匯算清繳倒計時，不知道你們都完成的怎么樣了？很多企業(yè)再匯算清繳是都會出現(xiàn)各種各樣的問題，本篇文章總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)再匯算清繳中常遇到的問題以及解析，來看看你有沒有“中招”？

（一）如何判斷開發(fā)項目是否完工？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產(chǎn)品完工時點為分水嶺，完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。

完工年度之前——企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅 毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。

在完工年度——企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

在完工年度后——企業(yè)按照銷售完工產(chǎn)品取得的收入和計稅成本計算出實際毛利額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。

（二）實施新收入準(zhǔn)則后銷售收入的稅會差異 

新《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》要求在境內(nèi)外同時上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財務(wù)報告準(zhǔn)則或企業(yè)會計準(zhǔn)則編制財務(wù)報表的企業(yè)， 自2018年1月1日起施行；其他境內(nèi)上市企業(yè)，自2020年1月1日起施行；執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起施行。同時，允許企業(yè)提前執(zhí)行。

新收入準(zhǔn)則做了重大修改。老準(zhǔn)則在收入確認(rèn)上強(qiáng)調(diào)“風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移”，而新收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”。

房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)有其行業(yè)特殊性，除現(xiàn)房銷售以外，廣泛采用的預(yù)售模式明顯導(dǎo)致了控制權(quán)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移的時點不一致。

新收入準(zhǔn)則構(gòu)建一個“五步法”收入確認(rèn)新模型，即：（1）識別合同； （2）識別履約義務(wù)；（3）確認(rèn)交易價格；（4）分?jǐn)偨灰變r格；（5）確認(rèn)收入。

（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入如何確定

1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的稅法規(guī)定

（1）收入的范圍：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

（2）代收款項的處理：企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、 費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。

（3）收入確認(rèn)的前提：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。

（4）收入確認(rèn)的具體規(guī)定：

1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款 確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸 款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確 認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的具體操作 

（1）獲取企業(yè)的銷售統(tǒng)計臺賬（包含樓號、房號、購買人名稱、合同簽訂日期、實測建筑面積、銷售單價、合同金額、面積差退補(bǔ)款、最終結(jié)算金額、發(fā)票號碼、付款記錄等），并將銷售臺賬中統(tǒng)計的購房款與財務(wù)賬簿中的預(yù)收賬款相核對，不一致時查找原因，直至核對一致。 

（2）對比竣工備案情況，嚴(yán)格區(qū)分不同業(yè)態(tài)下尚未完工預(yù)售房款、已完工預(yù)售房款。 

（3）根據(jù)售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分期收款、銀行按揭方式、委托方式），對比銷售統(tǒng)計臺賬，判定收入確認(rèn)的時間。

（4）將稅法上確定的售房收入與企業(yè)賬面確認(rèn)的主營業(yè)務(wù)收入相核對， 并進(jìn)行納稅調(diào)整。 

核對售房單價時，關(guān)注是否有售價明顯偏低的情況，如有，需要說明合理理由。 

對于未正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》而收取的誠意金、認(rèn)購金、排號費不作為銷售收入的實現(xiàn)，不需要按照預(yù)計計稅毛利率來計算預(yù)計毛利額，完工年度也不需要確認(rèn)為銷售收入。

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