2023資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估實務(wù)一》練習(xí)題精選（三十一）

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1.單選題

待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估，一般應(yīng)用（　）進行評估。

A、成本法 

B、市場法 

C、剩余法 

D、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 

【正確答案】C

【答案解析】剩余法的適用范圍：（1）待開發(fā)不動產(chǎn)的評估（假設(shè)開發(fā)）；（2）對已建成不動產(chǎn)中的房屋或土地的評估；（3）將生地開發(fā)成熟地的土地評估；（4）待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。

2.單選題

下列土地使用權(quán)取得方式中，一般沒有使用期限的限制的是（　）。

A、出讓 

B、租賃 

C、劃撥 

D、出租 

【正確答案】C

【答案解析】除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，沒有使用期限的限制。

3.多選題

下列各項中，屬于商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件的有（?。?。

A、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 

B、現(xiàn)售商品房有潛在購買者 

C、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件 

D、已通過竣工驗收 

E、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實 

【正確答案】ACDE

【答案解析】商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：①現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。②取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。④已通過竣工驗收。⑤拆遷安置已經(jīng)落實。⑥供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

4.單選題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為是（　）。

A、商品房預(yù)售 

B、商品房現(xiàn)售 

C、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 

D、房地產(chǎn)抵押 

【正確答案】B

【答案解析】商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

5.多選題

使用成本逼近法評估地價時，屬于土地取得費用的有（?。?。

A、土地補償費 

B、青苗補償費 

C、拆遷補償費 

D、土地平整費 

E、各類開發(fā)費用 

【正確答案】ABC

【答案解析】

使用成本逼近法評估地價時，土地取得費用分為兩種情況：①國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用估算：《土地管理法》規(guī)定，征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用；②為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆遷補償費用。選項ABC是答案。土地平整費和各類開發(fā)費用，屬于土地開發(fā)費用，選項DE不是答案。

6.多選題

成本法是不動產(chǎn)評估的基本方法之一，下列說法正確的有（?。?。

A、成本法適用于成交實例不多的不動產(chǎn)評估 

B、土地的價格僅取決于它所花費的成本 

C、可以用成本法評估博物館 

D、成本法在土地評估中的應(yīng)用范圍受到一定限制 

E、成本法下，價值等于“成本加平均利潤”是在較長時期內(nèi)平均來看的 

【正確答案】ACDE

【答案解析】土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，選項B的說法不正確。

7.單選題

對于某些建成年份較早的建筑物，其賬面歷史成本已不具備參考價值，且工程圖紙、工程決算資料也不齊全，且價值量較小、結(jié)構(gòu)簡單，評估人員評估房屋建筑物的建安綜合造價時，宜采用的方法是（?。?/p>

A、重編預(yù)算法 

B、單方造價指標(biāo)法 

C、決算調(diào)整法 

D、類比系數(shù)調(diào)整法 

【正確答案】B

【答案解析】對于某些建成年份較早的建筑物，其賬面歷史成本已不具備參考價值，且工程圖紙、工程決算資料也不齊全，評估人員經(jīng)綜合分析后可采用單方造價指標(biāo)，并結(jié)合以往類似工程經(jīng)驗，求取此類房屋建筑物的建安工程綜合造價。

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