案例解讀房地產(chǎn)企業(yè)銷售代理合同管控要點(diǎn)

來源: 正保會計(jì)網(wǎng)校編輯：xiemengxue 2020/06/03 14:02:31　　字體：大小

銷售代理合同是指代理人為委托人銷售某些特定產(chǎn)品或全部產(chǎn)品的代理，對價(jià)格、條款及其他交易條件可全權(quán)處理與委托人簽訂的合同。銷售代理合同對于具有銷售業(yè)務(wù)的企業(yè)來說至關(guān)重要，合同中涉及到的傭金的支付以及結(jié)算方法都將直接影響到企業(yè)的稅負(fù)。今天用一個(gè)案例來重點(diǎn)解讀房地產(chǎn)企業(yè)銷售代理合同的管控要點(diǎn)。主要有以下幾個(gè)方面：

1.銷售代理的產(chǎn)品

（1）按照銷售回款金額計(jì)酬：洋房，別墅，小高層，高層，商鋪

（2）按照銷售套數(shù)計(jì)酬：儲藏室，車位，車庫

2.傭金的支付

（1）乙方每月5日前提供上月的銷售明細(xì)表至甲方審核，結(jié)算傭金的計(jì)算基數(shù)為乙方于上月代理銷售商品房（含車位，儲藏室）全款實(shí)際到甲方賬戶的房款（首付款+按揭貸款），強(qiáng)調(diào)全款到賬，沒有全款到賬的回款不計(jì)入當(dāng)月計(jì)取代理費(fèi)的基數(shù),甲方于收到后3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行簽字蓋章確認(rèn)，乙方按照甲方審定后的金額據(jù)實(shí)開具增值稅專用發(fā)票（稅率6%），自乙方提交附發(fā)票的付款申請之日15個(gè)工作日甲方完成本次傭金的支付。

3.銷售傭金（含稅）的結(jié)算方法

①銷售傭金=銷售回款額*代理費(fèi)率，代理費(fèi)率按照0.8%提取。

②《月銷售額任務(wù)清單》需與甲方溝通后制定并由甲乙雙方授權(quán)人簽字確認(rèn)，作為本合同的附件并逐月考核乙方的銷售業(yè)績，在該清單上，必須明確甲方指定的授權(quán)簽字人是誰乙方指定的授權(quán)簽字人是誰。

③銷售回款額是指買受人簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)中所對應(yīng)的房款全部到賬的金額（按照預(yù)測面積計(jì)算）（包括一次性付款方式，按揭貸款方式，分期付款方式），當(dāng)月全款到賬的次月結(jié)算該套商品房所對應(yīng)的傭金。

④根據(jù)乙方提交的銷售業(yè)績明細(xì)表結(jié)合合同附件當(dāng)中的《月銷售額任務(wù)清單》進(jìn)行考核：

目標(biāo)套數(shù)（A1），實(shí)際完成套數(shù)（A2）,

目標(biāo)回款金額（B1），實(shí)際回款金額（B2）,

銷售套數(shù)和回款金額有一個(gè)滿足如下條件：

①A2<A1的75%/B2<B1的75%，按照當(dāng)月傭金的50%支付

②A2≧A1的75%/B2≧B1的75%，按照當(dāng)月傭金的75%支付

③A2≧A1的85%/B2≧B1的85%，按照當(dāng)月傭金的90%支付

④A2≧A1的95%/B2≧B1的95%，按照當(dāng)月傭金的100%支付

如果乙方連續(xù)2個(gè)月銷售套數(shù)及回款金額低于當(dāng)月確定目標(biāo)的75%，視為乙方?jīng)]有完成銷售任務(wù)，甲方有權(quán)解除合同；

如果乙方在第二個(gè)月能夠?qū)⒗塾?jì)完成銷售套數(shù)或回款金額達(dá)到85%以上，甲方將前一個(gè)月應(yīng)該支付的傭金支付至90%；

如果能夠達(dá)到95%目標(biāo)任務(wù)的情況下，可以支付至100%。

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