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2015年注冊會計師《稅法》考點:房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯: 2015/07/28 14:12:02 字體:

  我們一起來學(xué)習(xí)2015年注冊會計師《稅法》考點:房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算。本考點屬于《稅法》第八章的內(nèi)容。

  【內(nèi)容導(dǎo)航】:

  1.稅率

  2.計稅依據(jù)

  3.應(yīng)納稅額的計算

  【考頻分析】:

  考頻:★★★

  復(fù)習(xí)程度:熟練掌握本考點,本考點涉及到計算性的題目比較多。

  【主要考點】:房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

  一、稅率——記憶

  1.從價計征:稅率為1.2%;

  2.從租計征:稅率為12%;

  對個人按市場價格出租的居民住房,用于居住的,暫減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

  二、計稅依據(jù):從價、從租

  1.從價計征——計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%~30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

  【解析1】房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。

  【解析2】房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)施

  凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應(yīng)計入房產(chǎn)原值,計征房產(chǎn)稅。

  【解析3】納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。

  對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價值計入房產(chǎn)原值時,可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計入房產(chǎn)原值。

  【解析4】房產(chǎn)原值中均應(yīng)包含地價的規(guī)定:

  宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

  需要注意的特殊問題:

  第一、以房產(chǎn)聯(lián)營投資的,房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待:

 ?。?)以房產(chǎn)聯(lián)營投資,共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的,以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

 ?。?)以房產(chǎn)聯(lián)營投資,收取固定收入,不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險,只收取固定收入的,實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅

  第二、融資租賃房屋

  以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅,租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況確定。

  第三、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)

  由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中:

 ?。?)自營的:依照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計征;

 ?。?)出租的:依照租金收入計征。

  第四、地下建筑物房產(chǎn)稅規(guī)定

  1.凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

  2.對不同用途的獨立地下建筑物房產(chǎn)稅的減征:

  (1)工業(yè)用途房產(chǎn):房屋原價的50~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

 ?。?)商業(yè)和其他用途房產(chǎn):房屋原價的70~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

  3.對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

  4.出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

  2.從租計征——計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。

  【解析1】如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征。

  【解析2】對出租房產(chǎn),約定免收租金期限的,在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

  三、應(yīng)納稅額的計算

計稅方法 計稅依據(jù) 稅 率 稅額計算公式
從價計征 房產(chǎn)計稅余值 1.2% 全年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%
從租計征 房屋租金 12%(個人為4%) 全年應(yīng)納稅額=租金收入×12%(個人為4%)

  相關(guān)鏈接:2015年注冊會計師《稅法》第八章主要考點

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