2015年注冊會計師《經濟法》知識點：買賣合同

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　　知識點：買賣合同

　　買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。買賣合同是最基本、最典型的有償合同，故《合同法》規(guī)定，其他有償合同，法律有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，則參照買賣合同的有關規(guī)定執(zhí)行。

　?。ㄒ唬╇p方當事人的權利義務

　　1.交付標的物

　?。?）出賣人應當按照約定的期限交付標的物。當事人約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內的任何時間交付。當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，依照法律規(guī)定執(zhí)行。標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間；

　　【相關考點】《物權法》規(guī)定，動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力。屬于簡易交付。

　?。?）出賣人應當按照約定的地點交付標的物，當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的適用下列規(guī)定：

　　①標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；

　?、跇说奈锊恍枰\輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物。此條規(guī)定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。

　?。?）出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。此類單證主要應當包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

　　2.轉移標的物的所有權

　　（1）出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權的義務。故交付標的物時，標的物必須是屬于出賣人所有或者出賣人有權處分的物。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉讓的標的物，不得隨意轉讓，應依照有關規(guī)定執(zhí)行；

　?。?）出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，或法律另有其他規(guī)定的除外。買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外；

　?。?）標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定的除外；

　　【相關考點】《物權法》規(guī)定，動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。這里的“另有規(guī)定”包括上述《合同法》關于所有權保留條款的規(guī)定。

　　（4）出賣具有知識產權的計算機軟件等標的物的，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產權不屬于買受人。在此類無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付；

　?。?）《買賣合同解釋》規(guī)定，在普通動產情形，如果出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：①先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；②均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；③均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

　?。?）在船舶、航空器、機動車等特殊動產情形，如果出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

　　①先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持；

　?、诰词茴I交付，先行辦理所有權轉移登記手續(xù)的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

　?、劬词茴I交付，也未辦理所有權轉移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持；

　　④出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物登記在自己名下的，人民法院應予支持。

　　【相關考點】動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　3.標的物的風險承擔

　　買賣合同中的風險承擔就是在風險發(fā)生后，誰負擔由此導致的損失。

　?。?）標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外；

　?。?）因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險；

　?。?）出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。但如果出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持；

　　（4）當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔；

　?。?）出賣人按照約定或者依照《合同法》有關規(guī)定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔；

　?。?）出賣人未按照約定交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移；

　?。?）因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔；

　?。?）標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。

　　4.標的物的檢驗

　?。?）標的物出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求；

　?。?）出賣人應當按照約定的包裝方式交付標的物；

　?。?）買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定；

　　（4）買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定。但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規(guī)定，出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受上述通知時間的限制。這里的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定。在超過合理期間或者兩年期間后，出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻悔的，人民法院不予支持。

　　【相關考點】訴訟時效期間屆滿，當事人一方向對方當事人作出同意履行義務的意思表示或者自愿履行義務后，又以訴訟時效期間屆滿為由進行抗辯，人民法院不予支持。

　　5.價款支付

　?。?）買受人應當按照約定的數額支付價款。對價款沒有約定或者約定不明確的，適用《合同法》的有關規(guī)定確定；

　?。?）買受人應當按照約定的地點支付價款。對支付地點沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，買受人應當在出賣人的營業(yè)地支付，但約定支付價款以交付標的物或者交付提取標的物單證為條件的，在交付標的物或者交付提取標的物單證的所在地支付；

　　（3）買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。

　　6.買賣合同的特別解除規(guī)則

　　（1）因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。標的物的從物因不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物，即從物有瑕疵的，買受人僅可解除與從物有關的合同部分；

　?。?）標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數物解除合同；

　?。?）出賣人分批交付標的物的：

　?、俪鲑u人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。

　?、诔鲑u人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標的物的交付不能實現合同目的的，買受人可以就該批以及今后其他各批標的物解除。

　?、圪I受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經交付和未交付的各批標的物解除。

　?。ǘ┨胤N買賣合同

　　1.分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同。分期付款要求買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。

　　2.憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，并可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。

　　3.試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。試用期間屆滿，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，應視為同意購買。買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣：

　?。?）約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物；

　　（2）約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物；

　?。?）約定買受人在一定期間內可以調換標的物；

　?。?）約定買受人在一定期間內可以退還標的物。

　　4.招標公告在性質上屬于要約邀請。投標人投標為要約，投標時投標人應當根據招標公告的要求作出意思表示。招標投標買賣的中標人在接到中標通知后，在指定的期間與地點與招標人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。

　　5.商品房買賣合同

　　商品房買賣合同是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的買賣合同。商品房買賣合同包括期房買賣合同與現房買賣合同。

　?。?）銷售廣告的性質認定

　　第一，有關商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力；

　　第二，就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；

　　第三，第二點的內容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內容的，承擔違約責任。

　?。?）商品房預售合同的效力

　　出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。商品房預售合同應當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。

　　【相關考點】《物權法》規(guī)定，與當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　?。?）被拆遷人的優(yōu)先權

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。

　　（4）商品房買賣中法定解除權的行使

　　第一，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的；

　　第二，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；

　　第三，房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的；

　　第四，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行；

　　第五，約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。

　?。?）可以適用懲罰性賠償金的情形

　　在下列情形下，由于出賣人行為構成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　　第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

　　第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

　　第三，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

　　第四，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

　　第五，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　（6）商品房買賣合同與貸款合同的效力關系

　　第一，貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失；

　　第二，商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人。