二手房交易涉及的稅費(fèi)種主要有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅及契稅。那么具體如何征收呢？今天來(lái)總結(jié)歸納一下。

1

增值稅

（一）個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

（二）個(gè)人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購(gòu)買的住房)，按照其轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除房屋購(gòu)置原價(jià)后按照5%的征收率全額繳納增值稅。

免征情形：

（一）個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

（二）個(gè)人銷售自建自用住房，免征增值稅。

（三）家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。

2

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。

適用稅（費(fèi)）率為：

城市維護(hù)建設(shè)稅：按市區(qū)7% ，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計(jì)征；

教育費(fèi)附加：按3% 的征收率計(jì)征；

地方教育附加：按 2% 的征收率計(jì)征。

3

個(gè)人所得稅

（一）通過(guò)稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅；

（二）不能核實(shí)原值的，按收入全額（不含增值稅）的1.5％計(jì)征。

特別提醒：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

不征情形：

（一）以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與和轉(zhuǎn)移，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

①房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

②房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

③房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

（二）通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。   

4

印花稅

（一）個(gè)人買賣非住房的印花稅，按合同金額與計(jì)稅評(píng)估價(jià)格孰高確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)，稅率萬(wàn)分之五。

（二）房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)繳納印花稅的由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定，稅率萬(wàn)分之五。

減免情形：

個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。

對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人按50%幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

5

土地增值稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房等存量房的，按轉(zhuǎn)讓收入全額的5%核定征收土地增值稅。

免征情形：

（一）個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。

（三）對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

6

契稅

個(gè)人購(gòu)買的二手房，凡不符合減免稅規(guī)定的，應(yīng)按3%征收契稅。

減征情形：

（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

免征情形：

（一）對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

（二）在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬變更免征契稅。夫妻離婚，對(duì)共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。

案例：

我市居民小楊購(gòu)買了家庭唯一住房，看中老朱位于市區(qū)的一套50平方二手房，經(jīng)協(xié)商后以200萬(wàn)的價(jià)格成交，老朱這套住房不能核實(shí)原值，且購(gòu)入這套住房不滿2年。

老朱需繳納的稅費(fèi)：

增值稅：2000000÷1.05×5%=95238.10元

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：

95238.10×（7%+3%+2%）*50%=5714.29元

土地增值稅、印花稅暫免

個(gè)人所得稅：2000000÷1.05Х1.5%=28571.43元

老朱需繳納的稅費(fèi)合計(jì)129523.82元

小楊需繳納的稅費(fèi)：

印花稅暫免

契稅：2000000÷1.05Х1%=19047.62元

一日為財(cái)務(wù)，終生為財(cái)稅。財(cái)務(wù)人員什么都可避，就是避不開(kāi)財(cái)稅問(wèn)題。正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校推出了專門解決涉稅問(wèn)題的實(shí)操課程—《財(cái)會(huì)人必須掌握的100個(gè)涉稅問(wèn)題》，內(nèi)容豐富全面，為財(cái)會(huì)人系統(tǒng)梳理了日常稅務(wù)中涉及的所有重要的稅收法規(guī)，從新稅收政策解讀入手，講解最常見(jiàn)、最焦灼的108個(gè)熱點(diǎn)稅務(wù)問(wèn)題，通過(guò)案例詳解稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給大家提供如何防范稅收風(fēng)險(xiǎn)的分析框架和操作思路，也緊扣時(shí)下熱點(diǎn)，讓您能迅速把握分析問(wèn)題的思路和解決途徑。點(diǎn)擊進(jìn)入>>