2005年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》考試大綱(二)

　　稅金＝（稅前造價(jià)＋利潤(rùn)）×稅率（%）

　　9.工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)辦法

　　根據(jù)建設(shè)部第107號(hào)部令《建筑工程施工包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》的規(guī)定，發(fā)包與承包價(jià)的計(jì)算方法分為工料單價(jià)法和綜合單價(jià)法。

　　八。建設(shè)工程造價(jià)的確定

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　　工程計(jì)價(jià)方法在工程建設(shè)的各個(gè)階段有所不同，掌握這些方法，有助于評(píng)估人員正確理解和分析工程造價(jià)文件，在評(píng)估中靈活借鑒造價(jià)計(jì)價(jià)方法，為合理確定建設(shè)工程重置成本和估算擬建項(xiàng)目投資起到至關(guān)重要的作用。這部分主要考核評(píng)估人員進(jìn)行工程造價(jià)核算的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.了解投資估算的內(nèi)容和編制方法。

　　2.掌握設(shè)計(jì)概算的概念和內(nèi)容，掌握單位建筑工程概算編制方法，熟悉設(shè)計(jì)概算的主要作用和編制依據(jù)，熟悉單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法，了解單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算的編制方法。

　　3.掌握施工圖預(yù)算的概念和內(nèi)容，掌握施工圖預(yù)算的編制方法，熟悉施工圖預(yù)算的主要作用和編制依據(jù)，了解給排水、采暖、燃?xì)?、電氣照明安裝工程施工圖預(yù)算的編制。

　　4.掌握工程量單計(jì)價(jià)的基本內(nèi)容和方法，掌握工程量清單計(jì)價(jià)的步驟和程序，熟悉工程量清單統(tǒng)一格式，了解工程量清單計(jì)價(jià)及其作用。

　　5.了解工程結(jié)算和竣工決算的內(nèi)容。

　　（三）要點(diǎn)說(shuō)明

　　1.設(shè)計(jì)概算的概念和內(nèi)容

　　設(shè)計(jì)概算是在投資估算的控制下由設(shè)計(jì)單位根據(jù)初步設(shè)計(jì)（或技術(shù)設(shè)計(jì)）圖紙及說(shuō)明、概算定額（概算指標(biāo)）、各項(xiàng)費(fèi)用定額或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（指標(biāo)）、設(shè)備、材料預(yù)算價(jià)格等資料，編制和確定的建設(shè)項(xiàng)目從籌建至工交付使用所需全部建設(shè)費(fèi)的文件。設(shè)計(jì)概算包括靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資兩個(gè)部分，可分為單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算三級(jí)。

　　2.設(shè)計(jì)概算的主要作用和編制依據(jù)

　　設(shè)計(jì)概算的主要作用有：設(shè)計(jì)概算是國(guó)家制定和控制建設(shè)投資的依據(jù)，是編制建設(shè)計(jì)劃的依據(jù)，是進(jìn)行撥款和貸款的依據(jù)，是簽訂總承包合同的依據(jù)，是考核設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性和控制施工圖預(yù)算和施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)，是考核和評(píng)價(jià)工程建設(shè)項(xiàng)目成本和投資效果的依據(jù)。

　　設(shè)計(jì)概算的編制依據(jù)有：國(guó)家發(fā)布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程等，批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算、設(shè)計(jì)圖紙等有關(guān)資料，有關(guān)部門(mén)頒布的現(xiàn)行概算定額、概算指標(biāo)、費(fèi)用定額等和建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算編制方法，有關(guān)部門(mén)發(fā)布的人工、材料價(jià)格，有關(guān)設(shè)備原價(jià)及運(yùn)雜費(fèi)率、造價(jià)指數(shù)等，建設(shè)場(chǎng)地自然條件和施工條件，有關(guān)合同、協(xié)議等，其他有關(guān)資料。

　　3.單位建筑工程概算編制方法

　　（1）概算定額法。利用概算定額編制單位建筑工程設(shè)計(jì)概算的方法，與利用預(yù)算定額編制單位建筑工程施工圖預(yù)算的方法基本相同。其不同之處在于編制概算所采用的依據(jù)的概算定額，所采用的工程量計(jì)算規(guī)則是概算工程量計(jì)算規(guī)則。該方法要求初步設(shè)計(jì)達(dá)到一定深度，建筑結(jié)構(gòu)比較明確的，方可采用。

　?。?）概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法是采用直接工程費(fèi)指標(biāo)。概算指標(biāo)法是將擬建廠房、住宅的建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同的概算指標(biāo)而得出直接工程費(fèi)，然后按規(guī)定計(jì)算出措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等，編制單位工程概算的方法。該方法適用于初步設(shè)計(jì)深度不夠、不能準(zhǔn)確地計(jì)算工程量，但工程設(shè)計(jì)是采用技術(shù)比較成熟而又有類(lèi)似工程概算指標(biāo)可以利用的情況。因此，其計(jì)算精度較低，是一種對(duì)工程造價(jià)估算的方法，但由于其編制速度快，故有一定實(shí)用價(jià)值。

　　在擬建項(xiàng)目結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時(shí)，可直接套用概算指標(biāo)編制概算。當(dāng)擬項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部不同時(shí)，必須對(duì)概算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后方可套用。可采用調(diào)整概算指標(biāo)中的每平方米（立方米）造價(jià)和調(diào)整概算指標(biāo)中的工、料、機(jī)數(shù)量?jī)煞N方法調(diào)整。

　?。?）類(lèi)似工程預(yù)算法。類(lèi)似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計(jì)對(duì)象相類(lèi)似的已完工程或在建工程的工程造價(jià)資料來(lái)編制擬建工程設(shè)計(jì)概算的方法。該方法適用于擬建工程初步設(shè)計(jì)與已完工程或在建工程的設(shè)計(jì)相類(lèi)似又沒(méi)有可用的概算指標(biāo)的情況，但必須對(duì)建筑結(jié)構(gòu)差異和價(jià)差進(jìn)行調(diào)整。

　　4.單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法

　　（1）設(shè)備購(gòu)置費(fèi)概算。國(guó)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)可通過(guò)詢(xún)價(jià)、查詢(xún)或按主管部門(mén)規(guī)定的現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。非主要標(biāo)準(zhǔn)和工器具、生產(chǎn)家具的原價(jià)可按主要標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價(jià)乘以主管部門(mén)或地區(qū)規(guī)定的百分比計(jì)算。設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)按有關(guān)部門(mén)規(guī)定的運(yùn)雜費(fèi)率計(jì)算。

　?。?）設(shè)備安裝工程概算的的編制方法包括預(yù)算單價(jià)法、擴(kuò)大單價(jià)法、設(shè)備價(jià)值百分比法和綜合噸位指標(biāo)法。

　　5.施工圖預(yù)算的概念和內(nèi)容

　　施工圖預(yù)算是根據(jù)施工圖，按照各專(zhuān)業(yè)工程的預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則統(tǒng)計(jì)計(jì)算出工程量，并考慮實(shí)施施工圖的施工組織設(shè)計(jì)確定的施工方案或方法，按照現(xiàn)行預(yù)算定額、工程建設(shè)費(fèi)用定額、材料預(yù)算價(jià)格和建設(shè)主管部門(mén)規(guī)定的費(fèi)用計(jì)算程序及其他取費(fèi)規(guī)定等，確定的單位工程、單項(xiàng)工程及建設(shè)項(xiàng)目建筑安裝工程造價(jià)的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)文件。施工圖預(yù)算包括單位工程預(yù)算、單項(xiàng)工程預(yù)算和建設(shè)項(xiàng)目總預(yù)算。

　　6.施工圖預(yù)算的主要作用和編制依據(jù)

　　施工圖預(yù)算的主要作用有：是進(jìn)行招投標(biāo)的基礎(chǔ)，是施工單位組織材料、機(jī)具、設(shè)備及勞動(dòng)力供應(yīng)的依據(jù)，是施工企業(yè)編制進(jìn)度計(jì)劃、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)，是施工單位擬定降低成本措施和編制施工預(yù)算的依據(jù)，是甲乙雙方統(tǒng)計(jì)完成工作量、辦理工程結(jié)算和撥付工程款的依據(jù)，是工程造價(jià)管理部門(mén)監(jiān)督、檢查執(zhí)行定額標(biāo)準(zhǔn)、合理確定工程造價(jià)人、測(cè)算造價(jià)指數(shù)及審定招標(biāo)工程標(biāo)底的依據(jù)。

　　施工圖預(yù)算的編制依據(jù)有：施工圖紙及說(shuō)明書(shū)和標(biāo)準(zhǔn)圖集，現(xiàn)行預(yù)算定額及單位估價(jià)表、建筑安裝工程費(fèi)用定額、工程量計(jì)算規(guī)則，施工組織設(shè)計(jì)或施工方案、施工現(xiàn)場(chǎng)勘察及測(cè)量資料，材料、人工、機(jī)械臺(tái)班預(yù)算價(jià)格、工程造價(jià)信息及動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)規(guī)定，預(yù)算工作手冊(cè)及有關(guān)工具書(shū)，工程承包協(xié)議或招標(biāo)文件。

　　7.施工圖預(yù)算的編制方法

　　（1）單價(jià)法。根據(jù)地區(qū)統(tǒng)一單位估價(jià)表中的各項(xiàng)定額單價(jià)，乘以相應(yīng)的各分項(xiàng)工程的工程量，匯兌相加，得到單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)之和；再加上按規(guī)定程序計(jì)算出來(lái)的措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金，得出單位工程的施工圖預(yù)算造價(jià)的方法。

　?。?）實(shí)物法。應(yīng)用實(shí)物法編制施工圖預(yù)算，首先根據(jù)施工圖紙分別計(jì)算出分項(xiàng)工程量，然后套用相應(yīng)預(yù)算人工、材料、機(jī)械臺(tái)班的定額用量，再分別乘以工程所在地當(dāng)時(shí)的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班的實(shí)際單價(jià)，求出單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和施工機(jī)械使用費(fèi)，并匯兌求和，進(jìn)而求得直接工程費(fèi)，然后再按規(guī)定計(jì)取其他各項(xiàng)費(fèi)用，匯兌后就可得出單位工程施工圖預(yù)算造價(jià)。

　?。?）綜合單價(jià)法。所謂綜合單價(jià)即分項(xiàng)工程完全單價(jià)，是將各種工料和價(jià)格從市場(chǎng)上采集后編制成直接工程費(fèi)，然后以直接工程費(fèi)為基準(zhǔn)參照費(fèi)用定額把各項(xiàng)間接費(fèi)和利潤(rùn)、稅金分解到各分部分項(xiàng)工程合成為綜合單價(jià)，某分項(xiàng)工程綜合單價(jià)乘以工程量即為該分項(xiàng)工程的合價(jià)，所有分項(xiàng)工程合價(jià)匯總后即為該工程的總價(jià)。這種方法與前述方法相比較，主要區(qū)別在于：間接費(fèi)和利稅是用一個(gè)費(fèi)率分?jǐn)偟椒猪?xiàng)工程單價(jià)中，從而組成分項(xiàng)工程完全單價(jià)的。

　　8.工程量清單計(jì)價(jià)的基本內(nèi)容與方法

　　工程量清單計(jì)價(jià)方法，是指在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)人按照國(guó)家統(tǒng)一的《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)不《計(jì)價(jià)規(guī)范》）的要求編制和提供工程量清單，投標(biāo)人依據(jù)工程量清單、擬建工程的施工方案，結(jié)合自身實(shí)際情況并考慮風(fēng)險(xiǎn)后自主報(bào)價(jià)的工程造價(jià)計(jì)價(jià)模式。

　　工程量清單計(jì)價(jià)的基本過(guò)程分為兩個(gè)階段：工程量清單編制和工程量清單計(jì)價(jià)過(guò)程。

　?。?）工程量清單編制。工程量清單是由招標(biāo)人按照《計(jì)價(jià)規(guī)范》附錄中統(tǒng)一的項(xiàng)目編碼、項(xiàng)目名稱(chēng)、計(jì)量單位和工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、施工現(xiàn)場(chǎng)情況和招投文件中的有關(guān)要求進(jìn)行編制。包括分部分項(xiàng)工程清單、措施項(xiàng)目清單、其他項(xiàng)目清單。

　?、俜植糠猪?xiàng)工程量清單。在編制分部分項(xiàng)工程量清單時(shí)作到四個(gè)統(tǒng)一，即項(xiàng)目編碼統(tǒng)一、項(xiàng)目名稱(chēng)統(tǒng)一、計(jì)量單位統(tǒng)一和工程量計(jì)算規(guī)則統(tǒng)一。

　?、诖胧╉?xiàng)目清單。措施項(xiàng)目指為完成工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程主技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目。措施項(xiàng)目清單的編制除考慮工程本身的因素外，還涉及水文、氣象、環(huán)境、安全等和施工企業(yè)的實(shí)際情況列項(xiàng)，可參考《計(jì)價(jià)規(guī)范》提供的“措施項(xiàng)目一覽表”列項(xiàng)，不足部分可補(bǔ)充。

　?、燮渌?xiàng)目清單。其他項(xiàng)目清單應(yīng)根據(jù)擬建工程的具體情況列項(xiàng)。《計(jì)價(jià)規(guī)范》提供了兩部分四項(xiàng)作為列項(xiàng)參考，不足部分可補(bǔ)充。

　?。?）工程量清單計(jì)價(jià)。工程量清單計(jì)價(jià)包括編制招標(biāo)標(biāo)底、投標(biāo)報(bào)價(jià)、合同價(jià)款的確定和辦理工程結(jié)算等。工程量清單計(jì)價(jià)應(yīng)包括按招標(biāo)文件規(guī)定，完成由招標(biāo)人提供的工程量清單所列項(xiàng)目的全部費(fèi)用，具體包括分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)、稅金。工程量清單計(jì)價(jià)采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià)，綜合單價(jià)包括完成規(guī)定計(jì)量單位合格產(chǎn)品所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)，并考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。綜合單價(jià)適用于分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單和其他項(xiàng)目清單。分部分項(xiàng)工程量清單的綜合單價(jià)，不包括招標(biāo)人自行采購(gòu)材料的價(jià)款。

　　①標(biāo)底的編制。招標(biāo)工程如設(shè)標(biāo)底，標(biāo)底應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況、合理的施工方法以及按照省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)制定的有關(guān)工程造價(jià)計(jì)價(jià)辦法進(jìn)行編制。

　　②投標(biāo)報(bào)價(jià)。投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及擬定的施工方案或施工組織設(shè)計(jì)，依據(jù)企業(yè)定額和市場(chǎng)價(jià)格信息，或參照建設(shè)行政主管部門(mén)發(fā)布的社會(huì)平均消耗量定額進(jìn)行編制。

　?、酃こ塘孔兏捌溆?jì)價(jià)。合同總綜合單價(jià)因工程量變更需調(diào)整時(shí)，除合同另有約定外，應(yīng)按下列辦法確定：

　　a.工程量清單漏項(xiàng)或設(shè)計(jì)變更引起新的工程量清單項(xiàng)目，其相應(yīng)綜合單價(jià)由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后作為結(jié)算的依據(jù)。

　　b.由于工程量清單的工程數(shù)量有誤或設(shè)計(jì)變更引起工程量增減，屬合同約定幅度以?xún)?nèi)的，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價(jià)；屬合同約定幅度以外的，其增加部分的工程量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價(jià)由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后，作為結(jié)算依據(jù)。

　　由于工程量的變更，且實(shí)際發(fā)生了規(guī)定以外的費(fèi)用損失，承包人可提出索賠要求，與發(fā)包人協(xié)商確認(rèn)后，給予補(bǔ)償。

　　9.工程量清單計(jì)價(jià)的步驟和程序

　　工程量清單計(jì)價(jià)的步驟為：

　?。?）熟悉工程量清單；

　?。?）研究招標(biāo)文件；

　?。?）熟悉施工圖紙；

　?。?）了解施工組織設(shè)計(jì)；

　?。?）熟悉加工定貨的有關(guān)情況；

　?。?）明確主材和設(shè)備的來(lái)源情況；

　?。?）計(jì)算工程量；

　　（8）確定措施項(xiàng)目清單內(nèi)容；

　?。?）計(jì)算綜合單價(jià)；

　　（10）計(jì)算措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金等。

　　（11）將分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)、稅金匯總、合并、計(jì)算出工程造價(jià)。

　　根據(jù)計(jì)價(jià)規(guī)范的規(guī)定，工程量清單計(jì)價(jià)程序如下表所示。

　　工程量清單計(jì)價(jià)程序

序號(hào)	名稱(chēng)	計(jì)算辦法
1	分部分項(xiàng)工程費(fèi)	∑（分部分項(xiàng)清單工程量×綜合單價(jià)）
2	措施項(xiàng)目費(fèi)	按規(guī)定計(jì)算
3	其他項(xiàng)目費(fèi)	按招標(biāo)文件規(guī)定計(jì)算
4	規(guī)費(fèi)	按規(guī)定計(jì)算
5	不含稅工程造價(jià)	1＋2＋3＋4
6	稅金	按稅務(wù)部門(mén)規(guī)定計(jì)算
7	含稅工程造價(jià)	5+6

　　10.工程量清單統(tǒng)一格式

　　工程量清單計(jì)價(jià)格式應(yīng)由下列內(nèi)容組成：

　　（1）封面；

　?。?）投標(biāo)總價(jià)；

　　（3）工程項(xiàng)目總價(jià)表；

　?。?）單項(xiàng)工程費(fèi)匯總表；

　?。?）單位工程費(fèi)匯總表

　　（6）分部分項(xiàng)工程量清單計(jì)價(jià)表；

　?。?）措施項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)表；

　?。?）其他項(xiàng)目清單計(jì)價(jià)表；

　　（9）零星工作費(fèi)表；

　?。?0）分部分項(xiàng)工程量清單綜合單價(jià)分析表；

　?。?1）措施項(xiàng)目費(fèi)分析表；

　?。?2）主要材料價(jià)格表。

　　九、建設(shè)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與功能評(píng)價(jià)

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　　在資產(chǎn)評(píng)估的多種方法中，收益法是以資歷產(chǎn)未來(lái)所帶來(lái)收益確定其價(jià)值勤的方法，因此，在評(píng)估中要充分考慮待估資產(chǎn)未來(lái)可能為其所有者或使用者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。評(píng)估人員學(xué)業(yè)習(xí)建設(shè)工程能為其所有者或使用者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。評(píng)估人員學(xué)習(xí)建設(shè)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的知識(shí)，有助于加深其對(duì)工程設(shè)資經(jīng)濟(jì)效果的理解，拓展評(píng)價(jià)工作思路。

　　建筑工程能評(píng)價(jià)，是對(duì)建筑產(chǎn)品滿足社會(huì)需要熟悉從社會(huì)性、適用性、安會(huì)性、藝術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性等多個(gè)角度對(duì)一個(gè)建筑產(chǎn)品的經(jīng)綜合質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，熟悉建筑工程功能評(píng)功和功能評(píng)價(jià)基本知識(shí)的熟悉程度和應(yīng)用能力。

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　　1.掌握財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，掌握財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中反映項(xiàng)目盈利能力指票的計(jì)算方法和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，熟悉財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的識(shí)別和計(jì)算，熟悉財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制，熟悉財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中反映項(xiàng)目清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，了解財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的概念、工作程序及內(nèi)容。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說(shuō)明

　　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值，則評(píng)價(jià)指標(biāo)可分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。其中靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括靜態(tài)投資回收期、借款償還期、投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、利息備儲(chǔ)率和償債備付率等，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括動(dòng)態(tài)投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等。

　　根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可分為時(shí)間性、價(jià)值性和比率性指示。其中時(shí)間性指標(biāo)包括投資回收期和借款償還期等；價(jià)值性指票包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等；比率性指票包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤(rùn)、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、利息備付率和償債備付率等。

　　2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中反映項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)的計(jì)算方法和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　?。?）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收閃率或設(shè)定的目標(biāo)折現(xiàn)率（ic），將項(xiàng)目計(jì)算期（n）_內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。可根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算得到。其表達(dá)式為：

　　FNPV=

　　在多方案比選中，取財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值勤大者為優(yōu)，如果FNPV0，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上可以接受。

　　（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它的經(jīng)濟(jì)合義是在項(xiàng)目終了時(shí)，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。代表了項(xiàng)目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來(lái)衡量投資歷的回報(bào)水平。其表達(dá)式為：

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算應(yīng)先采用試算法，后采內(nèi)插法求得。內(nèi)插公式為：

FIRR=i₁+

　　內(nèi)部收益率愈大，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力越大；將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic相比，當(dāng)FIRRic時(shí)，則項(xiàng)目的盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上可以被接受。

　?。?）動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt）。動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間，是反映投資回收期力的重要指標(biāo)。動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，一般自建設(shè)開(kāi)始年算起表達(dá)公式為：

　　計(jì)算公式為：

　　動(dòng)態(tài)投資收回收期=[累計(jì)折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的年數(shù)-1]+上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值

　　在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期愈小說(shuō)明項(xiàng)目投資回收的能力越強(qiáng)；動(dòng)態(tài)投資回收期Pt與基準(zhǔn)回收期PC相比較，如果P_t≦P_C，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。

　?。?）投資利潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或生產(chǎn)能力后的一下正常年份利潤(rùn)總額或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)與投資總額的比率。它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。計(jì)算公式為：

　　投資利潤(rùn)率=（年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額）/投資總額*100%

　　投資利潤(rùn)數(shù)值愈大愈好。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均投資利潤(rùn)率相比，當(dāng)投資利潤(rùn)率行業(yè)平均投資利稅率時(shí)，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。

　?。?）投資利稅率。投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份的年利稅總額或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利稅總額與投資總額的比率。它是反映項(xiàng)目單位投資盈利能力和對(duì)財(cái)政所做貢獻(xiàn)標(biāo)。計(jì)算公式為：

　　投資利稅率=（年利稅總額或年平均利稅總額）/投資總額*100%

　　投資利稅率數(shù)值愈大愈好。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，當(dāng)投資利稅率行業(yè)平均投資利稅率時(shí)，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。

　　（6）資本金利潤(rùn)率。資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份利潤(rùn)總額或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金盈利能力。計(jì)公式力：

　　資本金利潤(rùn)率=（年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額）/資本金*100%

　　該指標(biāo)數(shù)據(jù)愈大愈好。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以同行業(yè)的平均資本金利潤(rùn)率作比較，大于等于平均資本利潤(rùn)率時(shí)為可行。

　　3.財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的識(shí)別與計(jì)算

　　建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入，財(cái)務(wù)支出（費(fèi)用）主要表現(xiàn)為建設(shè)項(xiàng)目的總投資、經(jīng)營(yíng)成本和稅金等各項(xiàng)支出。此外，項(xiàng)目得到的各種補(bǔ)貼、項(xiàng)目壽命期末回收的固定資產(chǎn)余值和流動(dòng)資金等，也是項(xiàng)目得到的收入，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中視作益處理。

　　4.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制

　　財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本所表和輔助報(bào)表?；緢?bào)表有現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)于涉及外貿(mào)、外資及影響外匯流量的項(xiàng)目，為考察項(xiàng)目的外匯平衡情況，沿需編制外匯平衡表。除必須編制以上幾種基本報(bào)表外，還應(yīng)編制輔助報(bào)表，主要有固定資產(chǎn)投資估算表、流動(dòng)資金估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、固不定期資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表、無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)表、總成本費(fèi)用估算表、產(chǎn)品銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金及附加估算表、借款還本付息表等等。

　　5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中反映項(xiàng)目清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　?。?）借款償還期。借款還期。是指根據(jù)國(guó)家財(cái)政規(guī)定及投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件，以項(xiàng)目可資項(xiàng)目的具體財(cái)務(wù)條件，以項(xiàng)目可作為償還貸款的項(xiàng)目收益（利潤(rùn)、折舊及共他收益）來(lái)償還項(xiàng)目投資借款本金和利息所需要的時(shí)間。其具體推算公式如下；

　　借款償還期=借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余年份數(shù)－開(kāi)始借款年份+當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款的資金額

　　借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是有借款償債能力的。

　　（2）利息備付率。利息墳率也稱(chēng)已獲利息倍數(shù)，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的稅息前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。計(jì)算公式為：

　　利息備付率=息稅前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用

　　利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)付利息的保證倍率。在正常經(jīng)營(yíng)情況下，利息備付率當(dāng)大于2.

　?。?）償債備付率。償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。計(jì)算公式為：

　　償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額

　　償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借本息的保證倍率。正常情況下應(yīng)當(dāng)大于1，且越高越好。

　　6.建筑工程功能評(píng)價(jià)的內(nèi)容

　　建筑功論證，就是對(duì)建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加工以分析和評(píng)價(jià)論證，衡量滿足社會(huì)需要的程度。對(duì)于不同的建筑工程，由于建設(shè)目的不同，在功能評(píng)價(jià)方面的內(nèi)容民不盡相同。概括起來(lái)，建筑工程功能評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容包括：社會(huì)性功能，適用性功能，安全性功能，藝術(shù)性功能和經(jīng)濟(jì)消耗。對(duì)建筑工程功能的評(píng)價(jià)，往往通過(guò)評(píng)價(jià)一系列反映這些因素的指標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)。對(duì)于公共建筑、工業(yè)建筑、住宅小區(qū)的功能，應(yīng)采用不同的指標(biāo)系進(jìn)行評(píng)價(jià)。

　　7.建筑工程功能評(píng)價(jià)的方法

　　建筑工程功能評(píng)價(jià)是一種綜合評(píng)價(jià)，是追求金目標(biāo)綜合效果的評(píng)價(jià)，它通過(guò)對(duì)一系列相互關(guān)聯(lián)的指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)而實(shí)現(xiàn)。建筑工程功能評(píng)價(jià)的方法有多種，簡(jiǎn)單而常的評(píng)價(jià)方法有專(zhuān)家評(píng)議法和綜合評(píng)分法。

　　十、建筑物的損耗

　?。ㄒ唬┛己四康?/P>

　　建筑物的損耗是決定其價(jià)值的關(guān)鍵因素，是確定成新率的基礎(chǔ)。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)掌握建筑物損耗的概念、內(nèi)容以及損耗的確定方法。這部分主要考核評(píng)估人員判斷建筑物損耗的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

　　熟悉建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素。

　　掌握建筑物損耗確定方法。

　　熟悉確定建筑物損的現(xiàn)場(chǎng)工作程序和現(xiàn)場(chǎng)察要

　　熟悉《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292－1999）和《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ144－90）相關(guān)內(nèi)容，了解《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》[城住字[1984]第678號(hào)]和《危險(xiǎn)屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125－99）的相關(guān)內(nèi)容。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說(shuō)明

　　1.建筑物損耗的概念和造成筑物損耗的因素

　　建筑物損耗是指建筑物在使用過(guò)程中，由于各種原因造成建造物效用遞減，從崦引起的價(jià)值上的損失。具體體現(xiàn)為有形損耗和無(wú)形損耗兩種類(lèi)型。造成建筑物損耗的原因是多方面的，一般將其歸類(lèi)為物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟(jì)因素三類(lèi)。

　　2.建筑物損耗確定方法

　　建筑物損耗確定方法主要有：使用年限法、觀察法、綜合法等。

　　使用年限法。使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎(chǔ)上的方法，其主要計(jì)處參數(shù)為建筑物損耗率可成新率。

　　資產(chǎn)評(píng)估所用的壽命年限是經(jīng)濟(jì)耐用年限。建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維護(hù)保養(yǎng)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周?chē)h(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀裝飾品等綜合判斷，同時(shí)參考土地使用年限根據(jù)實(shí)際使用年限的調(diào)整得到的。建筑物成親摔可在計(jì)算出損耗率的基礎(chǔ)上得到，利用成新率可求得建筑物的現(xiàn)值。

　　觀察法。觀察法又稱(chēng)打分法，是由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)建筑物實(shí)體各主要部位進(jìn)行關(guān)察打分，以判斷被評(píng)估建筑物的損耗率的方法，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際技術(shù)情況，對(duì)照不同結(jié)構(gòu)建筑物損耗率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)邊按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分再區(qū)分不同部位別打分，然后計(jì)算損耗率。

　　綜合法。綜合法是指在運(yùn)用多種方法基礎(chǔ)上綜合確定損耗率左成新率的方法，通過(guò)運(yùn)用多種方法進(jìn)行損率或成新率的測(cè)算，進(jìn)行加機(jī)平均最后綜合確定建筑物損耗率或成新率的方法。其中比較同典型的有觀察與使用年限加權(quán)平均法。

　　其他方法。如修復(fù)法，是通過(guò)估算建筑物恢復(fù)到原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該建筑物的重置價(jià)值（再生產(chǎn)價(jià)值）的百分比確定損耗率的方法。在實(shí)際工作中，還應(yīng)卉分建筑物的主體與附屬設(shè)備，分雖計(jì)算其損耗的方法，根據(jù)各部分價(jià)值占重置價(jià)的比值確定權(quán)系數(shù)，通過(guò)另權(quán)平均確定建筑物的損耗率。

　　3.確定建筑物損耗的現(xiàn)場(chǎng)工作程序和現(xiàn)塊勘察要點(diǎn)。

　　對(duì)于規(guī)模較大，房屋建筑物數(shù)量較多的企業(yè)，在實(shí)地勘察之前，先對(duì)被評(píng)估單位的房屋建筑物進(jìn)行分類(lèi)，以便明確重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待?？辈鞎r(shí)應(yīng)事先按廠區(qū)或小區(qū)規(guī)劃或根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況安排一個(gè)合理的勘察線路，并將預(yù)先安排好的勘察日程事先通知對(duì)方。在進(jìn)行房屋建筑物的勘察時(shí)，應(yīng)對(duì)照資產(chǎn)評(píng)估登記表和總平面圖及共編號(hào)，對(duì)房屋建筑物逐棟進(jìn)行勘察。進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察前，應(yīng)事先準(zhǔn)備好建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察表。對(duì)建筑物進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察后，應(yīng)依據(jù)勘察結(jié)果，以及已合用年限、維護(hù)、保養(yǎng)、合用情況等估計(jì)尚可使用年限或建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限，計(jì)處茁?lián)p耗率或成新率?，F(xiàn)場(chǎng)勘察的要點(diǎn)應(yīng)圍繞各類(lèi)結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)、裝飾裝修和設(shè)備部分的成新?tīng)顩r展開(kāi)。

　　4.《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292－1999）和《工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ144－90）的相關(guān)內(nèi)容

　　《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292－1999）是為正確鑒定民用建筑的可靠性，加強(qiáng)對(duì)已有建筑物的安全與合理使用的支術(shù)管理而制定的?！豆I(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ144－90）是為已有工業(yè)廠房的可靠性鑒定提供統(tǒng)一程序和準(zhǔn)則而制定的。上述兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)能力工業(yè)廠房和民用建筑成新率鑒定提供參考。

　　十一、建設(shè)用地

　?。ㄒ唬┛己四康?/P>

　　建設(shè)用地的相關(guān)知識(shí)是土地評(píng)估的基礎(chǔ)知識(shí)。為正確理角解地價(jià)的含義和合理確不定期土地價(jià)值，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)熟悉建設(shè)用地的特征和分類(lèi)，熟悉建設(shè)用地取得及費(fèi)用補(bǔ)償方式、轉(zhuǎn)讓及喪失的情況，熟悉國(guó)家對(duì)建設(shè)用地管理的相關(guān)規(guī)定。這部分主要考核評(píng)估人員對(duì)地價(jià)及其價(jià)值影響因素的熟悉程度以及對(duì)土地成本構(gòu)成的熟悉程度。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

　　熟悉建設(shè)用地的特性及建設(shè)用地的分類(lèi)，了解建設(shè)用地的環(huán)境。

　　掌握建設(shè)用地的取得及建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用和相磁工作，熟悉建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失。

　　掌握城市規(guī)劃對(duì)房屋建筑及建設(shè)用地的了制作用，掌握土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的限制作用，熟悉耕地保護(hù)的相關(guān)規(guī)定，熟悉土地整理和土地相關(guān)規(guī)定，了解國(guó)家對(duì)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)管理的相關(guān)規(guī)定。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說(shuō)明

　　建設(shè)用地的基本特性

　　建設(shè)用地的基本特性包括其非自然生態(tài)利用特性、區(qū)位利用特性、相對(duì)因難性等。

　　建設(shè)用地的分類(lèi)

　　根據(jù)用地的分類(lèi)《土地分類(lèi)》規(guī)定期，我國(guó)的土地分為三大類(lèi)，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其中，建設(shè)用地又分為商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)地、公用調(diào)施用地、公共建設(shè)地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地和特殊用地8個(gè)二級(jí)類(lèi)。

　　3建設(shè)用地的取得

　　根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，獲得國(guó)有土地使用權(quán)的基本方式有兩種：出讓和劃通過(guò)出讓方式獲取國(guó)有土地合使傷腦筋權(quán)又可以分成兩種具體方式：一是招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、二是協(xié)議出讓。建設(shè)用地取得的其他方式還包括：租賃和轉(zhuǎn)讓等。

　　4.取得建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用和相關(guān)工作

　　建設(shè)通知地如通過(guò)行政劃方式取得，則須承擔(dān)征地補(bǔ)償費(fèi)用或?qū)υ玫貑挝换騻€(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；若通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制取得，則不但承擔(dān)以上費(fèi)用，還須向土地所有者支付有償使用費(fèi)，即土地出讓金。

　　（1）征地補(bǔ)償費(fèi)用及征地補(bǔ)償安置相關(guān)工作。征地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、耕地占有稅、土地管理費(fèi)等。征地補(bǔ)償安置工作的基本出發(fā)點(diǎn)是：要保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)還在似征土地上搶栽、搶種、搶建的，在征地時(shí)一律不予補(bǔ)償。省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)要合同有關(guān)部門(mén)制定省域內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值勤標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值賠數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被征地農(nóng)民將采取農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅、異地移民“四種安置途徑。符合規(guī)定條件的納稅人可以按規(guī)定程序向土地管理機(jī)關(guān)同級(jí)征收面關(guān)提出耕地占有稅、契稅的減免申報(bào)。

　?。?）拆遷安置工作及補(bǔ)償費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人按上述方法計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，對(duì)于在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)；在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由少、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　?。?）出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金。土地使用權(quán)出讓金為用地單位向國(guó)家支付的土地所有權(quán)收益，出讓金標(biāo)準(zhǔn)一般參考城市基準(zhǔn)地價(jià)并結(jié)合其他因素制定。有償出讓和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，要向土地受讓者征收契稅；轉(zhuǎn)讓土地如有增值，要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅；土地使用者每年應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。

　　5.建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失

　?。?）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓。依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。以出讓或劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓服從不同的轉(zhuǎn)讓條件。建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渫恋厥褂脵?quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　?。?）建設(shè)用地的喪失。建設(shè)用地的喪失有兩種情況：土地的滅失和建設(shè)用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火災(zāi)等自然原因造成土地滅失的情況，建設(shè)用地自然喪失。建設(shè)用地的喪失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和閑置土地的收回。

　　6.城市規(guī)劃對(duì)房屋建筑及建設(shè)用地的限制

　　《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》規(guī)定，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理”。城市規(guī)劃對(duì)房屋建筑及建設(shè)用地的限制作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的要求；（2）城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)用地的要求；（3）城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審批的要求；（4）城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工的要求；（5）城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目竣工的要求；（6）城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)用地的要求；（7）城市規(guī)劃的其他要求；等。

　　7.土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的限制

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。土地利用計(jì)劃制定、建設(shè)項(xiàng)目瞬息地預(yù)審、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地審批、城市和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模審核、土地開(kāi)發(fā)整理、土地執(zhí)法檢查等，都必須依據(jù)和符合土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的具體限制內(nèi)容包括：（1）土地利用總體規(guī)劃對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃占用土地的規(guī)定；（2）土地利用總體規(guī)劃對(duì)具體建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地的規(guī)定等。

　　8.耕地保護(hù)的相關(guān)規(guī)定

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》保護(hù)耕地的方式是實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度。國(guó)家對(duì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)嚴(yán)格管理的耕地類(lèi)型做出了具體規(guī)定。國(guó)家耕地保護(hù)政策的相關(guān)規(guī)定包括：（1）國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；（2）非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地；（3）禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地；（4）基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得改變或者占用等。

　　9.土地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定

　　土地整理，就是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃，對(duì)農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治；對(duì)在生建設(shè)過(guò)程中，挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土地和洪災(zāi)、滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害損毀的土地進(jìn)行復(fù)墾；對(duì)灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農(nóng)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。土地復(fù)墾，是土地整理的一種，是指對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動(dòng)。國(guó)家對(duì)土地整理和土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定包括：

　?。?）土地開(kāi)發(fā)整理要與保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一；

　?。?）土地開(kāi)發(fā)整理要與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整有機(jī)結(jié)合；

　?。?）加大工礦廢棄土地復(fù)墾力度；

　?。?）土地復(fù)墾應(yīng)當(dāng)與生產(chǎn)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃等。