?建筑房地產(chǎn)企業(yè)常見違約金的財(cái)稅處理籌劃

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：張美好 2020/11/19 11:46:08　　字體：大小

違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國(guó)家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國(guó)家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。

建筑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)交易中所產(chǎn)生的違約金，包括：

建筑房地產(chǎn)企業(yè)常見違約金的財(cái)稅處理籌劃

A.既可能作為賣方向買方收取或支付，也可能作為買方向賣方收取或支付。比如：

1.1　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在《商品房買賣合同》當(dāng)中，因?yàn)橘I受人違約向買受人收取違約金或因?yàn)樽约哼`約向買受人支付違約金；

1.2　對(duì)于建筑施工企業(yè)而言，在《工程施工合同》當(dāng)中，因?yàn)槭┕て髽I(yè)違約向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金，或因?yàn)槭┕て髽I(yè)自己違約向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金。

B.既存在于合同簽訂后沒有履行的情況下，也存在于合同履行后環(huán)節(jié)。

2.1　房地產(chǎn)企業(yè)和建筑施工企業(yè)簽訂的《工程施工合同》但是合同沒有履行，違約方支付違約金給守約方，屬于沒有產(chǎn)生任何應(yīng)稅行為，不涉及流轉(zhuǎn)稅；

2.2　房地產(chǎn)企業(yè)和建筑施工企業(yè)簽訂的《工程施工合同》后，甲乙雙方履行合同過程中，違約方支付違約金給守約方。

C.合同是否履行對(duì)于違約金財(cái)稅影響是不一樣的。

3.1　對(duì)于建筑房地產(chǎn)企業(yè)而言，在合同簽訂后并沒有履行的情況下所產(chǎn)生的違約金，不涉及流轉(zhuǎn)稅（增值稅）的納稅義務(wù)，比如建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《工程施工合同》，由于房地產(chǎn)企業(yè)原因?qū)е隆豆こ淌┕ず贤窙]有履行，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付施工企業(yè)違約金，這對(duì)于雙方來說只產(chǎn)生所得稅的影響。房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金計(jì)入“營(yíng)業(yè)外支出”，建筑施工企業(yè)收到的違約金計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”。

3.2　對(duì)于建筑房地產(chǎn)企業(yè)而言，在合同履行后所產(chǎn)生的違約金：

（1）如果甲方違約，對(duì)于收到違約金的乙方（提供貨物或勞務(wù)的乙方），其收到的違約金涉及到流轉(zhuǎn)稅（增值稅）的納稅義務(wù)，作為合同價(jià)外費(fèi)用一并計(jì)入合同款，隨合同適用的稅率向支付違約金的甲方開具增值稅發(fā)票。

【拓展】

如何解讀建筑施工企業(yè)的合同價(jià)外費(fèi)用？請(qǐng)看增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定

第十二條　條例第六條第一款所稱價(jià)外費(fèi)用，包括：

1）價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi) 2）補(bǔ)貼 3）基金 4）集資費(fèi) 5）返還利潤(rùn) 6）獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)【解讀：施工企業(yè)的提前竣工獎(jiǎng)】 7）違約金【解讀：施工方向建設(shè)單位收取的違約金】8）滯納金；9）延期付款利息【解讀：建設(shè)單位延期付款的延期利息】 10）賠償金【解讀：建設(shè)單位解除已經(jīng)履約合同支付的賠償金】11）代收款項(xiàng)　12）代墊款項(xiàng)　13）包裝費(fèi)　14）包裝物租金　15）儲(chǔ)備費(fèi) 16）優(yōu)質(zhì)費(fèi) 【解讀：建設(shè)方支付施工方類似魯班獎(jiǎng)等工程優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)】 17）運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

（2）如果乙方違約，對(duì)于收到違約金的甲方（比如，房地產(chǎn)企業(yè)）來說，只需要給乙方開具收據(jù)即可并計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”，對(duì)于建筑施工企業(yè)而言計(jì)入“營(yíng)業(yè)外支出”。但是，在《商品房買賣合同》當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)收到買受人（乙方）的違約金應(yīng)該作為合同的價(jià)外費(fèi)用，計(jì)入“不動(dòng)產(chǎn)銷售”的金額，繳納增值稅，同時(shí)，也是作為“土地增值稅”的計(jì)稅收入。

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