提前一次性收取數(shù)年房租增值稅和企業(yè)所得稅如何處理？

來源: 大連稅務(wù) 編輯：那個人 2024/05/11 13:54:34　　字體：大小

問題分析

A公司是增值稅一般納稅人，2024年初將一棟房產(chǎn)出租給B公司，合同約定自2024年1月1日起租賃期5年，約定2024年1月1日一次性向承租方收取210萬元房屋租金，一次性開具發(fā)票，適用簡易計稅方法繳納增值稅。對于該筆收入，A公司將租賃收入對應(yīng)的增值稅和企業(yè)所得稅分期均勻計入各年度。

診斷意見

增值稅：A公司提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

企業(yè)所得稅：A公司可以選擇將210萬元的租賃收入在租賃期5年內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度。

處方建議

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）附件1第四十五條的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條第二款規(guī)定：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

在這個案例中，出租人可以選擇分期均勻確認收入的租金必須同時具備兩個條件：

（1）合同或協(xié)議規(guī)定租賃期限為跨年度；

（2）租金為提前一次性支付。

最終結(jié)論：

對于增值稅而言，A公司出租房產(chǎn)業(yè)務(wù)，應(yīng)一次性繳納增值稅〔210÷（1+5%）〕×5%=10（萬元）。

對于企業(yè)所得稅來說，A公司既可以在2024年將收取的租賃收入全部確認為應(yīng)稅所得計算繳納企業(yè)所得稅，也可以選擇在租賃期5年內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度。因此，在計算A公司第1年的企業(yè)所得稅時，可以選擇將〔210÷（1+5%）〕÷5=40（萬元）計入應(yīng)納稅所得額。

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