2017年銀行業(yè)初級(jí)《個(gè)人貸款》知識(shí)點(diǎn)：個(gè)人住房貸款的要素

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知識(shí)點(diǎn)：個(gè)人住房貸款的要素（掌握）

1.貸款對(duì)象

基本要求	具有完全民事行為能力的中華人民共和國(guó)公民或符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。
其他要求	①合法有效的身份或居留證明； ②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力； ③有合法有效的購(gòu)買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議、符合規(guī)定的首付款證明材料及貸款銀行要求提供的其他證明文件； ④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人； ⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。

2.貸款利率

個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款的期限在1年以內(nèi)（含1年）的貸款，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，合同期內(nèi)遇法定利率調(diào)整時(shí)，可由借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期間按月、按季、按年調(diào)整，也可采用固定利率的確定方式。但實(shí)踐中，銀行多于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

3.貸款期限

個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長(zhǎng)期限都為30年。

個(gè)人二手房貸款的期限不能超過(guò)所購(gòu)住房的剩余的土地使用權(quán)期限。

對(duì)于借款人已離退休或即將離退休的（目前法定退休年齡為男60歲，女55歲），貸款期限不宜過(guò)長(zhǎng)，一般男性自然人的還款期限不超過(guò)65歲，女性自然人的還款年限不超過(guò)60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。

4.還款方式

個(gè)人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。

借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。

5.擔(dān)保方式

個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。

6.貸款額度

個(gè)人住房貸款最低首付款比例為20％，具體規(guī)定：

（1）在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市中，居民家庭首次購(gòu)買普通住宅的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25％，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，個(gè)人住房貸款最低首付款比例為30％。

（2）對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

（3）對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，貸款最低首付款比例為30％。

（4）其他可以貸款的情形，首付款比例仍按不低于60％的政策執(zhí)行。

（5）各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

【例1·單選題】個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的（　）倍。

A.0.6

B.0.7

C.1.1

D.1.5

【正確答案】B

【答案解析】個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

【例2·判斷題】個(gè)人二手房貸款的期限不能超過(guò)所購(gòu)住房的剩余的土地使用權(quán)期限。（?。?/p>

A.正確

B.錯(cuò)誤

【正確答案】A

【答案解析】個(gè)人二手房貸款的期限不能超過(guò)所購(gòu)住房的剩余的土地使用權(quán)期限。 

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