房地產(chǎn)企業(yè)有很多特殊的業(yè)務(wù)以至于衍生出來(lái)很多特殊的賬務(wù)處理，剛?cè)肼毞康禺a(chǎn)財(cái)務(wù)的小伙伴面對(duì)這些問(wèn)題的時(shí)候總會(huì)不知所措。別慌，今天就給您講講房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)房是如何進(jìn)行賬務(wù)處理的吧！

周轉(zhuǎn)房

周轉(zhuǎn)房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了開(kāi)發(fā)小區(qū)房屋建設(shè)，用于安置被動(dòng)遷居民暫時(shí)居住周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)經(jīng)明確為安置被動(dòng)遷居民暫時(shí)居住使用的房屋；搭建的用于安置被動(dòng)遷居民暫時(shí)居住的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋；開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的商品房在未出售以前，用于安置被動(dòng)遷居民暫時(shí)居住的部分。

周轉(zhuǎn)房屬于存貨類。

周轉(zhuǎn)房的價(jià)值損耗，應(yīng)按其使用年限分期攤銷，計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

周轉(zhuǎn)房屬于為開(kāi)發(fā)建設(shè)提供服務(wù)的房屋，在周轉(zhuǎn)使用中，只有支出（價(jià)值損耗和維修費(fèi)用），一般除收取低價(jià)的房租外，沒(méi)有其他收入。發(fā)生的價(jià)值損耗（即周轉(zhuǎn)房攤銷）和維修費(fèi)用，在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶核算，月末結(jié)轉(zhuǎn)至“開(kāi)發(fā)成本”。若有收取的低價(jià)房租，在“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶核算，不再單獨(dú)設(shè)置會(huì)計(jì)賬戶進(jìn)行核算。

1.周轉(zhuǎn)房增加的核算

【例】ABC房地產(chǎn)公司為安置拆遷居民開(kāi)發(fā)的房屋已全部竣工，其總成本為1200萬(wàn)元。ABC房地產(chǎn)公司應(yīng)做以下賬務(wù)處理：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—房屋 12 000 000

       貸：開(kāi)發(fā)成本—房屋開(kāi)發(fā) 12 000 000

借：周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房 12 000 000

       貸： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—房屋 12 000 000

2.周轉(zhuǎn)房攤銷的核算

攤銷方法：平均年限攤銷法和周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法。

對(duì)臨時(shí)性簡(jiǎn)易周轉(zhuǎn)房，由于周轉(zhuǎn)使用次數(shù)有限，一般可采用周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法，按預(yù)計(jì)周轉(zhuǎn)使用次數(shù)（即安置拆遷居民次數(shù)）計(jì)提每周轉(zhuǎn)使用一次的攤銷額。

對(duì)非臨時(shí)性簡(jiǎn)易周轉(zhuǎn)房，由于使用年限較長(zhǎng)，可采用平均年限攤銷法按使用期限計(jì)提每月攤銷額。

采用周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法計(jì)提周轉(zhuǎn)房損耗價(jià)值時(shí)的每次攤銷額的計(jì)算公式如下：

每次攤銷額=周轉(zhuǎn)房原值×（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）÷預(yù)計(jì)周轉(zhuǎn)使用次數(shù)

采用平均年限攤銷法計(jì)提周轉(zhuǎn)房損耗價(jià)值時(shí)的月攤銷額的計(jì)算公式如下：

年攤銷率=（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）÷預(yù)計(jì)攤銷年限×100%

月攤銷率=年攤銷率÷12

月攤銷額=周轉(zhuǎn)房原值×月攤銷率

上式中：周轉(zhuǎn)房原值即周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本；預(yù)計(jì)攤銷年限可比照同類結(jié)構(gòu)房屋的折舊年限預(yù)計(jì)；凈殘值率一般可按周轉(zhuǎn)房原值的3%-5%預(yù)計(jì)。

【例】ABC房地產(chǎn)公司為開(kāi)發(fā)“城中村項(xiàng)目”搭建的安置拆遷居民臨時(shí)使用的周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本為1200萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用2年，殘值率為4%，每月應(yīng)攤銷48萬(wàn)元，因周轉(zhuǎn)房專為“城中村項(xiàng)目”而建，其攤銷額應(yīng)計(jì)入該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本中。ABC房地產(chǎn)公司應(yīng)做以下賬務(wù)處理：

建設(shè)：

借：開(kāi)發(fā)成本—周轉(zhuǎn)房12 000 000

       應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）  1 320 000   

       貸：銀行存款/應(yīng)付賬款等 13 320 000

交付使用： 

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—周轉(zhuǎn)房 12 000 000

       貸：開(kāi)發(fā)成本—周轉(zhuǎn)房 12 000 000

借：周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房 12 000 000

       貸： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—周轉(zhuǎn)房 12 000 000

每月攤銷：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——周轉(zhuǎn)房攤銷    480000

       貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷       480000

達(dá)到使用年限清理：

借：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷 12 000 000

       貸：周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房 12 000 000

3.周轉(zhuǎn)房修理的核算

2017年5月周轉(zhuǎn)房經(jīng)常性修理支出2000元（普通發(fā)票），大修理支出3.09萬(wàn)元（取得3%專票），每年修理一次。ABC房地產(chǎn)公司應(yīng)做以下賬務(wù)處理：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——周轉(zhuǎn)房維修 2000

       長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 －周轉(zhuǎn)房大修        30000

       應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）  900

       貸：銀行存款                                    30900

              庫(kù)存現(xiàn)金                                     2000

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——周轉(zhuǎn)房維修 2500

       貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 －周轉(zhuǎn)房大修        2500

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