注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《會(huì)計(jì)》第七章知識(shí)點(diǎn)（一）

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　　投資性房地產(chǎn)的特征和范圍

　　一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

　　二、投資性房地產(chǎn)的范圍

范圍	注意問題
已出租的土地使用權(quán)	（1）企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類；（2）以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位的房地產(chǎn)也不屬于投資性房地產(chǎn)
持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)	按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)
已出租的建筑物	（1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；（2）對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)

　?。?）自用房地產(chǎn)

　　即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店；企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。

　?。?）作為存貨的房地產(chǎn)

　　作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　如果某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

　　將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：（1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

　?。ㄒ唬┩赓彽耐顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

　　對(duì)于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的實(shí)際成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　?。ǘ┳孕薪ㄔ焱顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

　　自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建

　　    貸：銀行存款等

　　投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

　　（一）資本化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。

　　企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。

　　轉(zhuǎn)為改擴(kuò)建時(shí)的分錄如下：

　　1.成本模式

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建

　　    投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　　    投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　    貸：投資性房地產(chǎn)

　　2.公允價(jià)值模式

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建

　　                ——公允價(jià)值變動(dòng)（也可能在貸方）

　　    貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　?。ǘ┵M(fèi)用化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。