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個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是日常經(jīng)濟生活中一個比較普遍的行為,一直備受關(guān)注,涉及到的政策、稅種、優(yōu)惠十分復雜。那么個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)到底需要繳納哪些稅呢?讓我們按照住房和非住房條分縷析,以方便各位掌握。
01轉(zhuǎn) 讓 住 房
(一)轉(zhuǎn)讓方
1.增值稅
征稅情形:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;
免稅情形:個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。
具體計算:增值稅=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%
個人購買住房時間確認:以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間,包括無償受贈方式取得的住房,但是以其他無償受贈方式取得的住房,該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。
政策依據(jù):《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)
2.附加稅費(以安徽為例)
(1)城市維護建設(shè)稅:以增值稅稅額為計稅依據(jù),稅率分別為7%、5%、1%(市區(qū),稅率為7%;縣城、鎮(zhèn)的,稅率為5%;其他地區(qū)稅率為1%)。自2019年1月1日至2021年12月31日,小規(guī)模納稅人(包括自然人)城建稅減按50%征收。
具體計算:城建稅應(yīng)納稅額=增值稅×7%×50%
(2)教育費附加:以增值稅稅額為計稅依據(jù),稅率為3%。(隨增值稅征免)。
具體計算:教育費附加=增值稅×3%
(3)地方教育附加:以增值稅稅額為計稅依據(jù),稅率為2%。(隨增值稅征免)。
具體計算:地方教育附加=增值稅×2%
政策依據(jù):《安徽省財政廳 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》(財稅法〔2019〕119號)
3.個人所得稅
征稅情形:個人轉(zhuǎn)讓住房,以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。
免稅情形:個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。
此處“自用5年以上”是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。對于個人購房日期的確定,個人購買的公有住房,以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間,依照孰先原則確定;個人購買的其他住房,以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期,按照孰先原則確定。個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期,以銷售發(fā)票上注明的時間為準?!凹彝ノㄒ簧钣梅俊笔侵冈谕皇?、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。
政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號)
4.土地增值稅
對個人銷售住房暫免征收土地增值稅
政策依據(jù):《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)
5.印花稅
對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅
政策依據(jù):《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)
(二)受讓方
1.契稅
(1)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。(2)對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,購買的家庭第二套住房。
政策依據(jù):《財政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)
2.印花稅
對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅
政策依據(jù):《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)
02轉(zhuǎn) 讓 非 住 房
(一)轉(zhuǎn)讓方
1.增值稅
個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房),應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
2.附加稅費(以安徽為例)
(1)城市維護建設(shè)稅:以增值稅稅額為計稅依據(jù),稅率分別為7%、5%、1%(市區(qū),稅率為7%;縣城、鎮(zhèn)的,稅率為5%;其他地區(qū)稅率為1%)。自2019年1月1日至2021年12月31日,小規(guī)模納稅人(包括自然人)城建稅減按50%征收。
具體計算:城建稅應(yīng)納稅額=增值稅×7%×50%
(2)教育費附加:以增值稅稅額為計稅依據(jù),稅率為3%。(隨增值稅征免)。
具體計算:教育費附加=增值稅×3%
(3)地方教育附加:以增值稅稅額為計稅依據(jù),稅率為2%。(隨增值稅征免)。
具體計算:地方教育附加=增值稅×2%
政策依據(jù):《安徽省財政廳 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》(財稅法〔2019〕119號)
3.個人所得稅
以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”20%的稅率繳納個人所得稅
4.土地增值稅
個人出售非住房需要繳納土地增值稅,對能夠提供合法、完整、準確的憑證,并能正確計算應(yīng)納稅額的,應(yīng)采取查賬征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項目金額后的余額,為增值額,根據(jù)增值額未超過扣除項目金額的比例,分別適用30%-60%不等的四級超率累進稅率。轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項目金額,包括房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
5.印花稅
個人轉(zhuǎn)讓非住房簽訂的合同應(yīng)當依照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收印花稅。
政策依據(jù):《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)
(二)受讓方
1.契稅(以安徽為例)
自2019年3月1日起,對個人購買非住房,按照3%的稅率征收契稅。
政策依據(jù):《安徽省財政廳 國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整契稅適用稅率的通知》(財稅法〔2019〕120號)
2.印花稅
個人購買非住房簽訂的合同應(yīng)當依照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收印花稅。
政策依據(jù):《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)
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