個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是日常經(jīng)濟生活中一個比較普遍的行為，一直備受關(guān)注，涉及到的政策、稅種、優(yōu)惠十分復雜。那么個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)到底需要繳納哪些稅呢？讓我們按照住房和非住房條分縷析，以方便各位掌握。

01轉(zhuǎn) 讓 住 房

（一）轉(zhuǎn)讓方

1.增值稅

征稅情形：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

免稅情形：個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

具體計算：增值稅=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

個人購買住房時間確認：以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，包括無償受贈方式取得的住房，但是以其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

2.附加稅費（以安徽為例）

（1）城市維護建設(shè)稅：以增值稅稅額為計稅依據(jù)，稅率分別為7%、5%、1%（市區(qū)，稅率為7%；縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；其他地區(qū)稅率為1%）。自2019年1月1日至2021年12月31日，小規(guī)模納稅人（包括自然人）城建稅減按50%征收。 

具體計算：城建稅應納稅額=增值稅×7%×50%

（2）教育費附加：以增值稅稅額為計稅依據(jù)，稅率為3%。（隨增值稅征免）。

具體計算：教育費附加=增值稅×3%

（3）地方教育附加：以增值稅稅額為計稅依據(jù)，稅率為2%。（隨增值稅征免）。

具體計算：地方教育附加=增值稅×2%

政策依據(jù)：《安徽省財政廳 國家稅務總局安徽省稅務局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》（財稅法〔2019〕119號）

3.個人所得稅

征稅情形：個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。

免稅情形：個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

此處“自用5年以上”是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。對于個人購房日期的確定，個人購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定;個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

政策依據(jù)：《財政部、國家稅務總局、建設(shè)部關(guān)于個人住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）《國家稅務總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）

4.土地增值稅

對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

政策依據(jù)：《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)  

5.印花稅

對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)

（二）受讓方

1.契稅   

（1）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（2）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）

2．印花稅

對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

02轉(zhuǎn) 讓 非 住 房

（一）轉(zhuǎn)讓方

1.增值稅

個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.附加稅費（以安徽為例）

（1）城市維護建設(shè)稅：以增值稅稅額為計稅依據(jù)，稅率分別為7%、5%、1%（市區(qū)，稅率為7%；縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；其他地區(qū)稅率為1%）。自2019年1月1日至2021年12月31日，小規(guī)模納稅人（包括自然人）城建稅減按50%征收。

具體計算：城建稅應納稅額=增值稅×7%×50%

（2）教育費附加：以增值稅稅額為計稅依據(jù)，稅率為3%。（隨增值稅征免）。

具體計算：教育費附加=增值稅×3%

（3）地方教育附加：以增值稅稅額為計稅依據(jù)，稅率為2%。（隨增值稅征免）。

具體計算：地方教育附加=增值稅×2%

政策依據(jù)：《安徽省財政廳 國家稅務總局安徽省稅務局關(guān)于我省小規(guī)模納稅人減按50%征收地方稅及附加的通知》（財稅法〔2019〕119號）

3.個人所得稅

以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”20%的稅率繳納個人所得稅

4.土地增值稅

個人出售非住房需要繳納土地增值稅，對能夠提供合法、完整、準確的憑證，并能正確計算應納稅額的，應采取查賬征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項目金額后的余額，為增值額，根據(jù)增值額未超過扣除項目金額的比例，分別適用30%-60%不等的四級超率累進稅率。轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項目金額，包括房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

5.印花稅

個人轉(zhuǎn)讓非住房簽訂的合同應當依照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收印花稅。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）

（二）受讓方

1.契稅（以安徽為例）

自2019年3月1日起，對個人購買非住房，按照3%的稅率征收契稅。

政策依據(jù)：《安徽省財政廳 國家稅務總局安徽省稅務局關(guān)于調(diào)整契稅適用稅率的通知》（財稅法〔2019〕120號）

2.印花稅

個人購買非住房簽訂的合同應當依照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收印花稅。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）

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