應(yīng)該如何復(fù)習(xí)注會(huì)稅法中的土地增值稅呢

為提高考生們的備考效率，正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校為考生們整理了2014注會(huì)《稅法》之土地增值稅，這些內(nèi)容總結(jié)性強(qiáng)，非常有利于考生記憶，是沖刺階段的絕佳備考資料。

稅法之土地增值稅

注會(huì)稅法的土地增值稅法內(nèi)容不僅在選擇題中容易出現(xiàn)與契稅相結(jié)合的多選題，而且還容易單獨(dú)出現(xiàn)計(jì)算題，除了三大流轉(zhuǎn)稅（增消營(yíng)）和兩個(gè)所得稅（企個(gè)）外，最容易出現(xiàn)計(jì)算題的就是土地增值稅了。為了使計(jì)算正確，第一步就是要判斷是否征稅，其次才是稅前扣除問(wèn)題，最后是計(jì)算增值額（需要記住稅率）。以下分別總結(jié)本章的重要考點(diǎn)。

一、【有償 國(guó)有】 我國(guó)土地政策的特殊性決定了我們?cè)趯W(xué)習(xí)本章內(nèi)容時(shí)要區(qū)分一些重要概念，比如集體土地要變?yōu)閲?guó)有土地時(shí)才可以談轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。“轉(zhuǎn)讓”（在二級(jí)市場(chǎng)）和“出讓”（一級(jí)市場(chǎng)）又是不同的概念，出讓是不征土地增值稅的。

二、【征稅范圍】應(yīng)征、不征、免征內(nèi)容具體整理（必須掌握，仍對(duì)照“有償”和“國(guó)有”、“轉(zhuǎn)讓”這幾個(gè)關(guān)鍵詞）

1.屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）

（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)

（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造然后出售的

（3）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)

（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）

（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）

（6）投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資

（7）投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的

（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的

2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）

（1）房地產(chǎn)繼承（無(wú)收入）

（2）房地產(chǎn)贈(zèng)與（對(duì)象有限定，無(wú)收入）

（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）

（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）

（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）

（6）房地產(chǎn)評(píng)估增值

3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）

（1）個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

（2）合作建房建成后按比例分房自用

（3）與房地產(chǎn)商無(wú)關(guān)的投資聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè)

（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中

（5）國(guó)家依法征用收回的房地產(chǎn)

（6）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的

（7）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的

（8）居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房

三、【有償、轉(zhuǎn)讓、國(guó)有之含義】理解上述征稅范圍要掌握核心關(guān)鍵詞：“有償”即取得收入、“轉(zhuǎn)讓”即權(quán)屬發(fā)生改變、“國(guó)有”（不解釋，不是國(guó)有的話，轉(zhuǎn)讓是非法的。）。另外特別指出：我國(guó)土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，土地所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的。

四、關(guān)于稅率

土地增值稅的稅率是需要記憶的，盡管偶爾在有些考試或許會(huì)給出，但出題人不給出該稅率是十分正常的。總之，記住這個(gè)稅率沒(méi)有壞處。

五、【應(yīng)稅收入】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

六、扣除項(xiàng)目（計(jì)算題出題點(diǎn)）

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價(jià)款（土地出讓金或者實(shí)際支付的地價(jià)款）和取得土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

1.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）*5％以內(nèi)。

2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（全部使用自有資金沒(méi)有利息支出時(shí)按此處理）：

允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得使用權(quán)支付的金額+開(kāi)發(fā)成本）*10％以內(nèi)。

3.納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其費(fèi)用扣除不可以同時(shí)使用以上兩種方法。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的具體稅金有：營(yíng)業(yè)稅以及由此產(chǎn)生的城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。計(jì)算時(shí)注意營(yíng)業(yè)稅按照全額納稅（稅率5％）、城建稅根據(jù)城市、建制鎮(zhèn)的不同稅率會(huì)不同。

2.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的具體稅金：比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多了個(gè)印花稅 ，稅率按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”0.05％（即萬(wàn)分之五）。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的印花稅已經(jīng)計(jì)入管理費(fèi)用，所以不再單獨(dú)計(jì)算扣除。

另注意：營(yíng)業(yè)稅稅率仍為5％，但計(jì)稅依據(jù)分為兩種情況

（1）按余額計(jì)稅，即轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置或者抵債所得的房地產(chǎn)，由轉(zhuǎn)讓收入減除購(gòu)置原價(jià)或抵債作價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。

（2）按全額計(jì)稅，轉(zhuǎn)讓其他方式取得的房地產(chǎn)的，按照全額計(jì)稅。

（五）其他扣除（適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*20％。

注意：1.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除；

2.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得加計(jì)扣除。

（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物：

1.首先考慮評(píng)估價(jià)格（用重置成本價(jià)乘以成新度折扣率）；

2.不能取得評(píng)估價(jià)格但可以取得購(gòu)房發(fā)票的，可按照發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算扣除；

3.沒(méi)有評(píng)估價(jià)格也沒(méi)有購(gòu)房發(fā)票的，可以核定征收。

注意：

1.發(fā)生的契稅可以提供完稅憑證的，準(zhǔn)予作為稅金扣除，但不可作為加計(jì)5％之基數(shù)。（這一點(diǎn)在計(jì)算題時(shí)必須注意?。?

2.正常應(yīng)該發(fā)生的評(píng)估費(fèi)可以作為計(jì)算土地增值稅的扣除金額。

3.對(duì)未支付地價(jià)款或者不能提供支付地價(jià)款之憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。（無(wú)憑無(wú)據(jù)則不可扣除）

七、【簡(jiǎn)要總結(jié)】

（一）新建房轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金。如其本身為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還有加計(jì)扣除20％

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、稅金、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。（沒(méi)有建房，當(dāng)然沒(méi)有開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用，這些不用硬背，理解了自然就懂了。）

（三）無(wú)論是否為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也無(wú)論是轉(zhuǎn)讓新建房還是轉(zhuǎn)讓存量房，哪怕是單純轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)之土地，可扣除項(xiàng)目中一定有取得土地使用權(quán)所支付的金額和稅金，不同的只是稅金包括的具體項(xiàng)目會(huì)有所不同。（比如其中的印花稅）

八、【增值額之確定】通過(guò)轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目可得出增值額，稅率的選擇取決于增值額與扣除項(xiàng)目金額之比率，參見(jiàn)前述土地增值稅稅率表（含計(jì)算公式），我們要學(xué)會(huì)套用公式計(jì)算應(yīng)納稅額。

九、【何時(shí)使用評(píng)估價(jià)格】

（一）瞞報(bào)時(shí)；

（二）扣除項(xiàng)目金額不實(shí)時(shí)；

（三）轉(zhuǎn)讓之成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由時(shí)。

十、【特別提醒】房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)估，而是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定。上述何時(shí)使用評(píng)估價(jià)格，其中第（二）項(xiàng)是涉及扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，另外兩項(xiàng)都是涉及轉(zhuǎn)讓收入不對(duì)。不必硬背，根據(jù)計(jì)算土地增值稅的公式來(lái)理解即可，總之，稅法上的原則就是：讓國(guó)家吃虧可不行噢。

十一、【應(yīng)納稅額之計(jì)算】應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù)。再次強(qiáng)調(diào)，稅率最好是記住，如果出題人不給你這個(gè)表，咱也是沒(méi)辦法的。具體計(jì)算可參見(jiàn)劉穎老師輕1上的例題29和例題30.很典型的習(xí)題，其中第29題十分傳統(tǒng)，沒(méi)什么可說(shuō)的，例題 30可以認(rèn)真看看。計(jì)算這類題都是先看是不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，再看是新建房還是轉(zhuǎn)讓存量房，按步驟進(jìn)行。

十二、清算問(wèn)題（針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）

（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行清算的三種情形：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅進(jìn)行清算的三種情形：

1.取得許可證滿三年仍為銷售完畢的；

2.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理清算手續(xù)的；

3.已竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上。或該比例雖未達(dá)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或者自用的。

十三、稅收優(yōu)惠相關(guān)

（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征。如超過(guò)20％，就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。（常考點(diǎn)，記住：不是只就超出部分征，而是就全部增值額征）

（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征。

（三）因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷、由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)，免征。

（四）對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征。

十四、【預(yù)征率】除保障性住房外，各地區(qū)【不低于】一定比例：東部2％；中部、東北1.5％；西部1％。（想想我國(guó)哪里發(fā)達(dá)，就記住了，選擇題可以出現(xiàn)。）

十五、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)申報(bào)納稅，房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，分別納稅，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂堑囟?。為納稅人之方便，可以定期申報(bào)方式納稅，但須備案，且定期申報(bào)方式確定后，1年內(nèi)不得變更。

以上就是土地增值稅之全部?jī)?nèi)容。正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校在此祝大家稅法考出好成績(jī)！