隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，舊房買賣、以房抵債、舊房拍賣日漸增多，在房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，土地增值稅如何申報(bào)繳納，一直是稅務(wù)部門和納稅人雙方的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。舊房轉(zhuǎn)讓應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目?jī)纱箨P(guān)鍵點(diǎn)。

關(guān)鍵詞一：收入金額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。實(shí)際操作中注意兩點(diǎn)：

（一）轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的或者隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；

（二）經(jīng)人民法院裁定價(jià)格進(jìn)行抵債的，以裁定價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓收入。

關(guān)鍵詞二：扣除項(xiàng)目金額的確定（按以下優(yōu)先次序）

一、轉(zhuǎn)讓方可以提供舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格

含義：按照由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

政策依據(jù)：財(cái)稅[1995]48號(hào)第九條規(guī)定

扣除項(xiàng)目金額包括：

1、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。（注：取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)或者不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除）

3、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

4、舊房及建筑物的評(píng)估費(fèi)用。

?案例：

某企業(yè)因債務(wù)糾紛被法院以一幢房屋作價(jià)3000萬(wàn)元（不含增值稅）抵償債務(wù)，該房屋為自建，經(jīng)有資質(zhì)房屋評(píng)估師事務(wù)所以重置價(jià)格法評(píng)估2500萬(wàn)元，成新率80%，取得土地價(jià)款時(shí)支付價(jià)款400萬(wàn)元。支付城建稅7.5萬(wàn)元，教育費(fèi)附加4.5萬(wàn)元，印花稅1.5萬(wàn)元。支付評(píng)估師事務(wù)所2萬(wàn)元評(píng)估費(fèi)。

1、不含稅收入  3000萬(wàn)元

2、評(píng)估價(jià)格（不含土地價(jià)款）

     2500萬(wàn)×80%＝2000萬(wàn)元

3、取得土地所支付價(jià)款  400萬(wàn)元

4、支付評(píng)估費(fèi)用2萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：房屋成本2000+土地價(jià)款400+稅金合計(jì)13.5+評(píng)估費(fèi)2＝2415.5萬(wàn)元

增值額：3000－2418.5＝584.5萬(wàn)元

增值率：584.5÷2415.5＝24%<50%

稅率為30%

應(yīng)繳土地增值稅：584.5×30%＝175.35萬(wàn)元

二、不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票

政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號(hào))第六條

1、提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

2、提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

3、提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。（注：“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視同為一年；對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)）

?案例：

A企業(yè)以一幢辦公用樓抵償B企業(yè)900萬(wàn)元債務(wù)（不含增值稅），該辦公用樓已使用3年零7個(gè)月，當(dāng)初以500萬(wàn)元從房地產(chǎn)公司購(gòu)入（能夠提供購(gòu)房發(fā)票），當(dāng)時(shí)繳納購(gòu)房契稅20萬(wàn)元，且能提供完稅憑證。繳納城建稅2.25萬(wàn)元，教育費(fèi)附加1.35萬(wàn)元，印花稅0.45萬(wàn)元。

1、不含稅收入 900萬(wàn)元

2、購(gòu)房原值     500萬(wàn)元

3、加計(jì)扣除金額500×5%×4＝100萬(wàn)元

4、契稅金額     20萬(wàn)元

5、扣除稅金2.25+1.35+0.45＝4.05萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：500+100+20+4.05＝624.05萬(wàn)元

增值額：900－624.05＝275.95萬(wàn)元；

增值率：275.95÷624.05＝44%<50%

           稅率為30%

應(yīng)繳土地增值稅 275.95×30%＝82.785萬(wàn)元

三、既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票

政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。核定征收率應(yīng)按照國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)文件規(guī)定，原則上不得低于5%。

?案例：

C企業(yè)經(jīng)法院裁定破產(chǎn)，資產(chǎn)管理人經(jīng)法院裁定將企業(yè)土地及廠房公開(kāi)拍賣，經(jīng)二次流拍后，以1200萬(wàn)元價(jià)格（不含增值稅）出售給D企業(yè)。該土地廠房屬自建，資產(chǎn)管理人也無(wú)法出具該土地廠房的評(píng)估價(jià)格。

1、不含稅收入1200萬(wàn)元；

2、核定征收率：5%（不得低于5%）

應(yīng)繳土地增值稅：1200×5%＝60萬(wàn)元

好啦，今天的舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓如何繳納土地增值稅的稅收知識(shí)就介紹到這里啦！你學(xué)會(huì)了么~

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