)權(quán)類含義、各類版權(quán)的有效期限，了解影響版權(quán)價值的因素。熟悉計(jì)算機(jī)軟件無形資產(chǎn)的特點(diǎn)；熟悉計(jì)算機(jī)軟件三種方法的各自特點(diǎn)；掌握計(jì)算機(jī)軟件的分類。

　　8 .掌握商譽(yù)的本質(zhì)，熟悉商譽(yù)評估的基本前提和基本要求；掌握割差法與超額收益法在商譽(yù)收益法在商譽(yù)評估中的應(yīng)用；熟悉商譽(yù)評估中需注意的事項(xiàng)。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說明

　　1 .無形資產(chǎn)的定義、功能特性及分類

　　無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。

　　無形資產(chǎn)的特性包括：共益性、積累性的替代性。

　　無形資產(chǎn)的分類：

　　可確指的無形資產(chǎn)包括：知識產(chǎn)權(quán)類、專有技術(shù)類、關(guān)系類和權(quán)利類無形資產(chǎn)。知識產(chǎn)權(quán)類無形資產(chǎn)包括：專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)和版權(quán)。

　　商譽(yù)是一種不可確指的無形資產(chǎn)。

　　2 .影響無形資產(chǎn)評估價值的因素

　　影響無形資產(chǎn)評估價值的因素包括無形資產(chǎn)的取得成本、機(jī)會成本、獲利能力因素、市場因素、風(fēng)險因素、產(chǎn)權(quán)因素、使用期限因素、技術(shù)因素、其他因素。

　　3 .無形資產(chǎn)評估的程序

　　無形資產(chǎn)評估的程序包括明確評估目的；鑒定無形資產(chǎn)；搜集相關(guān)資料；確定評估方法；做出評估結(jié)論，整理并撰寫報告。

　　鑒定無形資產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)是否形成無形資產(chǎn)，鑒別無形資產(chǎn)的種類，確認(rèn)無形資產(chǎn)的有效期限。

　　4 .評估的前提假設(shè)及評估對象

　　無形資產(chǎn)評估應(yīng)在特定的前提下進(jìn)行；無形資產(chǎn)評估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動轔前提；無形資產(chǎn)評估是對其獲利能力的評估。

　　5 .收益法

　?。?1 ）基本公式為：

　　無形資產(chǎn)評估值 =[[image11]]

　　式中： R i -被評估無形資產(chǎn)的第 I 年的超額收益；

　　i -收益期限序號；

　　r -折現(xiàn)率；

　　n -收益期限。

　?。?2 ）無形資產(chǎn)收益額的確定包括直接估算法、差額法、分成率法、要素貢獻(xiàn)法。

　　6 .成本法

　?。?1 ）自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算包括核算法和倍加系數(shù)法。

　　其中，核算法公式為：

　　無形資產(chǎn)重置成本 = 生產(chǎn)成本 + 期間費(fèi)用 + 合理費(fèi)用

　?。?2 ）外購無形資產(chǎn)重置成本的估算包括：市價類比法和物價法。

　　7 .市場法

　　運(yùn)用市場法評估無形資產(chǎn)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

　　（ 1 ）具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無形資產(chǎn)。

　　（ 2 ）收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評估無形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)。

　?。?3 ）作為市場法應(yīng)用基礎(chǔ)的價格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。

　?。?4 ）無論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評估無形資產(chǎn)會因時間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評估人員應(yīng)對比做出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整。

　　8 .專利權(quán)的資產(chǎn)特點(diǎn)

　　專利權(quán)的資產(chǎn)特點(diǎn)是：

　?。?1 ）資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜；

　?。?2 ）收益能力有一定的不確定性；

　?。?3 ）專利資產(chǎn)還具有時間性、地域性、排他性、共享性特征。

　　9 .專利權(quán)的評估程序

　　專利權(quán)的評估程序主要包括：

　?。?1 ）證明和鑒定專利資產(chǎn)的存在鑒別：專利資產(chǎn)的確認(rèn)，包含三個方面：即專利權(quán)的有效性、專利權(quán)的保護(hù)范圍以及專利權(quán)人。一般應(yīng)搜集證明專利資產(chǎn)存在資料有：專利說明書、權(quán)利要求書、專利證書、有關(guān)法律性文件和專利年費(fèi)繳費(fèi)憑證等。

　?。?2 ）搜集相關(guān)資料，確定評估方法。搜集相關(guān)資料包括：技術(shù)資料、經(jīng)濟(jì)及市場資料、法律法規(guī)資料、資產(chǎn)占有方管理方面的資料。

　?。?3 ）完成評估報告，并加以詳盡說明。

　　10 .收益法在專利權(quán)評估中的應(yīng)用

　?。?1 ）折現(xiàn)率的確定

　　折現(xiàn)率 = 無風(fēng)險報酬率 + 風(fēng)險報酬率

　　其中，①無風(fēng)險報酬率一般應(yīng)考慮社會平均報酬率；②風(fēng)險報酬率的確定應(yīng)考慮：技術(shù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金風(fēng)險、管理風(fēng)險。

　?。?2 ）分成率的確定

　?、倮镁C合評價法確定分成率，主要是通過對分成率的以值有影響的各個因素，即法律因素、技術(shù)因素及經(jīng)濟(jì)因素，進(jìn)行評測，確定各因素對分成率取值的影響度，再根據(jù)由多位專家確定的各因素權(quán)重，最終得到分成率。采用綜合評價法確定分成率的步驟：

　　A. 建立評測體系；

　　B .指標(biāo)權(quán)重的確定；

　　C .構(gòu)造綜合評價模型。

　?、诶迷u測體系確定待估專利權(quán)的分成率。

　　A .確定待估技術(shù)分成率的取值范圍；

　　B .分成率的取值范圍是根據(jù)國際技術(shù)貿(mào)易中已被眾多國家認(rèn)可的技術(shù)提成比率范圍確定的；

　　C .根據(jù)分成率的評測表，確定待估專利技術(shù)分成率的調(diào)整系數(shù)；

　　D .確定待估專利技術(shù)分成率。

　　11 .專有技術(shù)的特點(diǎn)

　　專有技術(shù)是指為特定的人所知悉，未分開其完整形式，處于保密狀態(tài)，且未申請專利的具有一定價值的知識或信息。

　　專有技術(shù)具有實(shí)用性、獲利性和保密性特點(diǎn)。

　　12 .影響專有技術(shù)價值的因素

　　影響專有技術(shù)價值的因素包括：使用期限、獲利能力、供需市場情況、開發(fā)成本及保密措施。

　　13 .商標(biāo)權(quán)的定義及分類

　　商標(biāo)是商品或服務(wù)的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了把自己的商品或服務(wù)區(qū)別于他人的同類商品或服務(wù)，在商品上或服務(wù)中使用的一種特殊標(biāo)記。這種標(biāo)記一般是由文字、圖案或兩者組合而成。

　　按商標(biāo)是否具有法律保護(hù)的專用權(quán)，可以分為注冊商標(biāo)和未注冊商標(biāo)。按商標(biāo)的構(gòu)成，可以劃分為文字商標(biāo)、圖形商標(biāo)、符號商標(biāo)、文字圖形組合商標(biāo)、色彩商標(biāo)、三維標(biāo)志商標(biāo)等。按商標(biāo)的不同作用，可以分為商品商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)、集體商標(biāo)和證明商標(biāo)等。

　　14 .商標(biāo)權(quán)價值的影響因素

　　商標(biāo)權(quán)價值的影響因素包括：

　?。?1 ）商標(biāo)的法律狀態(tài)；

　　（ 2 ）商標(biāo)的知名度；

　　（ 3 ）商標(biāo)所依托的商品；

　?。?4 ）宏觀經(jīng)濟(jì)狀況；

　　（ 5 ）評估目的；

　?。?6 ）類似商標(biāo)的交易情況；

　?。?7 ）商標(biāo)設(shè)計(jì)、廣告宣傳；

　?。?8 ）其他因素。

　　15 .版權(quán)的定義

　　版權(quán)是指作者及其他菱權(quán)所有人對文學(xué)、藝術(shù)和科學(xué)作品所享有的各項(xiàng)專有權(quán)利。它包括發(fā)表權(quán)、署名權(quán)、修改權(quán)、保護(hù)作品完整權(quán)、使用權(quán)和獲得報酬權(quán)。

　　16 .著作權(quán)的限制

　　著作權(quán)的限制包括：

　　（ 1 ）地域的限制；

　　（ 2 ）時間的限制；

　　（ 3 ）獨(dú)立性；

　?。?4 ）權(quán)利的多樣性；

　?。?5 ）法律特性；

　?。?6 ）使用特征。

　　18 .計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

　　計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中的程序以及文檔稱為軟件，也即計(jì)算機(jī)軟件包含的是源程序和文檔兩個部分。

　　計(jì)算機(jī)軟件可分為系統(tǒng)軟件、支撐軟件、應(yīng)用軟件三大類。

　　計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)是計(jì)算機(jī)軟件無實(shí)物形態(tài)但以實(shí)物為載體，容易被復(fù)制，高智力投入而且需長期持續(xù)投入。

　　19 .計(jì)算機(jī)軟件評估方法的特點(diǎn)

　?。?1 ）運(yùn)用成本法評估計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

　?、僖怨ぷ髁炕虺绦蛘Z句行數(shù)為軟件成本的度量，軟件成本主要體現(xiàn)在人員工資上。

　?、趪H一般使用成本法進(jìn)行軟件評估。

　?、塾?jì)算機(jī)軟件評估時，對于專用（即用戶只有一個或若干個）軟件以及雖屬于通用軟件但尚未投入生產(chǎn)、銷售的，一般采用成本法。

　?、軐τ谥T如自用型軟件，不存在市場或市場容易少，難以通過銷售軟件使用許可權(quán)獲得收益的情況，采用成本法較為可行。另外對于未開發(fā)完成軟件，一般采用成本法進(jìn)行評估也比較有說服力。

　?、葸m用于軟件的整體轉(zhuǎn)讓、定價等經(jīng)濟(jì)行為。

　?、蕹杀痉▽τ谲浖?chuàng)造性價值考慮較少。

　?、哕浖S護(hù)成本較高，持續(xù)時間較長，各種軟件都不相同，軟件維護(hù)成本預(yù)測的準(zhǔn)確性對軟件價值影響較大。

　　⑧評估工作量大

　?。?2 ）運(yùn)用市場法評估計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)

　　①存在著具有可比性的參照軟件。

　?、趦r值影響因素明確，可比量化。

　　③用的較多的是功能類比法。

　?、芏嘤糜谲浖a(chǎn)品定價，軟件整體價值評估等。

　?、萜渌浖氖袌鰯?shù)據(jù)比較難采集，目前在我國可操作性不強(qiáng)。

　?、拊谑袌鰯?shù)據(jù)比較公開化的前提下，工作量一般。

　?。?3 ）運(yùn)用收益法評估計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn)。

　?、儋Y產(chǎn)與經(jīng)營收益之間存在穩(wěn)定的比例關(guān)系。

　　②未來收益可以預(yù)測。

　?、圮浖氖找嫫谙掭^其他技術(shù)類產(chǎn)品短。

　?、苁找骖~受軟件技術(shù)水平、技術(shù)風(fēng)險、市場前景等因素的影響與作用，因此收益額預(yù)測的準(zhǔn)確與否對軟件評估值影響很大。

　?、輰τ谝呀?jīng)生產(chǎn)并投放市場的諸如財(cái)務(wù)軟件、人事工資管理軟件等通用軟件，具有市場容量的專業(yè)應(yīng)用軟件，以及對信息企業(yè)的價值評估，可采用收益現(xiàn)值法。

　　⑥自行開發(fā)生產(chǎn)、獨(dú)家轉(zhuǎn)讓并可投入生產(chǎn)的軟件也可采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評估。

　?、呖刹僮餍暂^強(qiáng)，工作量較大。

　　20 .割差法確定商譽(yù)價值

　　商譽(yù)指企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬率的收益所形成的價值。

　　商譽(yù)的評估值 = 企業(yè)整體資產(chǎn)評估值—企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和（含可確指無形資產(chǎn)）

　　21 .超額收益法確定商譽(yù)價值

　　商譽(yù)評估值指的是企業(yè)超額收益的本金化價格。把企業(yè)超額收益作為評估對象進(jìn)行商譽(yù)評估的方法稱為超額收益法。超額收益法視被評估企業(yè)的不同又可分為超額收益本金化價格法和超額收益折現(xiàn)法兩種具體方法。

　　（ 1 ）超額收益資本化價格法確定商譽(yù)價值。

[[image12]]

　　（ 2 ）超額收益折現(xiàn)法。

商譽(yù)的價值 =[[image13]]

　　式中： R i -第 i 年企業(yè)預(yù)期超額收益；

　　i -收益期限序號；

　　r -折現(xiàn)率；

　　n -收益期限。

　　八、長期投投資評估

　　考試目的

　　通過對長期投資評估內(nèi)容的考核 ， 測試考生對長期投資的特點(diǎn)及評估方法的掌握情況 . 重點(diǎn)測試考生對各類長期投資評估有關(guān)的基本概念、評估具體方法的掌握情況，考核考生分析折和解決長期投資評估問題的能力。

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　　熟悉長期投資的概念、長期投資評估的特點(diǎn)、局限性及程序。

　　掌握債權(quán)投資的特點(diǎn)及評估上市交易債券和非上市交易債券的方法。

　　3 .了解股票投資的特點(diǎn)，股票的票面價格、發(fā)行價格、賬面價格、清算價格、內(nèi)在價格和市場價格的關(guān)系；掌握上市普通股評估的技術(shù)思路，以及在固定紅利型、經(jīng)利增長型和分段型股利分配政策假設(shè)前提下的股票價值評估方法；掌握優(yōu)先股的評估方法；掌握股權(quán)投資收益的分配形式和合同規(guī)定對長期投資價值評估的影響；掌握非控股長期投資和控股型長期投資歷的評價評估方法。

　　4 .了解其他資產(chǎn)的構(gòu)成及成評估對象的務(wù)件、標(biāo)準(zhǔn)和評估方法。

　　（三）要點(diǎn)說明

　　1 .長期投資

　　所謂長期投資是指不準(zhǔn)備隨時變現(xiàn)、持有時間超過 1 年以上的投資。這咱投資的目的一是為了積累資金，二是為了達(dá)到控制其他企業(yè)或?qū)ζ渌髽I(yè)施加重大的影響，三是出于共他的長期戰(zhàn)略考慮等。長期投資按其投資的性質(zhì)的可分為股權(quán)投資、債僅投資和混合性投資三類。

　　2 .債權(quán)投資評估的特點(diǎn)

　　（ 1 ）投資風(fēng)險較小，安全性較強(qiáng)；

　　（ 2 ）到期還本付息，收益相對穩(wěn)定；

　?。?3 ）具有較強(qiáng)的流動性。

　　3 .非上市交易債券的評估方法

　　對于非上市交易債券不能直接采用市價進(jìn)行評估，應(yīng)該采取相應(yīng)的評估方法時行價值評估。對距評估基準(zhǔn)日 1 年內(nèi)到期的債券，可以根據(jù)本金加上持有期間的利息確定評估值；超過 1 年到期的債券，可以根據(jù)本利和的現(xiàn)值勤確定評估值。但對于不能按期收回本金和利息的債券評估人員應(yīng)在調(diào)查取證的基礎(chǔ)上，通過分析預(yù)測，合理確定評估值。

　　通過本利和的現(xiàn)值勤確定其評估值勤的債券，宜采用收益法進(jìn)行評估。根據(jù)債券付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息、一次還本債券兩種。評估人員應(yīng)采用不同的方法計(jì)算。

　　4 .股票的清算價格的是公司清算時公司的凈資產(chǎn)與公司股票總數(shù)的比值。如果已經(jīng)營不善或者其他原因被清算時，該公司的股票價值就相當(dāng)于公司股票的清算價格。

　　5 .股票的內(nèi)在價值勤，是一種理論價值或模擬市場值。它是根據(jù)評估人員對股票未來收益的預(yù)測，經(jīng)過折現(xiàn)后得到的股票價值。股票的內(nèi)在價值主要取決于公司的財(cái)務(wù)狀況、管理水平、技術(shù)開發(fā)能力、公司發(fā)展?jié)摿?，以及公司面臨的各種風(fēng)險。

　　6 .股票的市場價格是證券市場上買賣股票的價格。在證券市場比較定善的條件下，股票的市場價格基本上是市場對公司股票內(nèi)在價值的一種客觀評價，在某種程度上可以將市場價格直接作為股票的評估價值。當(dāng)然，當(dāng)證券市場發(fā)育尚未成熟之時，股票市場的投機(jī)成分太大時，股票的市場價格就不能完全代表其內(nèi)在價值。因此，在具體進(jìn)行股票價值評估時，也就不能不加分析地將其市場價格作為股票的評估值。對于股票的價值評估，一般分為上市交易股票兩類進(jìn)行。

　　7 .非上市交易股票中的評估

　　非上市交易的股票，一般應(yīng)采用收益法評估，即綜合分析股票發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營狀況及風(fēng)險、歷史利潤水平和分紅情況、行業(yè)收益等因素，合理預(yù)測股票投資的未來收益，并選持合理的折現(xiàn)率確定評估值。

　　8 .固定紅利型股利政策下股票價值評估

　　因定紅利型是假設(shè)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，分配紅利固定，并且今后也能保持因定水平，在這咱假設(shè)條件下，普通股股票評估應(yīng)采用年金法。

　　9 .紅利增長型股利政策下股票價值評估

　　紅利增長型適用于成長型股票的評估。成長型企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅找媛蕰鸩教岣摺Ｔ擃愋凸善钡脑u估。成長型的假設(shè)條件是發(fā)行企業(yè)并未將剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴(kuò)大再生產(chǎn)，因此，紅利呈增長趨勢。在這種假設(shè)前提下，普通股股票價值評估應(yīng)考慮將股票收益的預(yù)期增長率包含在資本化率中。