《中級會計實務(wù)》答疑精華：投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理

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問：為什么投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為非投資性房地產(chǎn)時，不用考慮產(chǎn)生的借貸差，差額一律記入“公允價值變動損益”；而非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資性投地產(chǎn)時就要考慮差額的借貸方。再考慮計入“資本公積”和“公允價值變動損益”？

　　答：主要是為了方式企業(yè)利用此調(diào)節(jié)利潤：

　?。?）準(zhǔn)則之所以規(guī)定“非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值高于賬面價值的，差額計入資本公積”，是為了防止企業(yè)利用這種轉(zhuǎn)換調(diào)節(jié)利潤。假定準(zhǔn)則允許將這類差額計入公允價值變動損益，那么當(dāng)企業(yè)某一期利潤不理想時，企業(yè)很可能利用這種方式，高估轉(zhuǎn)換時投資性房地產(chǎn)的公允價值，調(diào)高企業(yè)的利潤（比如使企業(yè)由虧損狀態(tài)變?yōu)橛?，等以后期間企業(yè)的盈利狀況好轉(zhuǎn)時，再把這部分房地產(chǎn)公允價值調(diào)下來，把企業(yè)以前年度高估資產(chǎn)調(diào)高利潤的行為“掩蓋”掉。準(zhǔn)則規(guī)定這類差額計入資本公積，就可以防止企業(yè)這種行為的發(fā)生。

　?。?）準(zhǔn)則之所以不規(guī)定“非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值低于賬面價值的，差額也計入資本公積”，是因為企業(yè)利用這種方式故意調(diào)低利潤的行為比較少見，所以沒有做這種規(guī)定。因為企業(yè)調(diào)低利潤，一般是出于避稅目的，而企業(yè)利用這種方式故意調(diào)低利潤的行為并不能達(dá)到避稅的目的，因為對于投資性房地產(chǎn)的這部分計入公允價值變動損益的金額，稅法上是不認(rèn)可的：即便企業(yè)利用這種方式調(diào)高了會計利潤，在做納稅調(diào)整時，又要做納稅調(diào)減，達(dá)不到避稅的目的。

　?。?）準(zhǔn)則之所以不規(guī)定“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時，公允價值與賬面價值的差額均計入資本公積”，是因為在“差額計入公允價值變動損益”的情況下，企業(yè)利用這種方法調(diào)了利潤后，以后年度再將其調(diào)回來就不容易了（因為以后年度是按固定資產(chǎn)等進(jìn)行核算）。

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