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如何學注會《會計》：巧學投資性房地產轉換難點
| 《會計》 | 《審計》 | 《稅法》 | 《經濟法》 | 《財務成本管理》 | 《公司戰(zhàn)略與風險管理》 |
注冊會計師考試《會計》科目中關于投資性房地產的轉換問題由兩種模式、兩個轉換方向和兩類企業(yè)互相交織構成，比較復雜，是學習備考投資性房地產章節(jié)的難點所在。正保會計網校注會考前輔導老師郭建華在向學員講授《會計》基礎學習班時，利用圖表向學員巧妙講解了投資性房地產的轉換問題。
一、投資性房地產轉換類型
成本模式：
1、投資性房地產→非投資性房地產
2、非投資性房地產→投資性房地產
公允價值模式：
1、投資性房地產→非投資性房地產
2、非投資性房地產→投資性房地產
二、投資性房地產的轉換原則
1、成本模式下的轉換：對應結轉，不確認損益；涉及存貨的，不確認減值準備。
2、公允價值模式下的轉換（如下圖）：
（1）非投資性房地產轉換為投資性房地產，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，公允價值與原賬面價值的差額分不同情況處理；
（2）投資性房地產轉換為非投資性房地產，應當以其轉換當日的公允價值計價，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。
公允價值模式下的轉換
三、投資性房地產轉換業(yè)務會計處理分錄
對該轉換業(yè)務的會計處理時，應區(qū)分不同模式、不同轉換方向、不同類型企業(yè)，否則很容易把它們弄錯，這是郭建華老師在講課中的思路，也就是掌握這個難點的技巧。
1、在成本模式下的轉換：（技巧是“對應結轉”）
會計分錄
對應結轉的方式：
投資性房地產——固定資產
投資性房地產累計折舊——累計折舊
投資性房地產減值準備——固定資產減值準備
這些對應科目注意其借貸方向，借一個必貸另一個，金額一樣，不會出現損益的結轉問題。
2、在公允價值模式下的轉換：（技巧是注意差額的處理）
會計分錄
在公允模式下會出現損益的結轉問題，公允價值與原值的差額視不同情況記入“資本公積——其他資本公積”或“公允價值變動損益”。
技巧是只需記住一點：公允價值模式下，自用房地產轉換為投資性房地產時公允價值大于原賬面價值的，其差額貸記資本公積——其他資本公積，其它情況都借或貸記公允價值變動損益。
四、房地產企業(yè)的開發(fā)產品與投資性房地產之間的互轉
這是對非房地產企業(yè)與房地產企業(yè)兩類企業(yè)的區(qū)分，其處理與上述相似，把固定資產或無形資產的相關科目換成開發(fā)產品及存貨的相關科目。郭建華老師在注會《會計》基礎班中特意對其講得很詳細，我們應注意理解。
另外，郭老師還針對每個轉換業(yè)務的處理列舉了經典例題，聽了他對例題的講解，相信大家能更好理解和掌握投資性房地產相關轉換業(yè)務的會計處理，大家可以到正保會計網校聽郭老師的視頻課件。
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