土地出讓金返還獲獎(jiǎng)勵(lì)款，就是在土地出讓過(guò)程中，企業(yè)按照招拍掛的土地競(jìng)拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據(jù)以后，根據(jù)地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎(jiǎng)勵(lì)。那您知道土地返還款如何進(jìn)行監(jiān)控嗎？快來(lái)一起看下吧！

一、增值稅——總局層面

（1）房地產(chǎn)企業(yè)中一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按取得全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地價(jià)款后余額計(jì)算銷(xiāo)售額。

支付土地價(jià)款，指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款單位直接付的土地價(jià)款。 （稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 第4條）

計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。（稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 第6條）

一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款扣除情況，扣除土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際付的土地價(jià)款。（稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 第7條）

（2）按上述公式計(jì)算出的允許扣除土地價(jià)款要按項(xiàng)目清算，且其總額不得超過(guò)支付的土地出讓金總額。（稅務(wù) 總局公告2016年第18號(hào) ）

各地對(duì)出讓金返還的政策：

湖北：

從政府部門(mén)取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價(jià)款中扣除。

大連：

按凈支出額計(jì)算允許抵扣的土地價(jià)款，土地返還款部分不允許抵扣。

二、企業(yè)所得稅

財(cái)稅[2011]70號(hào)：

企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件，可作不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：

①企業(yè)能提供規(guī)定資金專(zhuān)項(xiàng)用途的資金撥付文件；

②財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金政府部門(mén)對(duì)該資金有專(zhuān)門(mén)資金管理辦法或具體管理要求；

③企業(yè)對(duì)該資金及以該資金發(fā)生支出單獨(dú)核算。

三、土地增值稅 

（1）房地產(chǎn)企業(yè)從政府部門(mén)取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。

（2）納稅人應(yīng)憑政府或政府有關(guān)部門(mén)下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》及財(cái)政、土地管理等部門(mén)出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門(mén)出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。（大地稅函[2008]188號(hào)）

案例：投資建項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施為代價(jià)低價(jià)獲拍賣(mài)土地

操作要點(diǎn)：

①簽土地出讓合同時(shí)，須按市場(chǎng)招掛拍價(jià)簽。

②要求地方政府給地產(chǎn)公司土地返還款，下一個(gè)“關(guān)于土地返還款專(zhuān)門(mén)用于建設(shè)某公共基礎(chǔ)設(shè)施的

專(zhuān)款專(zhuān)用文件”。文件中指明土地返還款使用管理辦法。

A地甲地產(chǎn)公司與B政府通過(guò)招掛拍獲一市價(jià)2億元土地，B政府對(duì)地公司附一條件：比市價(jià)低4000萬(wàn)元價(jià)即16,000萬(wàn)元將該國(guó)有土地賣(mài)給甲，甲須在B市運(yùn)河上建一大橋。甲與B政府簽16,000萬(wàn)元土地出讓合同，甲付16,000萬(wàn)元資金取得土地出讓金票據(jù)。甲另投資4,000萬(wàn)元按B政府意愿在與該土地距離2000米外（紅線外）建一大橋。

分析：甲與B政府簽的土地出讓合同稅收風(fēng)險(xiǎn)及如何簽合同可使地產(chǎn)公司稅收最低。

甲稅收風(fēng)險(xiǎn)：

甲與B政府國(guó)土部門(mén)簽的出讓合同中土地價(jià)只有16,000萬(wàn)元，投資4,000萬(wàn)元建大橋?qū)僭撆馁u(mài)土地外公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或稱(chēng)紅線外建設(shè)項(xiàng)目，不可將4,000萬(wàn)元投資成本作開(kāi)發(fā)成本計(jì)入甲獲得土地的開(kāi)發(fā)成本。

因此，4000萬(wàn)元建設(shè)投入不僅不可在該項(xiàng)目土地增值稅和所得稅前扣除，也不可在增值稅銷(xiāo)售額中扣除。

節(jié)稅規(guī)劃：

甲拍地時(shí)，須與B政府溝通，按市場(chǎng)拍賣(mài)價(jià)20,000萬(wàn)元獲該土地，要求B政府土地返還款4,000萬(wàn)元給地產(chǎn)企業(yè)，合同簽訂：

第一、甲與B國(guó)土部門(mén)簽20,000萬(wàn)元土地出讓合同，合同中特別約定B政府向甲公司土地返還款4,000萬(wàn)元，且返還款專(zhuān)項(xiàng)用于大橋建設(shè)。

第二、要求B政府或B國(guó)土部門(mén)出一個(gè)土地返還款專(zhuān)門(mén)用于項(xiàng)目外建大橋文件或通知。  

根據(jù)合同簽訂，B政府國(guó)土部門(mén)給甲開(kāi)20,000萬(wàn)元出讓金票據(jù)，甲土地成本20,000萬(wàn)元，土地成本增加4,000萬(wàn)元，甲少繳土地增值稅和企業(yè)所地稅。

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