父母該如何分配房產(chǎn)？房產(chǎn)繼承新規(guī)必須了解。2019年3月12日，不動產(chǎn)登記辦理時間、不動產(chǎn)權(quán)證。2021年起，繼承父母房產(chǎn)，統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”處置，再鬧也沒用！

繼承父母房產(chǎn)新規(guī)

新的《民法典》將從2021年1月1日開始實行，在這其中就對父母的房產(chǎn)如何通過繼承的方式轉(zhuǎn)讓給子女們做出了詳細(xì)的規(guī)定，在這些規(guī)定中，有不少內(nèi)容是結(jié)合當(dāng)前的情況提出的新規(guī)定。也就是說，“繼承權(quán)”新規(guī)，2021年起，父母房產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”處置。

1、新的繼承權(quán)增了2種立遺囑的方式。

立遺囑在我國并不普及，因為在常人的觀念中，遺囑就等同于“將要去世”，有種不安的感覺。如果親戚朋友或者鄰居聽到了誰家要“立遺囑”，第一想法就是這個人是不是出現(xiàn)什么問題了，或者精神錯亂了？沒事兒立什么遺囑。所以說，即便是很多老年人有立遺囑的想法，但是除非必要，他們是不愿意公開立遺囑的。

在以往，立遺囑的常見方式，也是最有效的方式就是去公證處進(jìn)行公證，但是有很大的弊端和局限性，想要立遺囑的人一般都是年邁的老人，既然年紀(jì)大了，那么行動自然遲緩和不便，還有的老人只能坐在輪椅上，公證處動輒幾十上百公里路程，老人們經(jīng)不起這樣折騰。

新的繼承規(guī)定，增加了2種合法有效的立遺囑方式：錄像遺囑和打印遺囑。這可就減輕了老人們的很多麻煩事兒，例如很多老人不識字、年老了認(rèn)識不清，可以錄像。

2、為了防止立遺囑被迫無奈，新增了“見證人”規(guī)定。

現(xiàn)在的一線城市房價4-8萬元，二線城市房價也在1萬元以上，如果沒有父母們的資金支持，年輕人想要純粹依靠自己買房子不那么容易，即便是買房上車了，可能這套房子不是自己唯一的一套房子，有研究顯示，家庭1個孩子出生，就需要至少1套房子，隨著這個孩子成年，家里至少需要3套房子（不管是置換還是總計3套）。一套房子幾百萬元，這可是很多人半輩子才能掙到的錢了。

所以為了爭父母的房產(chǎn)，有很多兄弟姐們出怪招，例如事先跟父母講一些事情，要求父母必須按照自己的意見立遺囑，不然就就有嚴(yán)重后果。所以，為了防止這種事情發(fā)生，規(guī)定必須有2名見證人在場才行，確保遺囑出自老人內(nèi)心的想法。

3、新增加遺囑的“寬恕”制度。

顧名思義，就是給老人立遺囑一次反悔的機(jī)會，在現(xiàn)實生活中，經(jīng)常會見到子女們不孝順父母，但是為了獲得父母的房產(chǎn)表面一套背后一套。所以“反悔”制度就給了父母們另外一道保障，有機(jī)會修改遺囑。

4、新規(guī)定設(shè)定“遺囑最新第一”原則。

什么意思呢？就是只要是合法有效的遺囑，哪個遺囑的時間距離現(xiàn)在最近、最新，那么這個遺囑將作為最有效的遺囑執(zhí)行。這在以往可是不行的，根據(jù)以往的規(guī)定，在各類遺囑中，只有“公證遺囑”才具有最大的法律效益，不管子女們持有任何形式的遺囑，只要有公證遺囑的存在，那最終都會以公證遺囑為準(zhǔn)。

新規(guī)定按照時間排序，哪個遺囑最新就按照這個遺囑執(zhí)行。

5、新規(guī)增加了有效繼承人范圍。

雖然說現(xiàn)在有序開放了二胎，但是社會文化水平也在逐漸提高，為了追求更高的生活質(zhì)量，越來越多的年輕人不愿意生育，更愿意獨(dú)善其身，隨著家庭縮小化越來越明顯，可能很多家庭沒有第一第二合法有效繼承人，那么這些人奮斗一輩子的財產(chǎn)和房產(chǎn)最終講給誰？新規(guī)定增加繼承人范圍，外甥、外甥女、侄兒、侄女都位列其中。都可以依法繼承房產(chǎn)了。

這些就是新民法典中關(guān)于繼承的改變。關(guān)于繼承，并沒有大家想象中那么簡單，如果一不小心，可能就會失去繼承財產(chǎn)。

這五種財產(chǎn)不能被繼承，獨(dú)生子女也不行！

之前，網(wǎng)上流傳這樣一篇文章，“獨(dú)生子女無法繼承父母的房產(chǎn)了！”這種文章看上去就像聳人聽聞的謠言，實際上還真不一定，今天就跟您聊聊五種子女不能繼承的財產(chǎn)。

第一種情況，被繼承人與他人共有的財產(chǎn)中，屬于他人的部分。

什么意思？就是財產(chǎn)表面上看來是屬于被繼承人的，實際上被繼承人并不擁有全部的所有權(quán)，最常見的情況是夫妻共有財產(chǎn)。

我給您舉個例子您就明白了。

老張夫婦有兩個兒子，夫婦倆婚后買了一套房子，登記在老張名下，老伴去世后老張和小兒子一起住著?，F(xiàn)在老張也去世了，留下一份遺囑寫明房子歸小兒子。

那是不是大兒子就分不到房了？不是，大兒子還能分到1/6的房產(chǎn)。為啥啊，我給您看張圖您就明白了

我們看圖：

您看，實際上老張的太太也有1/2房子的所有權(quán)，如果老張的太太去世前沒立遺囑，那按照法律規(guī)定，老張的太太手里1/2的房產(chǎn)會由老張、大兒子和小兒子平分。

分配結(jié)果就是，老張占2/3產(chǎn)權(quán)，大兒子和小兒子各占1/6產(chǎn)權(quán)。而老張的遺囑只能決定這房子2/3的產(chǎn)權(quán)歸屬。

網(wǎng)上說獨(dú)生子女有可能不能繼承自己的房子，也是這個道理。怎么解決這些問題？簡單，立個遺囑說明白就行了。

第二種情況，使用權(quán)不能繼承。

最常見的是農(nóng)村宅基地使用權(quán)和公有住房使用權(quán)。

先說農(nóng)村宅基地，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，而這塊兒土地是歸農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，所以，宅基地不能算個人的遺產(chǎn)。但是，宅基地上建成的房屋是個人財產(chǎn)，可以作為遺產(chǎn)被繼承，而且就算兒女的離開農(nóng)村轉(zhuǎn)成城市戶口也能繼承。

再說公有住房，個人對公有住房只享有使用權(quán)，而它的產(chǎn)權(quán)歸國家或單位所有，因此不屬于個人遺產(chǎn)。不過，如果公房“房改”后轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房，就可以作為遺產(chǎn)被繼承了。

第三種情況，有些權(quán)利是不能被繼承的。

比如人身權(quán)、知識產(chǎn)權(quán) 。老張寫了一部暢銷書，每年都有可觀的版權(quán)收入，老張去世后，獨(dú)生子小張作為繼承人，仍然可以享有版權(quán)收入，但是老張作為作者在這部作品上的署名權(quán)、 包括修改作品的權(quán)利等，小張都不能繼承。

第四種情況，死亡賠償金、撫恤金是不能被繼承的

因為這份財產(chǎn)一般是在被繼承人因事故或因公死亡之后獲得，是對死者近親屬的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助和精神撫慰。注意了！這是給死者近親屬的，因此不屬于死者的遺產(chǎn)，不能被繼承。

第五種情況，保險金

保險金是否可以做為遺產(chǎn)被繼承，看情況。一般來說，如果保險指定了受益人，那么被保險人死亡后，保險金應(yīng)該屬于受益人，而不是被保險人的遺產(chǎn)，當(dāng)然特殊情況除外。

繼承、買賣、還是贈與？三種房產(chǎn)過戶方式主要交啥稅？

假設(shè)：小明（已成年）無房，父母在大連有一套“滿五唯一”普通住宅，90平米。

下面，我們根據(jù)這個案例，分析一下繼承、買賣、贈與這三種方式涉及的稅費(fèi)吧！

政策補(bǔ)充：

個人所得稅：按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。

契稅：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》：契稅稅率為3—5%. 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。

根據(jù)《遼寧省契稅暫行實施辦法》第三條：契稅稅率為４％。對個人購買普通住宅的，稅率暫減按３％征收。

增值稅：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定：“一、下列項目免征增值稅

......

（三十六）涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。

家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

印花稅：根據(jù)《印花稅暫行條例》房屋贈與應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅，稅率為萬分之五。

政策補(bǔ)充：

個人所得稅：

按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

......

（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

契稅：根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》：

對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

政策補(bǔ)充：

契稅：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）第一條規(guī)定，關(guān)于契稅政策：（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

增值稅：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》，個人住房轉(zhuǎn)讓實施差別政策。其中，北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

個人所得稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)，對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省稅務(wù)局或者省稅務(wù)局授權(quán)的市稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》(（1994）財稅字第20號)規(guī)定：“二、下列所得，暫免征收個人所得稅

......

（六）個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。”

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）第三條規(guī)定，（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。

1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

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