房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是所有會(huì)計(jì)們密切關(guān)注的行業(yè)，主要還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)屬于高薪行業(yè)，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)材料及工程施工等的采購(gòu)行為，有哪些管理規(guī)定呢？一起來(lái)了解一下吧！

一、采購(gòu)單位的選擇

（1）對(duì)于甲供范圍內(nèi)材料的采購(gòu)及工程施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位的選擇，采購(gòu)承辦人需對(duì)至少三家供貨單位進(jìn)行詢價(jià)比對(duì)；

（2）需采用招標(biāo)方式確定合同單位的：

材料采購(gòu)金額在50萬(wàn)元以上的；

單項(xiàng)工程金額在100萬(wàn)元以上的；

勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同價(jià)格在10萬(wàn)元以上的。

（3）招標(biāo)包括公開招標(biāo)及邀請(qǐng)招標(biāo)兩種；

（4）財(cái)務(wù)部應(yīng)該參與評(píng)標(biāo)。

二、采購(gòu)比價(jià)的確定

可比采購(gòu)成本＝含稅價(jià)/（1＋稅率）－含稅價(jià)/（1＋稅率）×稅率×增值稅附加稅稅率

計(jì)算一般納稅人和小規(guī)模納稅人的可比采購(gòu)成本平衡點(diǎn)的公式（假定一般納稅人價(jià)格為100，小規(guī)模納稅人價(jià)格為Y，增值稅附加稅稅率12%）

100/（1＋13%）－100/（1＋13%）×13% × 12%＝Y(jié)/（1＋3%）－Y/（1＋3%） × 3% × 12%

經(jīng)過(guò)計(jì)算，Y＝90.05

即小規(guī)模納稅人報(bào)價(jià)低于90.05時(shí)，選擇小規(guī)模納稅人，反之選擇一般納稅人采購(gòu)成本更低，更合理。

三、工程比價(jià)的確定

選擇適宜的工程承包方式。如選擇甲供工程方式或清包工方式，應(yīng)事先確認(rèn)對(duì)方的計(jì)稅方法，并就施工方的計(jì)稅方法及提供發(fā)票適用稅率、甲供材占工程造價(jià)比例、清包工程占工程造價(jià)比例、施工方報(bào)價(jià)等綜合考量，對(duì)未來(lái)工程稅收成本進(jìn)行測(cè)算，以獲得最大的增值稅稅收效益。

計(jì)算總包方式及甲供工程方式進(jìn)項(xiàng)稅平衡點(diǎn)的公式（假定工程總造價(jià)1，甲供材料占工程造價(jià)比例X，甲供材料均可取得13%增值稅專用發(fā)票）

1/（1＋9%）×9%＝1 × X/（1＋13%） × 13%＋1 × （1－X）/（1＋3%） × 3%

經(jīng)過(guò)計(jì)算，X＝62.2%

即甲供材占工程造價(jià)比例> 62.2%時(shí)，采用甲供工程方式可以獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額；反之，甲供材占工程造價(jià)比例< 62.2%時(shí)，采用包工包料方式可以獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額。

四、合同簽訂的必要財(cái)稅條款及注意事項(xiàng)

（1）合同標(biāo)的額必須為稅前金額；

（2）預(yù)付款及進(jìn)度款支付的方式、數(shù)額及時(shí)間；

（3）工程施工發(fā)生變更時(shí)，工程價(jià)款的調(diào)整方法、索賠方式、時(shí)限要求及金額支付方式；

（4）工程竣工價(jià)款的結(jié)算與支付方式、數(shù)額及時(shí)間；

（5）工程質(zhì)量保證金的數(shù)額、支付方式及時(shí)間；

（6）明確合同相對(duì)人的主體身份，其是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人必須寫入合同；

（7）必須明確取得發(fā)票的類型及時(shí)間，是增值稅專票還是普票；開具發(fā)票的稅率、能否抵扣、開具日期、送達(dá)期限等內(nèi)容；

（8）合同中加注對(duì)供應(yīng)商提供真實(shí)合法發(fā)票約束的條款，在合同中明確如果供應(yīng)商提供的增值稅發(fā)票是假的或虛開的，被相關(guān)政府部門查出，一切責(zé)任由供應(yīng)商承擔(dān)；

（9）業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，涉及到商務(wù)合同的修改、補(bǔ)充等行為，必須做出明確的約定，其對(duì)稅款、稅率的影響，對(duì)增值稅專用發(fā)票的要求，應(yīng)一并在合同中做出約定；

（10）違約金不要和購(gòu)買貨物數(shù)量掛鉤。

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