房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）

房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）

第一章 總  則

第一條 為規(guī)范稅務師事務所及其涉稅服務人員提供納稅申報代理服務行為，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，防范執(zhí)業(yè)風險，根據(jù)《涉稅專業(yè)服務監(jiān)管辦法(試行)》（國家稅務總局公告2017年第13號）和中國注冊稅務師協(xié)會《納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》、《增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》的規(guī)定，制定本指引。

第二條 稅務師事務所及其涉稅服務人員承接房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報代理業(yè)務適用本指引。

第三條 本指引所稱房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報代理業(yè)務是指稅務師事務所接受委托人委托，依據(jù)稅法確認房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務增值稅納稅義務，代理委托人辦理增值稅納稅申報（以下簡稱“納稅申報”）準備和填報增值稅納稅申報表、增值稅扣繳稅款報告表（以下簡稱“申報表”）以及相關文件，并完成增值稅納稅申報的服務行為。

本指引所稱房地產(chǎn)業(yè)是指房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)項目業(yè)務和自行開發(fā)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務。

委托人包括增值稅納稅人、第三方，委托人與納稅人不一致的，委托人應能保障納稅人履行配合、協(xié)助稅務師事務所正常開展代理工作的義務。

第四條 稅務師事務所及其涉稅服務人員承辦房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報代理業(yè)務應當按照法律、行政法規(guī)及相關規(guī)定的期限和內(nèi)容，代理委托人如實向稅務機關納稅申報和報送納稅資料，做到申報資料齊全、邏輯關系正確、稅額（費）計算準確、納稅申報及時。

第五條 稅務師事務所及其涉稅服務人員承辦房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報代理服務，應當按照《稅務師行業(yè)涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》和《納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》執(zhí)行業(yè)務承接、業(yè)務委派、業(yè)務計劃、歸集資料、專業(yè)判斷、業(yè)務實施、后續(xù)管理、業(yè)務成果、業(yè)務記錄等一般流程。

第六條 房地產(chǎn)業(yè)增值稅申報代理業(yè)務的實施由增值稅申報表填報和申報準備工作組成。填制和申報準備工作主要包括：資料準備、數(shù)據(jù)整理、文書制作和報送安排。在進行增值稅申報表的填制和申報準備時，應關注：

（一）資料準備階段應關注項目交易資料和會計資料的準備。

（二）數(shù)據(jù)整理階段應關注房地產(chǎn)項目基本情況、計稅方法、銷售額、銷項稅額、進項稅額、稅款繳納的評價。

（三）文書制作階段應關注增值稅申報表的填報是否按稅法規(guī)定執(zhí)行。

（四）報送安排階段應關注申報程序、申報資料歸檔和申報方式。

第二章 業(yè)務實施

第一節(jié) 資料收集

第七條 涉稅服務人員應根據(jù)納稅人不同的情況及代理業(yè)務情況，要求委托方提供相應的有關證件、資料，并對委托方提供的納稅申報代理事項資料進行評價，委托方應保證相關資料的真實、準確、合法和完整，并要求委托方出具委托方聲明書。

第八條 涉稅服務人員應按照《納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》和《增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》規(guī)定評價，并需要執(zhí)行下列資料收集與整理程序。

第九條 應了解納稅人的企業(yè)基本環(huán)境、內(nèi)部控制制度環(huán)境、會計制度環(huán)境和辦稅制度環(huán)境等情況，還應關注納稅人預繳稅款、銷項稅額、進項稅額、稅收優(yōu)惠、特殊計稅等事項，取得有關材料。

第十條 取得與評價事項相關的、能夠支持增值稅納稅申報的證據(jù)，應關注證據(jù)資料的真實性、合法性、相關性。稅務師事務所對房地產(chǎn)業(yè)增值稅申報進行證據(jù)搜集時，應收集下列證據(jù)資料：

（一）企業(yè)基本情況資料，主要有：注冊登記情況、一般納稅人資格登記情況、外出經(jīng)營登記情況、預繳稅款及申報納稅情況、稅務檢查及整改情況、銀行開戶情況、對外投資情況、分支機構(gòu)情況等； 

（二）會計核算資料，主要有：財務會計報告（包括報表及其附注、財務情況說明書），財務審計報告（如有，需提交），會計憑證及賬簿；

（三）所有交易均已記錄并反映在財務報表中的書面聲明；

（四）上一稅款所屬期增值稅申報表和期末留抵稅額退稅申請資料；

（五）開發(fā)項目基本情況資料，主要有：立項批復文件、開發(fā)項目“《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》等五證”或其他批準文件、商品房購銷合同統(tǒng)計、開發(fā)項目竣工備案、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等資料；

（六）支付的土地價款的合同及相關資料；

（七）與增值稅納稅有關的合同、協(xié)議書及憑證；

（八）稅控裝置的電子報稅資料；

（九）審批、備案、備查等事項相關資料；

（十）第三方提供的數(shù)據(jù)、報告；

（十一）預繳稅款的完稅證明；

（十二）總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，匯總繳納增值稅認定相關資料。

（十三）重大經(jīng)濟交易事項相關資料，包括企業(yè)重組、對外投資等；

（十四）稅務機關規(guī)定應當報送的其他有關證件、會計核算資料和納稅資料。

第十一條 對審查后的交易類證據(jù)資料進行分類確認預繳稅款、銷售額、稅款計算、稅款繳納等業(yè)務基礎數(shù)據(jù)。

第十二條 預繳稅款、銷售額、稅款計算、稅款繳納四類交易數(shù)據(jù)采集執(zhí)行下列程序：

（一）調(diào)查納稅人市場交易現(xiàn)狀，全面收集各類交易情形信息，確認采集數(shù)據(jù)范圍；

（二）按照增值稅計算涉及的要素標準，將交易情形信息分為預繳稅款、銷售額、稅款計算、稅款繳納四大類；

（三）分別整理確認納稅人具體交易情形，選擇應編制的工作底稿；

（四）確認交易情形與工作底稿具體項目對應關系，整理有關工作底稿的附件。

第十三條 會計處理與稅務處理差異的事項采集程序，具體程序如下：

（一）確認存在的會計處理與稅務處理差異的事項，整理相關差異數(shù)據(jù)；

（二）確認會計核算資料的差異數(shù)據(jù)、計量差異數(shù)據(jù)，依據(jù)稅收規(guī)定分析、評價、確認稅收金額；

（三）確認會計處理與稅務處理差異的事項應填制的工作底稿，整理有關工作底稿的相關資料。

第二節(jié) 填制和申報準備

第十四條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況確認，應關注：

（一）開發(fā)項目批準相關的“《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》”等五證或其他批準文件的取得情況；

（二）開發(fā)項目用地規(guī)模，地價款的支付情況；

（三）開發(fā)項目地上可售面積情況；

（四）開發(fā)項目完工交付情況、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況；

（五）開發(fā)項目是否存在分期開發(fā)情況，存在分期開發(fā)情況時各期土地價款的確認是否準確。

第十五條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的計稅方法交易事項確認，應關注：

（一）納稅人是否屬于開發(fā)項目的納稅義務人；

（二）納稅人開發(fā)項目《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的開工日期；

（三）增值稅一般納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅，是否按規(guī)定向稅務機關申請選擇采用簡易計稅方法計算繳納增值稅備案；

（四）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，是否在稅法規(guī)定的期限保持計稅方法不變。

第十六條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅預繳稅款交易事項確認，應關注：

（一）開發(fā)項目《預售許可證》，關注開發(fā)項目預售時點；

（二）預售合同的簽訂情況，了解預售房款的收取情況；

（三）預收房款收款憑證的開具是否屬于符合規(guī)定；

（四）納稅人賬面預收款的核算情況，是否存在將銷售不動產(chǎn)取得的預售收入在預收賬款以外的科目核算的情況；

（五）以直接支付貨幣方式收取的預收房款，是否計入預收款；

（六）是否存在已符合稅法規(guī)定的銷售不動產(chǎn)銷售收入確認條件，而按預收款進行增值稅處理的情況；

（七）納稅人計算預繳稅款時，確認為預收房款的時點，對應選擇的適用稅率或征收率是否正確；

（八）納稅人是否在取得預收款的次月納稅申報期內(nèi)，向主管稅務機關預繳稅款。

第十七條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷售額的處理方法確認，應關注：

（一）關注納稅人收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）銷售不動產(chǎn)銷售額的確認原則、方法，關注會計處理與增值稅在收入確認上的差異；

（三）關注賬面收入確認金額與增值稅申報表中銷售額確認的差異；

（四）納稅人向關聯(lián)方銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,其銷售價格是否符合獨立交易原則。

第十八條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷售額的范圍確認，應關注：

（一）納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的代收各種基金、費用和附加等各項費用，是否作為銷售房款處理；

（二）納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅；

（三）銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，內(nèi)容是否完整，相關手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關聯(lián)方等情況； 

（四）納稅人按照項目設立的“預售款備查簿”的相關內(nèi)容，比對項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期是否與賬面確認預收款時間一致；

（五）按揭款收款有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作為銷售款申報納稅的情形；

（六）納稅人申報的計稅依據(jù)是否存在明顯偏低或其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當理由，是否按稅法規(guī)定的順序確定銷售額；

（七）不同項目的預售款與銷售款，防止銷售款作為預售款處理的情況。

第十九條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷售額的時間確認，應關注：

銷售額納稅義務發(fā)生時間，是否按稅法的規(guī)定進行確認。是否存在未開具發(fā)票，但符合稅法規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間的銷售額，而未確認增值稅銷項稅額的情況。

第二十條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷售額的金額確認，應關注：

（一）納稅人向政府部門支付的土地價款，是否取得符合稅法規(guī)定條件的扣除憑證；對存在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用的，是否取得拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料；

（二）并確認房地產(chǎn)項目的計容積率地上建筑面積，并與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相比對。如果上述性質(zhì)相同的面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，應當追加評價程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認適當?shù)拿娣e；

（三）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法的，是否按稅法規(guī)定的計容積率地上建筑面積計算當期允許扣除的土地價款的扣除額，是否建立臺賬登記土地價款的扣除情況；

（四）納稅人按人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的，其銷售額的人民幣折合率是否按銷售額發(fā)生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價。選擇采用的折合率，是否在1年內(nèi)保持一致；

（五）納稅人在確認銷售額時，是否按稅法規(guī)定選擇適用稅率或征收率，進行不含稅銷售額的換算；

（六）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，是否存在扣除對應的土地價款后作為銷售額。

第二十一條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷售額的特殊銷售事項確認，應關注：

（一）納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定確認銷售額；

（二）以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定確認銷售額；

（三）納稅人在銷售不動產(chǎn)中存在混合銷售行為時，是否按規(guī)定并入銷售不動產(chǎn)銷售額；

（四）納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓（用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外），發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時是否按視同銷售房地產(chǎn)進行銷售額的確認，其視同銷售行為銷售額價格明顯偏低或無銷售額的，是否按稅法規(guī)定的順序確定銷售額； 

（五）將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定確認銷售額；

（六）納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定確認銷售額。

第二十二條 涉稅服務人員對存在不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的自行開發(fā)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務，應關注：

（一）納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與其機構(gòu)所在地在同一直轄市或計劃單列市但不在同一縣（市、區(qū)）的，該直轄市或計劃單列市稅務局是否決定在不動產(chǎn)所在地預繳稅款；

（二）納稅人銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目時選擇的計稅方法，確定自行開發(fā)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃可選擇的計稅方法；

（三）納稅人利用自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目對外出租經(jīng)營，租賃合同的簽訂和租金的收取情況；

（四）納稅人賬面租金收款的核算情況；

（五）是否存在以非貨幣形式收取的租金；

（六）納稅人計算預繳稅款時，選擇的適用稅率或征收率是否正確；

（七）納稅人是否在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管稅務機關核定的納稅期限預繳稅款。

第二十三條 涉稅服務人員對自行開發(fā)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃銷售額確認，應關注：

（一）關注納稅人收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃銷售額的確認原則、方法，關注會計處理與增值稅在收入確認上的差異；

（三）納稅人按人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的，其銷售額的人民幣折合率是否按銷售額發(fā)生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價。選擇采用的折合率，是否在1年內(nèi)保持一致；

（四）納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)無償提供給向其他單位或者個人使用（用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外），是否按視同銷售進行銷售額的確認，其視同銷售行為銷售額價格明顯偏低或無銷售額的，是否按稅法規(guī)定的順序確定銷售額；

（五）銷售額納稅義務發(fā)生時間，是否按稅法的規(guī)定進行確認，即按照收到承租方租金日期、收到預收款日期、合同約定付款日期和開具發(fā)票日期四者孰先原則；

（六）銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，內(nèi)容是否完整，相關手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關聯(lián)方等情況；

（七）納稅人申報的計稅依據(jù)是否存在明顯偏低或其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當理由，是否按稅法規(guī)定的順序確定銷售額；

（八）一般納稅人自行開發(fā)不動產(chǎn)的經(jīng)營租賃項目適用簡易計稅方法計稅的，是否在稅法規(guī)定的期限保持計稅方法不變。

第二十四條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅銷項稅額的確認，應關注：

（一）納稅人按開發(fā)項目計稅方法的選擇，在計算增值稅銷售項稅額時稅率或征收率適用是否準確，不同計稅方法申報表的填寫是否準確；

（二）納稅人兼營不同稅率的貨物或者應稅勞務，未分別核算銷售額的，是否從高適用稅率進行銷項稅額的計算。

第二十五條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅進項稅額的確認，應關注：

（一）與進項稅額核算相關的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）相關合同、協(xié)議和項目預（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況。獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常，評價納稅人是否虛列各項成本費用實際支出；

（三）納稅人取得增值稅扣稅憑證是否符合稅法有關規(guī)定的。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，是否具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。評價進項稅額的記錄、歸集是否正確；

（四）納稅人取得的發(fā)票，是否按規(guī)定的應稅項目和適用稅率開具發(fā)票，重點關注：全部或部分設備、材料、動力由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購的甲供工程中，建筑勞務的提供方是否按規(guī)定開具發(fā)票；自產(chǎn)貨物的同時提供建筑、安裝服務的納稅人是否按規(guī)定開具發(fā)票；

（五）取得的增值稅專用發(fā)票和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票是否按規(guī)定期限進行認證或登錄增值稅發(fā)票選擇確認平臺進行確認。取得的海關進口增值稅專用繳款書，是否按規(guī)定期限向主管稅務機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》，申請稽核比對；

（六）納稅人取得的國內(nèi)旅客運輸服務扣除憑證是否屬于進項稅抵扣相關規(guī)定，抵扣的進項稅額計算確認是否準確；

（七）認證、確認或比對通過的增值稅進項稅額，是否在規(guī)定的納稅申報期內(nèi)，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額；

（八）輔導期納稅人是否依據(jù)稅務機關告知的稽核比對結(jié)果通知書及明細清單注明的稽核相符的增值稅專用發(fā)票情況，進行增值稅申報表數(shù)據(jù)填寫；

（九）一般納稅人購進貨物或者應稅勞務，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷售貨物退回或者折讓、開票有誤等情形，是否按稅法有關規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票，有無及時相應扣減進項稅額；

（十）納稅人以折扣方式購買應稅行為，是否將價款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明；

（十一）納稅人以物易物、以貨抵債、以物投資方式或交易的，其申報抵扣的資料是否有相關合同及與之相符的增值稅專用發(fā)票、運輸發(fā)票；

（十二）各項成本費用實際支出與概預算是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應從合同管理部門獲取施工單位與納稅人簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對；實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；評價納稅人是否存在利用關聯(lián)方承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形；

（十三）納稅人上期留抵稅額與上期申報表中“期末留抵稅額”是否一致。

第二十六條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅進項稅額轉(zhuǎn)出的確認，應關注：

（一）取得增值稅專用發(fā)票且屬于貸款服務范圍的支出，是否存在認證抵扣的情況。

（二）非正常損失的購進貨物、勞務和應稅行為，是否轉(zhuǎn)出進項稅額；

（三）實地查看、詢問調(diào)查和核實，評價用于集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)，是否轉(zhuǎn)出進項稅額；

（四）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，是否以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分；

（五）選擇適用增值稅期末留抵稅額退稅制度的納稅人，本期經(jīng)稅務機關批準的上期留抵稅額退稅額是否正確。

第二十七條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅款繳納交易事項確認，主要包括期初未繳稅額、實收出口開具專用繳款書退稅額、本期已繳稅額、期末未繳稅額、本期應補(退)稅額、即征即退實際退稅額、期初未繳查補稅額、本期入庫查補稅額、期末未繳查補稅額。應關注：

（一）納稅人稅款繳納交易事項所涉及的與上一稅款所屬期存在勾稽關系的數(shù)據(jù)，勾稽關系是否正確。

（二）納人本期已繳稅額中，分次預繳稅額從本期增值稅應納稅額中抵減的已繳納的稅款，是否按稅規(guī)定的抵扣辦法進行抵扣，是否取得完稅憑證作為合法有效憑證。

（三）關注納稅人被納稅評估、稽查、審計、會計信息質(zhì)量抽查而作出行政處理或者被其他部門行政處罰、刑事處罰、審計調(diào)整等，對本期申報數(shù)據(jù)的影響。

第二十八條 涉稅服務人員對房地產(chǎn)業(yè)增值稅會計處理事項確認，應關注：

（一）取得資產(chǎn)或接受勞務等業(yè)務對應的增值稅進項稅額會計核算是否符合規(guī)定；

（二）預售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目取得的預收款，是否按稅法規(guī)定進行預繳增值稅的核算；

（三）自行開發(fā)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務取得的收入，是否按稅法規(guī)定進行預繳增值稅的核算；

（四）銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目達到稅法規(guī)定的增值納稅義務發(fā)生時點時，是否按稅法規(guī)定進行增值稅銷項稅額的核算；

（五）銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目選擇一般計稅方法的，是否按規(guī)定計算允許在銷售額中扣減的地價款并按規(guī)定進行會計處理；

（六）采取不同銷售模式進行自行開發(fā)房地產(chǎn)項目銷售，是否按稅法規(guī)定的時點進行預繳增值稅款和銷項稅額的核算。

（七）發(fā)生增值稅視同銷售行為，是否按稅法規(guī)定進行預繳增值稅款和銷項稅額的核算。

（八）營改增前已確認收入但未產(chǎn)生營業(yè)稅納稅義務而未計提營業(yè)稅的，在達到增值稅納稅義務時點時的增值稅核算是否正確。

（九）因發(fā)生非正常損失或改變用途等，原已計入進項稅額、待抵扣進項稅額或待認證進項稅額，是否按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定進行轉(zhuǎn)出核算。

第二十九條 涉稅服務人員在進行增值稅申報表填報時，應關注：

（一）應當按照增值稅納稅申報表填報說明的要求和口徑填報申報表；

（二）表內(nèi)邏輯關系、申報表及附表表間關系；

（三）備案事項相關資料間關系等。

第三十條 稅務師事務所應按照《涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》和《增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》規(guī)定實施專業(yè)判斷和質(zhì)量的控制相關復核程序。

第三節(jié) 實施申報和備案

第三十一條 稅務師事務所應按照《納稅申報代理業(yè)務指引(試行)》和《增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》規(guī)定進行增值稅申報表的實施申報和備案。在實施申報時應關注：

（一）是否按照《全國稅務機關納稅服務規(guī)范》所規(guī)定的納稅人報送資料要求、基本流程、基本規(guī)范，完成納稅申報程序；

（二）是否在稅法規(guī)定的申報期限實施申報；

（三）是否按規(guī)定將報送資料進行歸檔。

第三十二條 代理納稅申報可根據(jù)稅務機關的要求采用批量申報和一鍵申報。采用批量申報時應及時到稅務機關按要求備案所服務的客戶及代理申報的服務人員信息。采用一鍵申報，稅務師事務所要生成稅務機關電子稅務局或網(wǎng)上辦稅廳可接受的數(shù)據(jù)，并在申報前做好數(shù)據(jù)的核實工作，保證數(shù)據(jù)的準確性。

批量申報是稅務師事務所登陸申報系統(tǒng)后無須逐戶登陸所服務的客戶，對所服務的客戶完成網(wǎng)上申報。一鍵申報是指在登陸網(wǎng)上申報系統(tǒng)后，將所服務的客戶生成申報數(shù)據(jù)一鍵導入稅務機關的申報系統(tǒng)當中，無需逐項填制申報表。

第三章 業(yè)務記錄

第三十三條 房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報服代理務工作底稿包括三個大類:企業(yè)環(huán)境資料、基礎數(shù)據(jù)整理、業(yè)務報告。

第三十四條 企業(yè)環(huán)境資料工作底稿包括：企業(yè)基本環(huán)境、內(nèi)部控制制度環(huán)境、會計處理環(huán)境、稅務處理環(huán)境。

第三十五條 基礎數(shù)據(jù)工作底稿包括: 預繳稅款、銷售額、稅款計算、稅款繳納。

第三十六條 為了方便適用工作底稿選擇，設計基礎數(shù)據(jù)大類工作底稿應關注以下六個方面：

（一）增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人采集數(shù)據(jù)范圍的區(qū)別；

（二）計稅方法對采集數(shù)據(jù)的影響；

（三）適用不同稅率對采集數(shù)據(jù)的影響； 

（四）征收方式的對采集數(shù)據(jù)的影響；

（五）特殊業(yè)務對采集數(shù)據(jù)的影響；

（六）納稅人組織形式對采集數(shù)據(jù)的影響。

第三十七條 業(yè)務報告工作底稿包括：增值稅預繳稅款表、增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）,該業(yè)務報告工作底稿屬于應提交委托方的成果資料，在代理業(yè)務完成之后全部移交給委托方。

業(yè)務報告工作底稿是依據(jù)基礎數(shù)據(jù)，采取手工方式編制，或采取軟件方式編制，基本功能是數(shù)據(jù)的計算和信息傳遞。

業(yè)務報告類工作底稿應按稅法規(guī)定的樣式進行提交。

第三十八條 稅務師事務所應當從管理層獲取其承擔恰當房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報代理業(yè)務所需的財務信息和批準財務信息的責任的書面聲明。該聲明還應當包括管理層對財務數(shù)據(jù)的真實性和完整性負責，以及已向稅務師事務所完整提供所有重要且相關的納稅申報信息。

第四章 業(yè)務成果與檔案

第三十九條 稅務師事務所承辦房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報代理業(yè)務應按照《涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》、《納稅申報代理業(yè)務指引(試行)》和《增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》規(guī)定，辦理報告確認、留存?zhèn)洳?、整理歸檔、報告提醒、保密要求等業(yè)務報告事項。

第四十條 稅務師事務所承辦房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報代理業(yè)務應當按照《涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》、《納稅申報代理業(yè)務指引(試行)》和《增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》等相關規(guī)定建立檔案管理制度。

第五章 附 則

第四十一條 本指引自2019年8月1日起試行。

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附件：

房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報業(yè)務報告

（參考文本）

報告號：                     

備案號：                     

_____公司：

我們接受委托[納稅申報服務業(yè)務合同書編號：_____，對貴單位稅款所屬期間_____年_____月_____日至_____年_____月_____日的委托事項約定資料進行歸集、分析和復核，并出具納稅申報服務業(yè)務報告。

貴單位的責任是，及時提供與納稅申報服務事項相關的資料，并保證相關資料的真實、準確、合法和完整，以確保納稅申報業(yè)務報告符合《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則以及其他稅收法律、法規(guī)、規(guī)范的要求，并如實納稅申報。

我們的責任是，依據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和有關政策、規(guī)定，按照《增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》、《房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》和其他有關規(guī)定，對相關資料進行歸集、分析和復核、出具報告。

在服務過程中，我們考慮了與委托事項相關的材料證明能力，考慮了與編制相關的內(nèi)部控制制度的存在性和有效性，考慮了證明材料的相關性和可靠性，對貴單位提供的委托事項相關資料等實施了計算、復核、驗證和職業(yè)判斷等必要程序。現(xiàn)將服務結(jié)果報告如下：

一、納稅申報情況

經(jīng)對貴單位_______年度增值稅申報事項進行評價，我們認為，本報告后附的《增值稅納稅申報表》已經(jīng)按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則，以及其他稅收法律法規(guī)的相關規(guī)定填報。部分數(shù)據(jù)摘錄如下：

單位：元

序號 項目 本期金額

1 （一）按適用稅率計稅銷售額 　

2 其中：應稅貨物銷售額 　

3      應稅勞務銷售額 　

4      納稅檢查調(diào)整的銷售額 　

5 （二）按簡易辦法計稅銷售額 　

6 其中：納稅檢查調(diào)整的銷售額 　

7 （三）免、抵、退辦法出口銷售額 　

8 （四）免稅銷售額 　

9 其中：免稅貨物銷售額 　

10      免稅勞務銷售額 　

11 銷項稅額 　

12 進項稅額 　

13 上期留抵稅額 　

14 進項稅額轉(zhuǎn)出 　

15 免、抵、退應退稅額 　

16 按適用稅率計算的納稅檢查應補繳稅額 　

17 應抵扣稅額合計（12+13-14-15+16） 　

18 實際抵扣稅額（如17<11，則為17，否則為11） 　

19 應納稅額（11-18） 　

20 期末留抵稅額（17-18） 　

21 簡易計稅辦法計算的應納稅額 　

22 按簡易計稅辦法計算的納稅檢查應補繳稅額 　

23 應納稅額減征額 　

24 應納稅額合計（19+21-23） 　

二、優(yōu)惠備案情況

   根據(jù)貴公司可以享受_____稅收優(yōu)惠政策，并已按照根據(jù)政策規(guī)定履行相應的稅務備案或備查程序。

本報告僅供貴公司_____時使用，不作其他用途。因使用不當造成的后果，與執(zhí)行本納稅申報服務業(yè)務的機構(gòu)及其服務人員無關。

涉稅服務人員：（簽章）

法人代表：（簽章） 

稅務師事務所（蓋章）

地址： 

日期： 

附送資料:

1.增值稅納稅申報服務業(yè)務報告說明

2.增值稅納稅申報表

3.企業(yè)年度（月度）財務報表

4.事務所執(zhí)業(yè)證復印件

房地產(chǎn)業(yè)增值稅納稅申報業(yè)務報告說明

一、企業(yè)基本情況說明

（一）工商登記情況說明

被評價單位名稱： ，納稅人識別號：   ；注冊地址：       ；法定代表人:   ；注冊資本：萬元；經(jīng)營范圍：。

被評價單位享受的稅收優(yōu)惠政策：_____年度享受的稅收優(yōu)惠政策為_____。

是否為增值稅匯總納稅企業(yè)：  

是否存在境外關聯(lián)交易：

是否為上市公司：

（二）稅務登記情況說明

被評價單位納稅識別號：       ；主管稅務機關：     ；檔案號：。

（三）分支機構(gòu)情況說明

是否設置分支機構(gòu)：    ；

分支機構(gòu)設置情況：    。

二、主要會計政策和估計

（一）適用的會計準則或會計制度

執(zhí)行《企業(yè)會計準則》/《企業(yè)會計制度》/《金融企業(yè)會計制度》/《小企業(yè)會計制度》/《小企業(yè)會計準則》，《民間非營利組織會計制度》/《事業(yè)單位會計準則》（根據(jù)實際情況刪減）。

（二）會計核算軟件：

（三）記賬本位幣：

（四）會計政策和估計是否發(fā)生變化：（如果發(fā)生變化列明）

（五）稅務處理環(huán)境調(diào)查情況

1.增值稅納稅義務確認政策依據(jù)

2. 增值稅計稅方法選擇

3. 增值稅申報方式選擇

三、增值稅納稅申報說明

（一）納稅申報總體情況

經(jīng)評價，被評價單位_____年度_____月至_____年度_____月增值稅應納稅額為_____元；已交納的增值稅為_____元，其中本期交納上期增值稅為_____元，本期實際預交增值稅為_____元；本期應補（退）稅額為_____元。

（二）按適用稅率計算應納稅額

經(jīng)評價，被評價單位_____年度_____月至_____年度_____月賬面核算按適用稅率增值稅銷項稅額為_____元，當期可抵扣進項稅額為_____元，上期留抵稅額為_____元，當期進項稅額轉(zhuǎn)出額為_____元。增值稅按適用稅率核算應納稅額為××元。

1. 按適用稅率計算銷項稅額評價情況

（1）未開具發(fā)票銷售額及銷項稅額的評價

被評價單位_____年度發(fā)生未開具發(fā)票的銷售行為，賬面未做銷售處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，評價確認未開具發(fā)票的銷售額_____元，評價確認銷項稅額_____元。

（2）視同銷售收入及銷項稅額的評價

被評價單位_____年度發(fā)生視同銷售行為，賬面未做銷售處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，評價確認視同銷售額_____元，評價確認銷項稅額_____元。

具體數(shù)據(jù)如下：

①將貨物交付其他單位或者個人代銷視同銷售收入_____元；

②銷售代銷貨物視同銷售收入_____元；

③設有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售，視同銷售收入_____元；

④將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費，視同銷售收入_____元；

⑤將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶，視同銷售收入_____元；

⑥將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者，視同銷售收入_____元；

⑦將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售收入_____元。

（3）適用稅率的評價

被評價單位_____年度發(fā)生相關銷售行為，賬面適用稅率為_____，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，評價確認此項銷售業(yè)務應適用_____ %，評價確認調(diào)整銷項稅額_____元。

2.抵扣進項稅額評價情況

（1）取得失控增值稅專用發(fā)票不得抵扣進項稅額的評價

被評價單位_____年度取得的失控發(fā)票，賬面已做進項稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，取得失控發(fā)票對應的進項稅額為××元，評價確認調(diào)減當期可抵扣進項稅額××元。

（2）取得適用稅率錯誤增值稅專用發(fā)票不得抵扣進項稅額的評價

被評價單位_____年度取得適用稅率錯誤的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進項稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票不得抵扣進項稅額。評價確認調(diào)減當期可抵扣進項稅額_____元。

（3）取得與實際業(yè)務不相符增值稅專用發(fā)票不得抵扣進項稅額的評價

被評價單位_____年度取得與實際業(yè)務不相符的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進項稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票不得抵扣進項稅額。評價確認調(diào)減當期可抵扣進項稅額_____元。

（4）取得三流不一致增值稅專用發(fā)票不得抵扣進項稅額的評價

被評價單位_____年度取得與實際業(yè)務不相符的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進項稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票不得抵扣進項稅額。評價確認調(diào)減當期可抵扣進項稅額_____元。

（5）購進不動產(chǎn)增值稅專用發(fā)票分期抵扣進項稅額的評價

被評價單位_____年度購進不動產(chǎn)取得的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進項稅額一次性抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票應分期抵扣進項稅額。評價確認調(diào)減當期可抵扣進項稅額_____元。

（5）不得抵扣進項稅額其他事項評價_____

3.進項稅額轉(zhuǎn)出評價情況

（1）購進貨物或服務用于免稅項目，未作進項稅額轉(zhuǎn)出的評價

被評價單位_____年度取得用于免稅或簡易計稅方法項目的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進項稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票應作進項稅額轉(zhuǎn)出。評價確認調(diào)減當期可抵扣進項稅額_____元。

（2）購進貨物或服務用于集體福利或者個人消費，未作進項稅額轉(zhuǎn)出的評價

被評價單位_____年度取得用于集體福利或者個人福利的增值稅專用發(fā)票，賬面已做進項稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票應作進項稅額轉(zhuǎn)出。評價確認調(diào)減當期可抵扣進項稅額_____元。

（3）購進貨物或服務發(fā)生非正常損失，未作進項稅額轉(zhuǎn)出的評價

被評價單位_____年度購進貨物或服務發(fā)生非正常損失，賬面已做進項稅額抵扣處理，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，此類增值稅專用發(fā)票應作進項稅額轉(zhuǎn)出。評價確認調(diào)減當期可抵扣進項稅額××元。

（4）其他事項的評價

（三）按簡易計稅方法計算應納稅額

經(jīng)評價，被評價單位_____年度_____月至_____年度_____月賬面核算按簡易計稅方法計算的應納稅額為××元，簡易計稅方法應納稅額減征額為_____元，簡易計稅方法的應納稅額為_____元。

本次評價調(diào)整事項為：_____

（四）預繳增值稅評價情況

經(jīng)評價，被評價單位_____年度_____月至_____年度_____月賬面核算預繳增值稅額為_____元，其中出租不動產(chǎn)預交增值稅_____元，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預交增值稅_____元。

本次評價調(diào)整事項為：_____

（五）增值稅減免稅評價情況

經(jīng)評價，被評價單位_____年度_____月至_____年度_____月增值稅減免稅額_____元，其中購置稅控專用設備減免稅額_____元，提供免稅的技術服務、技術轉(zhuǎn)讓減免增值稅_____元，其他優(yōu)惠事項減免增值稅_____元。

減免稅事項需要提供的備案資料為：_____

四、其他需要說明事項

經(jīng)評價，_____年度除上述說明事項外，未發(fā)生應當披露的其他事項。

經(jīng)評價，_____年度除上述說明事項外，發(fā)生應當披露的其他事項，具體事項如下：

本報告格式適合房地產(chǎn)企業(yè)使用，正文的具體內(nèi)容應根據(jù)實際情況進行刪減。

稅務師事務所（蓋章）

      年      月      日