關注！實施新收入準則后，房地產企業(yè)銷售收入的稅會差異有哪些？

來源: 正保會計網校編輯：xiemengxue 2020/07/24 10:22:40　　字體：大小

新《企業(yè)會計準則第14號——收入》要求在境內外同時上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業(yè)會計準則編制財務報表的企業(yè)，自2018年1月1日起施行；其他境內上市企業(yè)，自2020年1月1日起施行；執(zhí)行企業(yè)會計準則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起施行。同時，允許企業(yè)提前執(zhí)行。

房地產企業(yè)銷售收入的稅會差異

新收入準則做了重大修改。老準則在收入確認上強調“風險報酬轉移”，而新收入準則強調“控制權轉移”。房地產行業(yè)的收入確認有其行業(yè)特殊性，除現(xiàn)房銷售以外，廣泛采用的預售模式明顯導致了控制權轉移與風險報酬轉移的時點不一致。

新收入準則構建一個“五步法”收入確認新模型，即：（1）識別合同；（2）識別履約義務；（3）確認交易價格；（4）分攤交易價格；（5）確認收入。

對于房地產開發(fā)企業(yè)而言：

采用新收入準則的影響主要是開發(fā)項目收入確認原則由原來的交付物業(yè)所有權特定時點一次性確認收入，更改為需要根據合同條款判斷是采用按照履約進度確認收入還是在交付物業(yè)所有權特定時點一次性確認收入。

如果客戶與企業(yè)簽訂了指定在建單元的約束力的銷售合同，客戶支付的不可退還的保證金，并且在房屋單元的建造過程中按條款支付進度款，如果客戶因企業(yè)不履行義務之外的原因終止合同，企業(yè)有權就截至目前已完成的工作獲得合同規(guī)定的所有已承諾對價。

這種情況下房地產開發(fā)企業(yè)就應該按照履約進度確認收入。

根據國稅發(fā)〔2009〕31號文第九條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

如果房地產開發(fā)項目不符合按照履約進度確認收入的條件，其稅會差異的確認調整應與原來的政策一致。

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