房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳稅款的計(jì)稅依據(jù)，今天終于說清了！

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：蘇米亞 2021/03/08 17:42:35　　字體：大小

大家都知道，房地產(chǎn)企業(yè)需要預(yù)繳稅款，預(yù)繳的稅種包括：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。營(yíng)改增以后，預(yù)繳稅款的基數(shù)應(yīng)該為不含稅金額，那么，這幾個(gè)稅種的預(yù)征依據(jù)分別是如何計(jì)算的呢？

一、增值稅

政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))

第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

預(yù)征依據(jù)：預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）。

二、土地增值稅

政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào) ）

一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)征依據(jù)：預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

三、企業(yè)所得稅

國(guó)家稅務(wù)總局暫未發(fā)布具體的政策文件，但從一些地方政策來看，營(yíng)改增后也是還原成不含稅金額來計(jì)算企業(yè)所得稅的。

政策依據(jù)：北京稅務(wù)局《企業(yè)所得稅實(shí)務(wù)操作政策指引（第一期）》：

問：營(yíng)改增后，開發(fā)企業(yè)取得含稅售銷收入如何還原計(jì)算為不含稅銷售收入？

答：不含稅銷售收入=含稅銷售收入÷（1+適用稅率或征收率）銷售開發(fā)產(chǎn)品適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照 9%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照 5%的征收率計(jì)算。

預(yù)征依據(jù)：預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）。

原創(chuàng)：劉老師（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校財(cái)稅專家）

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