親們，遇上買賣房屋大家是否也會(huì)有涉稅問號(hào)呢？

確實(shí)，生活中買賣房子對(duì)于很多人來說是一件大事，因?yàn)椴怀Ｅ龅?，所以?duì)交易中的各類政策難免陌生。今天就讓申稅小微帶您了解房產(chǎn)交易過程中各種各樣的稅收小知識(shí)提問。

問：房產(chǎn)交易過程中都會(huì)涉及到哪些稅收呢？

答：這里的房產(chǎn)交易主要是指?jìng)€(gè)人住宅交易，個(gè)人購買住宅主要涉及契稅和個(gè)人住房房產(chǎn)稅，個(gè)人出售住宅主要涉及增值稅、增值稅附加稅費(fèi)和個(gè)人所得稅。

問：那么個(gè)人出售住宅的交易過程中稅款具體如何計(jì)算呢？

答：個(gè)人出售住宅交易過程中，賣方需繳納增值稅、增值稅附加稅費(fèi)和個(gè)人所得稅。

關(guān)于普通住房和非普通住房：首先請(qǐng)大家了解一個(gè)概念：上海市住宅按面積、價(jià)格等標(biāo)準(zhǔn)分為普通住房和非普通住房。

普通住房標(biāo)準(zhǔn)以下條件需同時(shí)滿足① 五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；② 單套建筑面積在140平方米以下；③ 實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

關(guān)于增值稅

注意

個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買的不動(dòng)產(chǎn)，增值稅征收率為5%，計(jì)算公式可分為以下幾種情形：

①個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，“全額”征收增值稅，增值稅應(yīng)納稅額=房屋價(jià)格（不含稅）×5%。

②個(gè)人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，“差額”征收增值稅，增值稅應(yīng)納稅額=銷售收入減去購買房屋的價(jià)款的差額（不含稅）×5%。

③個(gè)人將購買超過2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

關(guān)于增值稅附加稅費(fèi)

注意

包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。

①城市維護(hù)建設(shè)稅：增值稅稅額×稅率，稅率有7%、5%、1%三檔，具體根據(jù)房地產(chǎn)所在地確定；

②教育費(fèi)附加：增值稅稅額×費(fèi)率，費(fèi)率為3%；

③地方教育費(fèi)附加：增值稅稅額×費(fèi)率，費(fèi)率為2%。注：2021年12月31日前，個(gè)人出售住宅增值稅附加稅費(fèi)享受減半征收政策。

關(guān)于個(gè)人所得稅

注意

計(jì)算方法可分為以下幾種情形：

①個(gè)人出售自有住房，收入額減除原值和合理費(fèi)用的差額×20%；

②對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即個(gè)人所得稅稅額=住房轉(zhuǎn)讓收入×核定征收率。本市核定征收率為1%（普通住房）或2%（非普通住房）；

③對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、且為家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個(gè)人所得稅。

問：那么個(gè)人購買住宅的交易過程中稅款具體如何計(jì)算呢？

答：個(gè)人購買住宅的交易過程中，購房人需繳納契稅。

關(guān)于契稅

契稅應(yīng)納稅額=房屋價(jià)格（不含增值稅）×稅率。上海市房產(chǎn)交易契稅稅率為3%，如果該住房為購房人家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在上海市的唯一住房，則契稅優(yōu)惠稅率為1%（房屋面積90平米及以下）或1.5%（90平米以上）。

問：除了交易稅收外，購買住房還有哪些需要繳納的稅收呢？

答：個(gè)人住房房產(chǎn)稅。購房合同網(wǎng)上備案時(shí)間在2011年1月28日（含）后且為上海市居民家庭二套及以上住房或非上海市居民家庭新購住房的，是個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對(duì)象。

房產(chǎn)稅計(jì)算公式如下：年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）＝新購住房應(yīng)征稅面積（建筑面積）×新購住房單價(jià)（或核定的計(jì)稅價(jià)格）×70%×稅率。稅率為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。新購住房應(yīng)征稅面積由稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合家庭已有住房情況進(jìn)行認(rèn)定。

關(guān)于個(gè)人住房房產(chǎn)稅

注意

《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》第二條規(guī)定：新購住房的購房時(shí)間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。第五條規(guī)定：適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。結(jié)合上述規(guī)定，各年度適用0.4%稅率的條件詳見下表：

問：可以講講個(gè)人住房房產(chǎn)稅相關(guān)的稅收優(yōu)惠嗎？

答：針對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策主要有：

①上海市居民家庭唯一住房，免征個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

②上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。

③上海市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

④上海市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

⑤持有上海市居住證連續(xù)滿3年或積分達(dá)標(biāo)準(zhǔn)分值，且在上海市工作生活的購房人，其在上海市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有居住證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。臨時(shí)居住證不享受該政策哦。

溫馨提示

個(gè)人住房房產(chǎn)稅是按月計(jì)征，按年繳稅，自納稅人取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起計(jì)算。產(chǎn)權(quán)持有期間需每年繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅，請(qǐng)大家注意每年的12月31日前繳納房產(chǎn)稅哦。

正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校推出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控專題，系統(tǒng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)賬務(wù)處理實(shí)操知識(shí)，配備實(shí)訓(xùn)軟件操作，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅基礎(chǔ)、賬務(wù)、報(bào)稅、籌劃全流程，帶你快速上手房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擺脫低薪，進(jìn)入房地產(chǎn)做高薪全盤會(huì)計(jì) ！免費(fèi)試聽>>