花樣年城市更新可售貨值2829億元 潘軍緊盯現(xiàn)金流和利潤

“房地產(chǎn)現(xiàn)在進(jìn)入下行通道，整體來看，7月份行業(yè)的周轉(zhuǎn)率包括銷售速度都出現(xiàn)下行，第二波集中供地速度也在減緩，過去大家唯規(guī)模論，認(rèn)為規(guī)模越大越安全，現(xiàn)在看起來更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流和利潤。”8月26日下午，在花樣年2021年中期業(yè)績說明會上，董事會主席潘軍向《證券日報》等媒體和投資者表示。

在行業(yè)底層經(jīng)營邏輯生變的市場格局下，花樣年交出了2021年中期業(yè)績成績單。截至2021年6月30日，花樣年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額281.2億元，同比增長60.6%；總收入109.5億元，同比增長18.5%；歸屬于母公司股東的凈利潤1.53億元，同比增長58.7%。

至于在行業(yè)變局中如何尋找自身發(fā)展路徑，潘軍表示，過去很多企業(yè)也是根據(jù)金融機(jī)構(gòu)來決定自己的投資節(jié)奏，花樣年要把經(jīng)營重點(diǎn)放到整體的運(yùn)營效率上，要確?，F(xiàn)金流的安全。

調(diào)整投資節(jié)奏

2021年，花樣年積極響應(yīng)國家“房住不炒”政策和宏觀調(diào)控，對投資策略進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，通過精準(zhǔn)投資“有質(zhì)量地拿地”，項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)和高溢價“兩手抓”，樹立“產(chǎn)品為王”的經(jīng)營理念，滿足年輕一代住房需求，實(shí)現(xiàn)“供給側(cè)”改革。

截至6月30日，花樣年總規(guī)劃土地儲備3843萬平方米，新增6幅土地，新增投資項(xiàng)目107萬平方米，權(quán)益建筑面積約54萬平方米，總地價約103億元，權(quán)益地價約62億元；新增可售貨值約198億元，權(quán)益可售貨值約107億元，城市更新項(xiàng)目2094萬平方米，總貨值4671億元，可售貨值2829億元。

潘軍稱，2021年預(yù)計(jì)花樣年的城市更新項(xiàng)目可售80億元，2022年會超過200億元。

在城市布局方面，花樣年圍繞長三角、成渝、粵港澳大灣區(qū)、京津冀都市圈及華中都市圈，花樣年持續(xù)擴(kuò)大戰(zhàn)略縱深，購地方式從以往的收并購為主轉(zhuǎn)為以招拍掛為主，項(xiàng)目規(guī)模以中小型為主，平均總建筑面積18萬平方米，通過合適的項(xiàng)目體量來保證“做快做精”，自2019年至2021年上半年，公司兩年半時間里合共購入32幅土地。

同時，花樣年繼續(xù)發(fā)揮舊改優(yōu)勢，在大灣區(qū)各地政府陸續(xù)出臺的舊改政策支持下，通過旗下花樣年城市發(fā)展運(yùn)營集團(tuán)深度研究城市更新政策、參與城市發(fā)展建設(shè)。公司目前在大灣區(qū)有50個城市更新項(xiàng)目處于不同發(fā)展階段，規(guī)劃總建筑面積約2094萬平方米，為未來發(fā)展提供動力。

“作為深耕大灣區(qū)大本營的老牌房企，花樣年在城市更新領(lǐng)域積累了大量人才和經(jīng)驗(yàn)，部分城市更新項(xiàng)目的毛利率高達(dá)60%以上，若能加快這類項(xiàng)目轉(zhuǎn)化速度，將為花樣年的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┲??！钡禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，尤其對花樣年來說，可以引入想進(jìn)去大灣區(qū)的房企合作舊改項(xiàng)目，再通過與這些房企合作進(jìn)一步拓展其他城市土地資源，完成二次創(chuàng)業(yè)的突進(jìn)。

在拿地投資方面，花樣年管理層在上述業(yè)績說明會上表示，采取招拍掛+收并購，比如明確土地畫像，容積率小于等于2.5，產(chǎn)品存在溢價空間，土地總價15億元以內(nèi)，規(guī)模在15萬平方米以內(nèi)，采取快周轉(zhuǎn)策略；利用城市更新項(xiàng)目，開拓大灣區(qū)項(xiàng)目，加速項(xiàng)目轉(zhuǎn)化；收購一線城市核心地段舊樓，通過改造提升舊樓品質(zhì)及品牌效應(yīng)獲得較高的投資回報。

潘軍進(jìn)一步稱，土地的選擇方面要確保能夠有現(xiàn)金流利潤的，所以在考核機(jī)制方面也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，不僅考核銷售規(guī)模，更重要的是銷售以后可用現(xiàn)金流的考核，這也改變了過往行業(yè)一貫的看銷售速度的情況，現(xiàn)在有的銷售沒有現(xiàn)金流，對于企業(yè)來說壓力就比較大。

提前安排到期債償還事宜

對于2021年的花樣年來說，其管理層認(rèn)為，今年的“換倉”重點(diǎn)是錢。2021年上半年，花樣年大力拓展境內(nèi)外銀行渠道融資，有效調(diào)整境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)，積極持續(xù)對財務(wù)狀況進(jìn)行優(yōu)化。

截至2021年6月30日，公司保有銀行結(jié)余及現(xiàn)金315.83億元，相比2020年底增長10.3%；74.8%的凈負(fù)債率繼續(xù)維持在良好穩(wěn)健水平。

公司境內(nèi)多個開發(fā)項(xiàng)目取得銀行開發(fā)貸，銀行貸款占總借款比例提高至20%；境外獲得集友銀行11億港元貸款額度，彩生活獲得1.5億美元銀團(tuán)貸款額度。公司計(jì)劃到2021年底將美元債占總債務(wù)比例下降至50%以下，促使融資結(jié)構(gòu)更加平衡，有效降低融資成本。

2021年5月份以來，境外房地產(chǎn)美元債整體市場波動加劇，公司董事會和管理層對此高度重視，并積極采取了系列措施有效應(yīng)對。一方面，公司持續(xù)進(jìn)行二級市場債券回購及美元債要約回購，以穩(wěn)定二級市場價格，保護(hù)投資人的利益；另一方面，于6月份成功發(fā)行2億美元3年期美元債，凸顯出資本市場對花樣年穩(wěn)健財務(wù)和長遠(yuǎn)發(fā)展的認(rèn)可。

配合要約回購，花樣年將進(jìn)一步降低今年內(nèi)到期的美元債金額，延長美元債遠(yuǎn)端到期，有效實(shí)現(xiàn)債務(wù)年期結(jié)構(gòu)的優(yōu)化管理。

在債務(wù)管理方面，花樣年管理層向《證券日報》等媒體和投資者人表示，針對10月到期的美元債券已準(zhǔn)備好資金到期償還，對于12月到期的美元債將通過自有資金償還，資金來源包括已有資金及出售大宗資產(chǎn)，針對12月到期的人民幣債券，公司已啟動再融資工作，針對2022年和2023年到期的美元債券，將提前通過要約回購和交換要約手段對其進(jìn)行管理，改善公司的債務(wù)年期結(jié)構(gòu)。

總體而言，在潘軍看來，從中長期來說，地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個對國民經(jīng)濟(jì)非常重要的行業(yè)，短期來看是國家在重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，重點(diǎn)調(diào)整行業(yè)規(guī)則?！暗俏覀兿嘈牛袊习傩杖匀皇切枰梅孔雍秃梅?wù)的，我們會堅(jiān)定不移地提升專業(yè)能力和現(xiàn)金流，為大家提供好房子。”