房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三大稅種當(dāng)中土地增值稅相對(duì)來(lái)說(shuō)最為復(fù)雜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中土地增值稅清算是最后一關(guān)。下面帶大家了解一下土地增值稅清算不得扣除費(fèi)用有哪些？

(1)暫扣的工程質(zhì)量保證金，未取得發(fā)票，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。

(2)土地逾期開(kāi)發(fā)，繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。

(3)利息上浮幅度超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分攤并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所支付的利息，超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，不得扣除。

(4)超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用，如果包含有逾期的貸款利息和加罰的利息，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，不得扣除。

(5)實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用，未取得有效憑證，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)，計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，不得扣除。

(6)企業(yè)預(yù)提的成本費(fèi)用，除另有規(guī)定外，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

(7)除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用，超過(guò)土地及開(kāi)發(fā)建設(shè)成本5%的部分，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)，除利息支出外其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，超過(guò)部分，不得扣除。

(8)與清算項(xiàng)目無(wú)關(guān)的成本費(fèi)用，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模駝t，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，不得扣除。

(9)不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除。

轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(10)因企業(yè)原因發(fā)生的納稅評(píng)估費(fèi)用，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得許扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

【注】京地稅地[2003]73號(hào) 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠的工程款是否計(jì)入扣除項(xiàng)目的問(wèn)題。

對(duì)預(yù)銷售面積達(dá)到總建筑面積95%以上，尚有一些工程尾款未付清，可以辦理土地增值稅竣工清算手續(xù)的項(xiàng)目，采取按土地增值稅政策規(guī)定的允許扣除項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)發(fā)生的成本和費(fèi)用為準(zhǔn)作為扣除項(xiàng)目依據(jù)，即簽定的施工預(yù)算合同中規(guī)定的金額為扣除項(xiàng)目金額，超過(guò)付款期的利息或罰款等支出不允許做為扣除金額進(jìn)行扣除。

那么土增稅如何簡(jiǎn)單易懂的理解，如何進(jìn)行核算，如何申報(bào)？怎么立項(xiàng)對(duì)企業(yè)更有利？取得何種發(fā)票對(duì)土地增值稅更有利？為幫助房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅清算工作，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別開(kāi)設(shè)《土增稅核算及清算全攻略》課程為大家一一講解。點(diǎn)擊了解詳情>>

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